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| 지방행정타운이 들어 설 세종시 3생활권 모습. 인근 아파트용지 확보를 위해 3개 이주민조합이 치열한 경쟁을 벌이고 있다. | ||
한국토지주택공사(LH)가 세종시 이주민조합을 상대로 3-2생활권 M1블록 토지공급 공고를 낸 가운데 조합원 가격분담금 적정성 논란이 불붙는가 하면 형사고소까지 이어지는 등 자중지란을 겪고 있다.
본보 15일자 특집보도와 관련, 이주대책 대상자들 사이에 조합원 가격분담금 논란이 가장 치열하다.
실제로 한 이주대책 대상자는 "분담금이 높지만 사업추진 가능성이 높은 조합을 선택해야 할지, 낮은 분담금을 제시하는 조합을 끝까지 믿어야 할지 판단이 잘 서지 않는다"고 토로했다.
외형상 3개 조합이 제시하고 있는 조합원분담금 규모는 전용 84㎡ 아파트 기준 1억 2500만∼1억 3000만 원선으로 엇비슷하다. 다만 시공계약까지 체결해 사업진척 속도가 가장 빠른 A조합의 경우 토지대 5000여만 원이 포함돼 실질적인 조합원분담금 규모는 1억 7700만 원 정도가 될 것으로 예상된다. 조합원이 토지 전체를 매입하는 방식을 취하고 있기 때문이라는 게 A조합 측 설명이다.
조합원분담금, 적정선은?
그렇다면 적정한 조합원분담금 규모는 얼마일까. LH가 이주민 재정착을 위해 조성원가의 70%선에 토지를 공급하는 만큼 인근 민간분양가의 80%선이 적정한 수준이라는 의견이 지배적이다.
최근 LH가 민간 건설사에 공급한 세종시 3-2생활권 약 6만5000㎡ 아파트 용지의 경우 660억 원의 공급가격이 제시됐다. 3.3㎡당 가격이 약 335만 원인 셈이다. 그러나 이주민조합에 공급할 예정인 3만 8000여㎡ 3-2생활권 M1블록에 책정된 토지공급 가격은 190억 원 안팎이다. 3.3㎡당 가격으로 환산하면 165만 원이다. 결국 이주민 조합이 민간건설사보다 50% 저렴하게 토지를 매입할 수 있다는 이야기다.
아파트 분양가격에 포함되는 건축비와 택지비 구성 비율은 일률적이지 않지만 세종시에서 이미 분양된 P아파트 분양가 산정구조를 보면 택지비 비중이 40% 건축비 비중이 60%임을 알 수 있다. 이주민조합이 절반가격에 토지를 매입해 분양한다면 택지비 비중이 40%에서 20%로 낮아지는 것을 의미하므로 민간분양가의 80% 선에 주택을 공급하는 것이 적정한 선이라는 결론에 이른다.
현재 세종시 민간분양 아파트 분양가격은 전용 84㎡(33평형) 기준으로 약 2억 4000만 원선이다. 제시된 분담금 규모는 A조합 1억 8200만 원, B조합 1억 2500만 원, C조합 1억 3000만원이다. 가장 많은 금액을 제시하고 있는 A조합을 포함해 3개 조합 모두 상식선인 민간분양가의 80% 이하 분담금을 제시하고 있는 것이다.
‘분담금 덤핑’이 더 큰 문제
오히려 지나치게 낮은 분담금 제시, 즉 ‘분담금 덤핑’이 사업을 진척시키는데 걸림돌이 되고 있다는 게 건설업계 분석이다.
세종시 주택사업에 참여 중인 중견건설사 한 관계자는 "세종시는 분양가상한제 적용지역으로 국토부가 제시하는 기본형 건축비 이하로 아파트를 건설할 수 있다고 홍보하는 것은 상당히 비현실적"이라며 "일부 조합이 제시하는 조합원분담금을 맞추기 위해서는 일반인들에게 3.3㎡당 1000만 원 이상 높은 가격으로 분양해야 하는데, 이게 가능하겠느냐"고 반문했다.
국토부가 지난 3월 제시한 분양가상한제 적용지역의 기본형건축비는 전용면적 85㎡ 기준 3.3㎡당 530만 5000원 이었다. 택지비가 고정돼 있는 상황에서 일반인 대상 분양가를 무턱대고 올릴 수 없다는 의미다.
조합원들에게 파격적 분담금을 제시하고 있는 B와 C조합의 경우, 낮은 분담금을 상쇄할 다른 방안을 모색 중이지만 여의치 않은 것으로 확인됐다. B조합의 경우 LH가 수의계약 중인 다른 부지를 함께 공급받아 사업성을 맞추는 방식, C조합은 큰 규모 아파트용지를 분할해 일부만 먼저 공급받는 방식을 추진하고 있다. 그러나 결정권을 쥔 LH는 난색을 표명하고 있는 상황. 실제로 LH는 아파트용지 분할매각 여부에 대해 "지구단위계획 변경 결정이 선행되어야 한다"며 "승인권자의 지구단위계획 변경 가능성여부 검토 후 판단할 사항"이라고 즉답을 피했다. 특혜시비에 휘말릴 것을 극도로 경계하는 모습이다.
B조합장 사기혐의로 피소
가격 논란과 별개로 고소·고발전까지 이어지고 있다.
B조합에 6억 5000만 원을 투자했다고 밝힌 D씨는 "B조합 조합장 E씨에게 사업시행권을 받는 조건으로 투자했는데 시행권을 받지도 못했고 돈을 돌려받지도 못하는 등 사기를 당했다"고 주장했다. 본보 확인 결과 D씨가 최근 수사기관에 고소장을 접수시켰으나 아직 본격적인 수사가 개시되지 않은 상태다.
반면 B조합 측은 "사실무근"이라며 "맞고소 등 법적 대응에 나서겠다"는 입장을 밝혔다. 이처럼 ‘세종시 강남’으로 불리는 3생활권 조합아파트건설을 둘러싸고 각종 논란에 이어 조합 내부에서 법적 송사까지 벌어지고 있는 모습이다.
조합 사정에 밝은 한 지역 인사는 "현 상황에서 3개 조합이 서로 통합하는 방안이 제일 좋은 대안이 될 수 있는데, 사업비 정산과 지분 배분 등 해결하기 어려운 복잡한 문제가 얽혀있어 이마저 쉽지 않을 것"이라며 "행복청, LH, 조합 등이 이주민 재정착이라는 공익적 목적을 위해 복안을 마련하는 것이 시급하다"고 강조했다.
현재 경쟁을 벌이고 있는 이주민조합은 세종2차주민아파트상가건축조합(세종조합), 금송아파트상가조합(금송조합), 밀마루아파트상가건축조합(밀마루조합) 등 3곳이다.
