임대인의 계약 갱신 거부 후 ‘실거주’ 여부 확인, 여전히 불가능
이춘희 시장, "시간 지나면 정착"... 1989년 갱신기간 1년에서 2년 연장 사례 언급
[세종포스트 이희택 기자] 주택임대차 3법이 시행된 지난 달 31일부터 2주가 지난 13일.
세종시에서도 임대인과 임차인간 보이지 않는 신경전이 펼쳐지는가 하면, 물밑 갈등 양상도 나타나고 있다.
법안의 초점이 임차인 보호와 주거권 안정에 있는 만큼, 임차인은 소위 계약갱신청구권제를 적극 활용하고자 한다.
통상 2년 계약 후 시세에 맞춰 급등하는 전세가 인상분을 최초 가격에서 5% 이하로 잡아둘 수 있고, 월세로 갑작스런 전환되는 당황스런 상황도 피할 수 있어서다. 계약 기간도 기존 2년에서 최장 4년까지 갱신 가능하다.
반면 갑작스런 변화에 재산권이 축소된 임대인, 즉 집주인 입장은 다르다. 현실을 있는 그대로 받아들이는 이들도 있으나, 경제적 상황에 따라 어떻게든 올릴 수 있는 방법을 찾는 게 일반적이다.
그렇다보니 임대인과 임차인간 ‘구두 논의 또는 재계약 시점’과 ‘주고 받는 대화 내용’을 놓고 묘한 신경전이 펼쳐지고 있다.
종촌동 주민 A 씨는 임대차 3법 통과 후 집주인 전화를 기다려왔다. 오는 10월 전세 계약 갱신을 앞두고 집주인이 어떤 태도 변화가 있을 지가 궁금해하며 한편으론 불안했다.
시간은 오래 걸리지 않았다. 법안 시행 후 1주일이 조금 지나자 집주인 연락이 왔다.
A 씨는 임대차 3법상 계약갱신청구권을 믿었다. 오는 10월 계약 갱신일을 앞두고 있었기에 큰 폭의 인상이 안될 것이라 생각했다.
물론 한켠에선 집주인이 직접 거주하거나 공실로 남겨두겠다는 판단을 할 것에 대한 두려움도 있었다. 세종시 전월세가 전반이 오른 상황에서 다른 집을 구할 엄두도 나지 않았다.
결론적으로 집주인은 전세가 8000만 원을 올려 달라는 메시지를 전했다. 그렇지 않으면 세종시에 살고 있는 직계 가족(아들)이 실거주하도록 하겠다는 카드(?)까지 던졌다. 사실상의 엄포였다.
A 씨는 전세 의미의 보증금을 좀더 올려주고 일부 월세를 내는 반전세란 타협안을 내건 상태다. 최종 합의 여부는 좀더 지켜봐야 한다.
이 같은 사례는 A 씨로 국한되지 않는다. 아름동 임차인 B 씨도 사정은 마찬가지다. 내년 말 다른 생활권 입주를 앞두고 집주인이 요구한 '웃돈 계약' 갱신에 골머리를 앓고 있다.
지역 온라인 카페와 시청 관련 부서에는 7월 31일 전‧후 시점의 계약을 놓고, 임대인과 임차인 케이스별 문의가 잇따르고 있다. 양측 모두 손실 최소화에 안간힘을 쓰는 모양새다.
임대인이자 임차인인 C 씨는 "현재 직장 여건상 세종시에 전세를 주고 서울에서 전세로 거주하고 있다"며 "서울 집주인도 전세가를 올려 받으려고 한다. 그런 상황에서 세종시 전세가격 상승률을 5% 이하로 하자니 부담이 있다. 고민이 많다"고 호소했다.
현재로선 임차인 보호와 주거 안정이란 제도 취지상 임차인에게 유리한 형국이 조성되고 있다.
반면 임대인(직계가족 포함)이 실거주하거나 공실로 둔 채 계약 종료 후 매도에 나서는 경우, 임차인은 꼼짝없이 다른 집을 알아봐야하는 처지에 내몰리게 된다.
이 경우 실거주 여부 실사는 어느 기관에서 어떻게 하고, 또 법적 처벌 규정은 어떻게 되는 지에 관심이 모아지는 건 당연지사.
확인 결과, 지자체인 세종시가 중재 과정 등에 개입할 수 있는 여지는 없었다. 시는 국토교통부 지침상 임대사업자에 대한 관리만 맡고 있다.
대한법률구조공단에 따르면 계약 갱신 시 전세가격 기준 5%를 초과하는 반전세 계약에 대해선 초과 금액에 한해 반환 요구가 가능하다.
이는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우를 말한다. ‘10%’와 ‘기준금리(現0.5%) + 3.5%’ 중 낮은 비율을 적용하게 된다.
예컨대 2018년 11월~2020년 10월까지 2년간 전세가 5억 원으로 계약한 세대에선 보증금 3억 원에 월세 67만 원, 보증금 2억 원에 월세 100만 원으로 계약이 가능하다.
집주인의 실거주가 허위인 경우, 관련 법에 따라 손해배상 청구가 가능하다.
▲임차인이 입은 손해액 ▲새로운 임차인에게 얻은 월단위 임대료(갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년 분에 해당하는 금액) ▲거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월 분에 해당하는 금액 중 최고치를 부과할 수 있다.
문제는 실거주 확인이 가능한 방법이 마땅치 않은데 있다. 우편물의 수신인이나 관리사무소에 등록된 차량의 전화번호나 소유주 확인 등의 방법은 개인정보보호법에 위반될 소지를 안고 있어서다.
대한법률구조공단 관계자는 “실거주 확인을 위한 법률 개선안이 추진되고 있다”고 설명했다.
결국 임대차 3법의 허점이 보완되지 않은 한, 임대인과 임차인간 물밑 신경전과 갈등 양상은 쉬이 사그라들지 않을 전망이다.
이춘희 시장은 법 시행 초기의 시행착오에 대한 이해를 구했다. 지난 1989년 전세 계약갱신시점을 1년에서 2년으로 올렸을 당시에도 유사한 혼란을 겪었던 사례를 언급했다.
그는 “(1989년 당시) 일시적 갈등을 겪고난 뒤, 상당기간 그 법이 긍정적인 방향으로 작용해 현재까지 왔다”며 “이번의 임대차 3법도 시간이 지나면 그런 효과를 낼 것으로 본다”고 내다봤다.
한편, 임대차 3법에 대한 유형별 주요 사항은 아래 첨부한 국토교통부 자료를 살펴보면 된다.
