지난해에 이어 올해도 세종시 부동산시장이 호조세를 이어갈 전망이다. 기반시설 조기 조성과 수도권 전철 연장, 제3생활권 분양 등이 예고돼 있다. 전매제한이 풀리면서 폭발적으로 늘어날 분양수요의 세종시 쏠림현상이 두드러질 전망이다. 정부청사 이전효과가 나타나면서 심리적 요인도 세종시에 절대적으로 유리한 상황이다.
하지만 이 같은 상승세가 언제까지 이어질지는 미지수다. 내년부터 입주물량이 크게 증가하면서 숨고르기에 들어갈 것이란 전망도 나왔다. 입지별로 가격 양극화현상도 나타날 것으로 예상된다. <세종포스트>가 전문가 5인으로부터 2013년 세종시 부동산시장 전망을 들어봤다.<편집자 말>

"세종시 개발 탄력… 올해도 토지·주택시장 강세"
김유정 하나은행 둔산PB센터장

지난해 전국의 부동산 시장은 전반적으로 침체기였다고 할 수 있다. 그러나 세종시는 11개월 연속 땅값의 상승을 이어가며 전국 상승률 1위를 기록했다. 올해에도 세종시 토지·주택시장의 강세는 계속될 것으로 예상된다.
박근혜정부의 국제과학비즈니스벨트 사업이 국가 신성장 거점으로 지정돼 제2의 대덕연구단지 건설을 위한 토지보상이 하반기 20조원 규모로 예상되고 있다. 또 기반시설 조기 조성과 자족기능 확충을 위한 인센티브 도입에 힘입어 세종시 개발이 탄력을 받을 것으로 전망된다.
특히 세종시에서 수도권으로 이어지는 수도권 전철 연장과 시청사 주변의 제3생활권에 약 1만7600여 세대의 주택공급이 이뤄질 예정이다. 세종시의 부동산 시장이 전반적으로 상승 탄력을 받을 수밖에 없는 이유다.

"내년부터 가격상승세 꺾이고 지역별 양극화 뚜렷"
정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

세종시에는 올 하반기부터 민간건설 아파트, 임대, 도시형생활주택을 포함해 3300여 가구의 입주가 예정돼 있다. 세종시에 이전하는 공무원들이 자가 또는 전월세 형태로 이 입주물량을 소화할 것으로 보인다. 이에 따라 올 하반기까지 세종시 아파트 매매 가격이 현재와 유사한 흐름을 보일 것이다.
그러나 2014년은 상황이 다르다. 1만여 가구의 아파트 입주물량이 대기하고 있어 내년 상반기 후반부터 지역별 양극화현상이 뚜렷하게 발생할 것이다. 일부 비인기지역 아파트는 미입주 물량이 발생하면서 가격이 하향 안정될 것이다. 반면 세종정부청사와 인접해 있거나 이전 공무원들의 분양경쟁이 높았던 선호 지역 아파트의 가격 상승은 어느 정도 유지될 것이다.
도안신도시를 비롯한 대전지역에도 1만여 가구의 입주가 예정돼 있다. 공무원들과 이전을 희망하는 수요자들의 선택폭이 그만큼 크다는 얘기다. 이는 전반적인 가격상승세가 꺾이고 숨고르기가 시작된다는 징후로 해석된다. 조정기간을 거치면 세종시 부동산시장의 안정적인 매매나 전월세 가격형성이 가능할 것이다. 박근혜정부의 세종시건설 지원에 대한 정책의 변화도 예의주시해야 한다.

"주택부족·전세난 2015년까지 지속될 것"
이미경 국민은행 대전PB센터장

정부와 공공기관 이전에 따른 공무원과 가족 동반 이주 등으로 큰 틀에서는 주택 부족 현상과 전세난이 심각하다. 이런 현상이 2015년까지 지속될 전망이다.
하지만 홀로 이전하는 공무원이 40%정도라는 설문조사를 감안하면 2~3년 후면 주택 부족 현상이 상당부분 해소될 것으로 보인다. 1생활권 공급이 끝나면 2생활권 주택 공급 가능 토지가 충분해 가격상승이 지속적이지는 않을 것으로 판단된다.


"전매제한 풀리면 분양수요 크게 늘어날 것"
양동철 첫마을 공인중개사 연합회 회장(‘세종해냄’ 대표)

올해 세종시 부동산시장에서 분양가상한제 폐지가 가장 큰 변수가 될 것이다. 분양가상한제 폐지 자체가 중요한 게 아니라 전매제한이 함께 풀리는 게 중요하다. 전매제한이 풀리면 세종시 아파트 분양을 저울질했던 이전부처 공무원과 인근지역 투자자, 실수요자들의 분양수요가 늘어나 호조세를 이어갈 충분한 동력이 될 것이다.
올 상반기 세종시 1생활권 북부지역 분양이 이어질 예정이지만 결과를 낙관하기는 어렵다. 물론 고전은 해도 미분양이 발생하지는 않을 것으로 본다. 세종시청이 들어서는 3생활권에 대한 관심이 높다. 하반기 3생활권 분양이 이뤄지면 좋은 결과가 나올 것으로 예측한다.
첫마을 아파트는 지난 연말부터 매매는 보합세, 전세는 강세를 유지하고 있다. 물량이 많지 않아 매물이 나오면 거래는 쉽게 이뤄지고 있다. 상가 임대료가 워낙 높아 향후 가격 급락이 우려된다는 전망이 있지만 이는 최초 분양가가 워낙 높았기 때문에 발생한 현상으로 임대료 조정과 가격하락은 당분간 없을 것으로 전망한다.

"미래가치, 새정부 기대심리 등 강세 지속"
신형균 혜천대 금융부동산행정과 교수

지난해 전국 부동산 시장을 주도했던 세종시가 올해에도 주택 및 토지시장을 중심으로 지속적인 매수문의에 편승해 절대적 강세를 계속 이어갈 것으로 전망된다.
정부청사 이전 효과를 반영한 미래가치(future value) 주목, 박근혜 정부의 부동산 경기 활성화 기대심리(expectation psychology), 땅값 상승률 11개월째 '전국 1위'라는 부동산 시장의 신호효과(signalling effect), 주거용 부동산 시장의 수급 불일치(demand and supply mismatch ; 수요>공급)에 따른 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율이다) 상승(낙찰가>감정가) 등으로 세종시 부동산 시장은 상당기간 매수자들의 높은 관심을 받을 것으로 예상된다.

이충건 기자 yibido@sjpost.co.kr
김재중 기자 jjkim@sjpost.co.kr