‘세종시=투기지역’ 웃픈 현실, 규제 풀어야  
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‘세종시=투기지역’ 웃픈 현실, 규제 풀어야  
  • 이계홍 주필
  • 승인 2019.11.08 14:26
  • 댓글 1
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[주필의 시선] 서울 강남 등과 동일시, 웃픈 현실… 지역 부동산 경제 올스톱 직전
같은 투기지역으로 묶인 강남과 세종간 아파트 가격차는 같은 면적 대비 최소 2배에서 6배 차이를 보인다. 사진은 서울시 강남구 전경.
같은 투기지역으로 묶인 강남과 세종간 아파트 가격차는 같은 면적 대비 평균 5배 이상 차이를 보인다. 사진은 서울시 강남구 전경.

세종시가 지난 7일 정례브리핑을 통해 736억 원 규모의 지방채를 발행할 계획이라고 발표했다. 부동산 거래 위축으로 지방 세수가 줄어들어 취해진 조치라고 한다. 

공공시설 관리와 사회복지 확대, 장기 미집행 도시계획시설 대응, 대규모 사업 진행 등 지출 수요가 증가하기 때문이라고 한다. 지방채 발행은 2012년 시 출범 이후 처음이다. 

한마디로 세종시의 곡간이 비게 되어서 빚을 내 꾸리겠다는 얘기다. 그중 부동산 거래 위축 때문에 세수가 줄어들어 빚을 얻겠다고 한다. 세종시의 주 세원은 부동산에 있다는 얘기가 되는 셈이다. 뭔가 잘못되어도 상당히 잘못 되었다. 

이를 그대로 해석하면 세종시에는 세금을 거둬들일 기업체 하나, 공장 하나, 하다못해 국영기업체 하나가 없다는 말이 된다. 오로지 주민의 아파트 거래나 손바닥만한 토지 거래에서 세수를 확충한다는 계산이다. 

그런데 보다시피 세종시 부동산 시장은 시베리아 동절기처럼 꽁꽁 얼어붙어 있다. 

#. 세종시 부동산 침체 배경은 

세종시는 서울시 15개 구와 유일하게 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 3단계 규제에 묶여 있다. 
세종시는 서울시 15개 구와 유일하게 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 3단계 규제에 묶여 있다. 

세종시 부동산 침체가 왜 일어났는가. ▲투기지역(2017년 8월) ▲투기과열지구(2017년 8월) ▲부동산 조정대상 지역(2016년 11월) 등 3종 세트의 규제책 때문이다. 

투기지역은 가장 강력한 규제책으로 대출 규제, 양도세 중과세 등이 적용된다. 투기과열 지구는 투기지역과 비슷하나 분양권 전매제한, 1순위 요건 강화 등을 핵심으로 한다. 조정 대상지역에는 다주택자 양도세 중과, 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 분양권 전매 시 양도세율 50% 등이 적용된다. 

전국적으로 투기지역은 세종시를 비롯해 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 마포 등 전국 16개 지역이다. 투기과열지구는 세종시와 서울시 전 지역을 기본으로 과천, 성남 분당, 광명, 하남 등을 포함한 31개 지역이다. 조정 대상 지역은 대구 수성구를 제외한 앞의 전 지역 외에 고양, 남양주, 동탄, 구리, 안양 동안, 수원 광교지구, 용인 수지, 기흥, 부산 해운대, 동래 수영 등 42개 지역이다. 

세종시는 3군데 모두 해당 지역이 되어 규제 3관왕이 되었다. 비교 불가능한 서울 강남구‧서초구 등과 어깨를 나란히 하고 있다. 

이때부터 세종시 경제지표는 서서히 악화일로에 들어서왔다. 

#. 세종시는 투기지역이 아니다    

가장 높은 수위의 투기지역부터 조정대상지역까지 지정 기준. 
가장 높은 수위의 투기지역부터 조정대상지역까지 지정 기준. 

그렇다면 세종시가 부동산 투기지역인가? 무슨 근거로? 2016년~2017년 아파트 전매 과열이 생기면서 투기 바람이 불었다고 한다. 그러나 세종시민은 콧김도 쐬지 못했다. 그것은 특혜 분양받은 공무원들이 요지의 아파트를 전매하면서 생겨난 일시적 현상이지, 세종 주민과는 아무런 상관이 없었다는 것이다. 그들만의 잔치였으니 일부는 부러워하거나, 비웃었을 뿐이다. 

세종시의 아파트 매매가와 전세가를 한번 보자. 필자가 사는 아름동과 인근 가락동, 고운동의 경우, 84㎡ 아파트 매매가는 3억 5천 안팎, 전세가는 1억 5천 안팎이다. BRT(Bus Rapid Transit : 간선급행버스체계)가 지나가는 주변은 이보다 1.5배 정도 비싸다고 한다. 

필자의 지인이 사는 수원 영통지구(투기지역도, 투기과열지구도 아니다)의 20년 된 허름한 약 79㎡짜리 아파트 전세가는 3억을 웃돈다. 지은 지 4-5년 된 세종시 84㎡ 아파트 전세가보다 배가 비싸다. 

이런 현실을 보면서 세종시가 아파트 투기 지역이라고? 필자가 분양받은 아파트는 4년 6개월이 지난 지금 구입가보다 3~4천만원 정도 올라 수원 영동 79㎡ 아파트 전세가와 비슷한 가격이다. 

이때 서울과 수도권 주요 도시 아파트는 5~6억 이상 올랐다고 한다. 수도권은 이런 경향이 대세이나 세종시에선 있을까 말까한 일이다.

구체적으로 보면, 어진동 호수공원과 금강변 아파트에선 일부 2~3억 오른 곳이 나타났으나 현재 대부분 지역은 거래 자체가 안될 뿐만 아니라 프리미엄 효과도 거의 없다.

비교가 안 되는 것을 가지고 계속 규제를 하고 있으니 많은 사람들이 정부를 비웃는다. 

세종시 새롬동은 비교적 최근 지은 아파트로 호가가 최상위권에 속하고, 고운동은 다소 저평가된 지역이다. 세종시 신도시 최고, 최저지역과 서울시 강남구를 상대적으로 비교한 표다. 

다시 한 번 따져보자. 세종시가 강남, 서초, 송파와 동급인가? 여타의 투기 과열된 수도권과도 동급인가? 그런데 똑같이 묶고 있다. 아무리 책상머리에서 펜대 굴리는 탁상행정이라도 세상 돌아가는 이치를 살펴야지, 이건 너무 지나치다고 보지 않는가? 

세간에선 행정부가 세종시에 자리잡고 있고 그들 역시 특별공급 특혜에서 자유로울 수 없기에 불가피한 선택을 했다고 받아들인다. 서울시 부동산 기득권들의 저항을 무마하기 위한 희생양으로 삼았다는 웃픈 이야기도 들려온다. 

#. 세종시 부동산 경제 ‘올스톱’ 직전 

세종시 부동산은 올스톱이 되어있다. 부동산 중개업소가 한 달 매매를 한 건수가 한 건도 될까말까다. 그러니 무엇을 먹고 살겠는가. 이중 삼중으로 부동산 규제책으로 꽁꽁 묶어버렸기 때문에 꼼짝달삭할 수가 없는 것이다. 

대출규제, 중도금 대출 발급 요건 강화, 다주택자 양도세 중과, 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 분양권 전매 제한, 민영주택 재당첨 제한, 오피스텔 분양권 제한 강화… 숨이 막힐 지경이다.

한때의 일부 제한된 세력과 공무원들의 투기 바람으로 인해 세종시 전체가 고스란히 피해를 보고 있다. 

#. 면밀한 현실 진단과 대책 뒤따라야 

세종시가 제출한 중장기 산업입지 수급계획(37만 8000㎡)과 산업단지 지정(1곳)이 국토교통부 2019년 산업입지 수급계획 및 산업단지 지정계획에 반영됐다.
국토교통부는 세종시의 본래 건설 취지를 분명히 되짚어봐야 한다. 수도권 과밀화 해소와 국토균형발전을 뜻한다. 

따라서 복잡하게 얘기할 것 없다. 국토부 암행감사반이 투입되어 세종시 부동산 시장 전반을 살펴보기 바란다. 세종시청도 마찬가지다. 상가 공실율이 전국적으로 높고, 아파트 매매와 전세가 올스톱이 되었다면 근본을 해결하는 방안을 강구해야지, 곡간이 비었으니 지방채를 발행하겠다? 

형편이 나아져서 아파트 평수를 늘려가고자 하는 사람, 같은 아파트라도 고층에서 저층으로, 저층에서 고층으로 올라가고 싶은 사람들이 있을 것이다. 그리고 보다 환경 좋은 곳으로 이주하기를 원하는 사람도 있을 것이다. 

이런 선의의 사람들이 규제 때문에 주거 이동을 원천적으로 봉쇄당하고 있으니 부동산 세수가 걷힐 리가 만무하다. 상가가 제대로 돌아가지 않으니 세금 부과는커녕 지원해야 할 입장이다.  

세종시와 정부는 세종시 부동산 대책에 특단의 대책을 내놓기를 바란다. 

세종시는 또 부동산 거래로 세수를 확대하겠다는 소극적인 세수 확보책만이 아니라 큰 덩어리의 법인세를 거둬들이는 기업체 유치와 산업을 유치할 노력을 해야 한다. 



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강운식 2019-11-08 19:56:41
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