'임대차법' 시행, 세종시 '전·월세 시장' 변화 오나
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'임대차법' 시행, 세종시 '전·월세 시장' 변화 오나
  • 이희택 기자
  • 승인 2020.08.02 15:05
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계약기간 2년 지나면 쑥 오르는 임차료, 제동 걸리나
2~3년 새 2배 이상 상승... 갭투자 비중도 높아져
가뜩이나 치솟은 세종시 전월세 가격, 안정화 주목
사진은 오는 9월 입주를 시작하는 해밀리(6-4생활권) 부지 전경. 이곳에 전·월세 물량이 다수 쏟아질 전망이다. 최근 임대차법 개정이 어떤 효과를 보일 지 주목된다. (자료발췌=행복청)
사진은 오는 9월 입주를 시작하는 해밀리(6-4생활권) 부지 전경. 이곳에 전·월세 물량이 다수 쏟아질 전망이다. 최근 임대차법 개정이 어떤 효과를 보일 지 주목된다. (자료발췌=행복청)

[세종포스트 이희택 기자] 대전과 청주 등 인근 지역 대비 전·월세 가격이 상대적으로 저렴했던 세종시.

이는 2012년 출범 당시부터 신규 아파트 분양과 입주가 많은 신도시 특성상 불가피한 현상으로 받아들여졌다.

이는 30·40대 젊은층이 세종시로 대거 이주하는 효과를 불러온 하나의 배경이 되기도 했다. 쉬운 말로 그만큼 쌌다. 

그렇다고 전·월세 가격이 마냥 낮은 상태로만 유지되진 않았다. 첫 입주 후 2년이 지나 재계약 시점이 되면, 어김없이 시세에 맞춰 수천만원 올라갔던 게 기정 사실이다. 

그래서 일부 세입자들은 신규 아파트만 찾아 일명 '메뚜기' 이사를 다니는 설움을 겪기도 했다.

이런 와중에 지난해부터 올해까지 전·월세 가격은 과거 추세보다 크게 올라 더욱 어려운 여건을 조성하고 있다. 

신규 아파트 분양과 입주 물량이 해가 갈수록 줄고, 국회 세종의사당 설치 가시화 등 각종 호재가 맞물려 전·월세를 올려 받으려는 경향은 점점 강해지고 있다.

매매가가 크게 치솟은 이상 전·월세 가격의 동반 상승도 불가피했다.  

실제 지표로 보면 최근 1년 전·후 급작스런 감이 없지 않다. 

이보다 앞선 시점인 2017년~2018년 즈음에는 신규 입주 아파트 단지 내 전세가가 1억 4000만 원~1억 9000만 원 사이에서 대부분 형성된 바 있다. 

사실상 지난해부터 전·월세 가격이 급등한 모양새다. 

지난해 7월 1일부터 31일까지 국토교통부 실거래 전세가(84㎡ 기준)를 보면, 새롬동 13단지와 한솔동 3단지 각 1건이 2억 5000만 원으로 최고가를 기록했고, 한솔동 3단지 1건과 어진동 더샾레이크파크 2건, 센트럴시티 1건이 2억 4000만 원으로 뒤를 이었다. 

2억 원 이상 전세가 물량은 전체 244건 중 33건으로 적었고, 대부분(211건)이 2억 원 미만에 세입자를 맞이했다. 

반면 1년이 지난 2020년 7월 1일부터 31일까지 84㎡ 전세 실거래 최고가는 종촌동 가재마을 12단지로, 3억 8000만 원을 기록했다.

전년 최고가보다 무려 1억 3000만 원이나 뛰었다. 

이어 도담동 도램마을 1단지와 새롬동 새뜸마을 3단지(각 3억 2000만 원), 고운동 가락마을 19단지, 보람동 호려울 5단지 2건 및 새뜸마을 11단지(각 3억 원)가 3억 원을 넘겼다. 

84㎡ 전체 153건 거래 중 123건이 2억 원을 초과했고, 30건만 2억 원 미만으로 거래를 마쳤다. 동지역에서 2억 원 미만 전세거래는 16건만 확인됐다.

때마침 지난 달 30일 국회 본회의를 거쳐 같은 달 31일 임시 국무회의를 통과한 주택임대차보호법 개정안. 

수도권을 중심으로 논란이 촉발되고 있는 변화로 다가오나, 세종시 전·월세 판도에도 적잖은 영향을 미칠 것으로 보인다.  

주요 내용은 ▲세입자의 전·월세 계약 기간 4년 보장, 기존 계약이 전세라면 월세로 전환 불가능(계약갱신청구권제) ▲전·월세 인상 폭 '5%'로 제한 등을 핵심으로 한다.

이는 문재인 대통령 재가를 거쳐 즉시 시행 단계에 진입했다.  

일단 외형만 놓고 보면, 세종시 세입자들로선 반길 만한 법안들이라 할 수 있다.

2년마다 이 집, 저 집을 옮겨다녀야 하는 상황에서 벗어날수 있고, 인상 폭에 대한 걱정도 덜 수 있어서다. 

문제는 집주인 스스로 '착한 임대 조건'을 제시한 것이 아니라는데 있다. 집주인들이 재산권 행사를 위해 관련 법안 규정을 피하는 방안을 찾으려는 경향이 나타나는 배경이다.

임차인이 수용하면 기존 계약이 전세여도 월세로 전환가능하다는 조건이 하나의 예시가 될 수 있다. 집주인들의 월세 전환 압박이 이어질 수도 있다는 우려도 나온다. 

집주인들이 매물을 거둬 들여 전세 물량이 줄어들고, 4년이 지나 더욱 큰 폭의 전세값 상승을 부추길 수 있다는 가능성도 제기된다.

소위 악덕(?) 집주인의 경우, 임차인이 4년이 되기 전 스스로 나가도록 유도한 뒤 전세값 올릴 방법을 찾을 수도 있다는 시나리오도 펼쳐지고 있다. 

지역 부동산 업계 관계자는 "세종시 전·월세 가격이 계속해서 올라가고 있는 건 사실"이라며 "현재 전세가율이 낮지 않아, 일각의 우려처럼 집주인과 세입자간 심각한 갈등 양상이 나타나진 않을 것"이라고 내다봤다. 

현재 곳곳에서 제기되고 있는 우려와 전망은 앞으로 하반기 전·월세 시장 추이를 지켜보면, 그 실체를 분명히 드러낼 것으로 보인다. 

당장 올 하반기 입주와 함께 전·월세 물량을 쏟아낼 해밀동(6-4생활권) 3100세대 단지 뿐만 아니라 2년 계약 갱신 시점이 도래한 대평동과 보람동, 나성동, 고운동 일부 단지 계약 과정이 주목되고 있다.  

새로운 임대차 법이 실효를 거두지 못할 경우, 세종시 갭투자 비율도 동반 상승할 것으로 예상된다.  

갭투자는 아파트 매수희망자가 전세 세입자를 등에 업고 주택을 매입해 시세 차익을 얻는 방식을 말한다. 전세가율(전세가/매매가)이 높은 지역에서 많이 나타나는 현상이다. 

세종시 갭투자 매매 비중은 2017년 29%, 2018년 25%, 2019년 31%에 머물다 올 상반기 53.2%까지 치솟았다. 

경북이 67%, 충북이 66%로 가장 높았고, 전북(54%) 및 경남(53%)과 상위권을 형성했다.

이어 강원(48%)과 충남(44%), 대전(41.5%), 경기(37%), 전남(34%) 등의 순으로 집계됐다. 

현재 50% 선을 넘어선 갭투자 비중이 더 늘어날 지도 관전 포인트다.


세종시가 제출한 중장기 산업입지 수급계획(37만 8000㎡)과 산업단지 지정(1곳)이 국토교통부 2019년 산업입지 수급계획 및 산업단지 지정계획에 반영됐다.

아래는 국토교통부가 제공한 '주택 임대차보호법 Q&A' 사례 자료. 


[갱신 요구권 행사]

 

1) 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는지?

 ☞ 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구
 ☞ 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, `20.6.9)은 `20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용

 

2) 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지?

 ☞ 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장

 

3) 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

 ☞ 그렇지 않음. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됨

※ (CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 `17.9월~`19.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 `19.9월~`21.9월까지 갱신된 경우에도, 임차인 甲은 임대인 乙에 대하여 계약갱신요구권 행사 가능

 

4) 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지?

 ☞ 가능함. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여함다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 함(`20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

 

5) 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우,(`20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

 

 ① 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

  ☞ 불가능함. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 旣체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있음

 ☞ 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야함(계약금 수령 입증, 계약서 등)

  ☞ 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없음

 

 ② 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지? 

  ☞ 가능함

 

 ③ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?

  ☞ 가능함

  ☞ 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 가능

※ (CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 `18.9월~`20.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, `20.6월에 상호간 합의로 `20.9월~`22.9월까지 갱신을 실시하면서 임대료 8% 증액

  ⇨ 임차인 甲은 `20.8월(계약종료 1개월전)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료 조정하거나,

  ⇨ 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 `22.7월(계약종료 2개월전)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사 가능

 

6) 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

 ☞ 그렇지 않음. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생

  ※ 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야함


[갱신의 거절]

 

1) 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?

<규정(개정 주임법 제6조의3제1항)>

CASE 1호(임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우)
1) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우

2) 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우

 

CASE 2호(임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우)
1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우 

2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우

 

CASE 3호(서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우)
-임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우

* 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외

 

CASE 4호(임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우)
-임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용․수익하게 한 경우

 

CASE 5호(임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우)
1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우

2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우

 

CASE 6호(임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우)
-주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실

 

CASE 7호(임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우)

 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

CASE 8호(임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우)

CASE 9호(그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우)
-임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우

* 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우

 

2) 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하는지?

 ☞ 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주

 

3) 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하는지?

 ☞ 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있음

 

※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정 

 ① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

 ② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

  1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

  2) 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년 분에 해당하는 금액

  3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액


[임대료 상한]

 

1) 임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?

 ☞ 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용

 

2) 임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하는지?

 ☞ 그렇지 않음. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있음

 

3) 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는지?

 ☞ 지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정 가능

 

4) 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한지?

 ☞ 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란

 ☞ 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율*이  적용됨

  * (법정전환율) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 “10%”와 “기준금리(現0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 적용

※ (CASE) 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환 예시

 ㅇ (전세 5억원) → 보증금 3억원 월세 67만원 or 보증금 2억원 월세 100만원


[집주인 변경]

 

1) 계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지?

  ☞ 사실이 아님. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향없이 가능함

 

2) 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구 가능한지? ☞ 가능함. 

 

3) 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지?

  ☞ 가능함. 다만, 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 하여야 함



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