[세종포스트 이희택 기자] 부동산 시장 규모와 주택 가격 및 수요 면에서 비교 불가능한 ‘서울특별시와 세종특별자치시’.
그럼에도 불구하고 동일선상에 놓인 잣대가 있다. 최고 수준의 부동산 규제로 통하는 ‘투기지역’이다. 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구가 세종시와 한데 묶였다. 이들 지역은 그 아래 단계인 투기과열지구와 조정대상지역에도 포함돼있다.
같은 면적 대비 주택가격이 서울과 최소 2~3배 차이를 보이고, 십수 년간 가격 상승률 대신 최근 1년 기준으로 동일 규제에 놓인 현실은 세종시에 아이러니하게 다가온다.
지역 부동산 업계 관계자는 “서울 강남구 등 투기지역보다 주택 실거래 가격이 훨씬 낮은데 같은 수준의 규제를 받고 있다”며 “이는 과도한 재산권 행사 제한에 해당한다”고 주장했다.
그 결과 지난 2년여 간 지역 경제 침체기가 찾아왔다. 2016년 11월 조정대상지역, 2017년 8월 투기지역 및 투기과열지구로 동시 지정된 이후부터다. 지난해에는 종합부동산세 강화를 골자로 한 9.13대책까지 더해졌다.
2030년 완성기를 향해 한창 활력이 붙어야할 신도시에 철퇴가 내려졌다. 불합리한 측면이 적지 않았음에도 정부 규제 광풍은 피할 수 없었다.
무엇보다 이 같은 정책을 입안하는 국토교통부 등 중앙부처 공무원 자체가 투기에서 자유롭지 못한 환경에 놓여 있다 보니, 2년여 간 이렇다 할 목소리조차 내기 어려웠던 측면도 있다.
그 사이 민간에선 상가 공실과 폐업 속출, 공공에선 세수 대폭 감소 등 심상찮은 상황이 연출되고 있다.
실제 세종시 신도시 상가 공실률은 전국 1위를 넘어 최악의 상황을 맞이하고 있다. 2017년부터 올해까지 세종시 지방세는 제자리이나, 아파트 및 상가 등의 취득세는 최대 1000억 원 수준까지 줄었다. 올 3분기 아파트 거래량은 355건으로 2017년 3분기의 1176건보다 약 70% 감소했다.
세종시가 최근 ‘투기지역’ 해제 건의를 수면 위에 끌어올린 배경이다. 이제는 선택이 아닌 필수가 됐다는 판단이다.
시는 지난 18일 국토교통부와 1차 협의를 통해 건의서를 제출한 데 이어, 31일 2차 협의 등 지속적인 공감대 확산을 도모하고 있다.
그도 그럴 것이 이미 투기지역 해제의 정량적 요건은 갖췄다.
직전 월 당해 주택가격상승률이나 지가상승률이 전국 소비자물가상승률보다 낮은 요건을 말한다. 지난해 1월부터 12월, 올해 1월부터 9월까지 그러했다. 지난 8월과 9월 2차례만 지가상승률(0.41%)이 물가상승률(0%)을 초과했다.
정성요건도 자세히 들여다보면, 기준 자체가 애매모호한 한계는 있으나 해제 요건에 부합한다. 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 타 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되는 경우다.
2030년까지 성장해야 하는 신도시 특성상 가격 상승이 지속되지 않는 건 시장 논리와 맞지 않다. 자의적 해석이 가능한 잣대인 셈이다.
투기지구 해제 시, 세대당 1건인 주택담보대출 건수 제한이 풀리고 양도세 가산세율 적용이 폐지되는 등의 변화를 가져온다. 주택담보대출(LTV)과 총부채상환(DTI) 비율 40%엔 변화가 없어 주택 구입자들의 실질적인 숨통을 트는데 한계는 있다.
가장 큰 효과는 침체된 부동산 시장에 긍정적 기운을 불어넣는 상징성으로 해석된다. 투기지역 해제는 국토부장관 요청으로 기재부장관이 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정하게 된다.
현 정부의 정책 흐름상 해제 가능성은 높지 않아 보인다. 타당성 여부를 떠나 문재인 정부의 강력한 정책 드라이브가 후퇴하는 모습으로 비춰질 수 있어서다. 김현미 국토부장관도 이미 비공식석상에서 규제 완화에 부정적 의견을 표출한 것으로 전해지고 있다.
상황이 이렇다보니, 실질적 규제 완화 조치에 이를 수 있는 ‘투기과열지구’ 해제 건의는 꿈도 못꾸고 있다. 전국적으로 과열지구에는 세종시와 함께 서울시 전역, 경기도 과천·하남·분당·광명시, 대구 수성구가 묶여 있다.
시의 최근 상황을 고려하면, 정량·정성적 요건에 미달하는 부분이 많으나 가장 큰 걸림돌은 청약 경쟁률이다. 직전 2개월 월평균 5 대 1 이상이면 해제는 불가능하다.
세종시 일반공급 청약 경쟁률 산정에는 다소 억울한 측면이 있긴 하다. 이전 기관 종사자와 일반 특별공급 탈락자들이 최근 추세상 2000~4000명에 달하기 때문이다.
이들이 특별공급에 떨어진 뒤 일반공급에서 다시 경쟁을 하는 구도이기 때문에 청약 경쟁률은 타 지역보다 크게 치솟을 수밖에 없다.
투기과열지구 해제 시에는 ▲전매 제한 ▲자금조달 및 입주계획 의무 신고 등의 추가 규제가 풀린다.
