[세종포스트 이희택 기자] 집값이 고공행진 중인 세종시가 결국 투기과열지구와 투기지구로 동시 지정됐다.
투기과열지구는 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 투기 성행 또는 우려가 있는 지역, 투기지구는 전월 주택가격 상승률이 소비자 물가상승률의 130%보다 높고 지속적인 가격상승 가능성이 있는 지역을 각각 지정한다.
서울시 25개구 전 지역과 경기도 과천시는 투기과열지구, 서울시 11개구가 투기지역에 선정됐다. 세종시 주택시장도 수도권에 버금가는 투기 수준에 이른 것으로 판정받은 셈이다.
국토교통부는 2일 관계부처 합동으로 이 같은 내용을 담은 8.2 부동산 대책을 발표했다. 개선방향의 초점은 서민 주거안정과 실수요자 보호에 맞췄다.
11.3 대책, 6.19 대책과의 차이는?
11.3 대책과 6.19 대책은 조정대상지역 개념 도입을 통한 신규 아파트 청약 시장 중심의 대책으로 분류된다. 서울시 전 지역과 경기도 7개 시, 부산시 9개구, 세종시가 포함됐다.
11.3 대책에선 ▲전매제한기간 1년 또는 소유권 이전 등기(세종시) 시점으로 연장 ▲1순위 제외 대상(세대원과 5년 이내 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자, 2주택 이상 소유자) 확대 ▲5년 이내 재당첨 제한 ▲2순위 청약 시에도 청약통장 필요 등이 두드러진 변화였다.
당시 세종시에도 거품 수요가 일부 빠진 효과가 반영되면서 그동안 당첨되지 못했던 실수요자들이 제도 실행의 혜택을 일부 맛봤다.
6.19 대책은 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 강화가 뼈대다. 각각 70%와 60%이던 LTV와 DTI가 60%, 50%로 각각 10%포인트 하향 조정됐다. 대출요건을 보다 까다롭게 적용함으로써 무리한 대출 등의 부작용을 줄이겠다는 의도였다.
8.2 대책은 세종시와 수도권 등 특정 지역에 투자‧투기수요가 과도하게 유입되는 것을 차단하고, 투명한 거래질서를 강화하는 게 목표다.
이를 통해 다주택자의 단기 투자요인을 억제하고, 실수요 중심의 시장 질서를 확고하게 할 수 있는 포괄적‧종합적 대책이란 게 정부의 설명이다. 또 재건축 등 정비 사업이 주변 집값 불안을 초래하지 않으면서 차질 없이 진행되도록 규제를 정비했다.
노후주택 개량과 공공택지 추가 확보, 신혼부부 희망 타운(가칭) 조성 등 실수요자를 위한 양질의 주택을 충분히 공급한다는 점도 특징적 요소로 부각시키고 있다.
6.19 대책으로 집값 상승세를 억제하지 못하면서 정부가 44일 만에 새로이 내놓은 고강도 정책이란 평가다.
세종시, 이번 대책이 가져올 변화는?
LTV와 DTI가 각각 60%, 50%에서 다시 40%로 일괄 하향 적용된다. 44일 만에 대출 규제가 대폭 강화된 것. 자산 상황 등을 고려치 않은 무리한 대출로 청약 또는 주택거래에 나서는 행위가 상당히 위축될 것으로 보인다.
다만 서민층 무주택 세대에 한해서는 50%를 그대로 적용한다. 부부 합산 연소득이 6000만 원 이하(생애 최초는 7000만 원), 주택가격 6억 원 이하, 무주택 세대가 해당된다.
2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)에 대한 직접 규제도 이뤄진다. 현재 양도소득세 기본세율은 6~40%. 2주택자에게는 10%, 3주택 이상인 자에겐 20% 가산세를 부과한다. 현행 10~30% 수준의 장기보유 특별공제 혜택 적용도 배제된다.
세법이 개정되는 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용할 예정이다. 남은 8개월간 양도소득세 중과를 피하려는 거래행위가 얼마나 일어날지 주목되는 이유다. 현재 세종시에도 2주택 또는 3주택 이상 세대가 상당한 것으로 분석되고 있다.
다주택자에 대한 금융규제도 대폭 강화된다. 투기지역 내 주택담보대출은 세대주에서 세대 당 1건으로 제한되고, LTV와 DTI도 10%p 추가로 하향된 30%를 적용한다. 적용 시기는 이달 중순으로 예상된다.
다만 다주택자가 임대주택 사업자로 등록하면, 양도소득세 중과 대상에서 빠진다. 다주택자의 사회적 책임을 강화하겠다는 것인데, 자발적 등록이 저조하면 향후 의무화 방안도 검토할 예정이다.
1세대 1주택 보유자에 대한 비과세 요건도 강화한다. 당장 3일 이후 취득하는 주택부터 ‘2년 이상 거주’ 요건을 충족할 시에만 비과세를 적용하겠다는 취지다.
분양권 전매 시 양도소득세는 보유기간과 관계없이 50% 세율을 적용받게 된다. 무주택자로 연령‧전매 사유 등 일정 요건에 해당하는 경우에만 예외가 인정된다. 적용 시점은 내년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터다. 전매 허용 일부터 프리미엄 효과는 현재보다 크게 낮아질 것으로 보인다.
실수요자를 위한 청약제도 개편도 눈에 띈다. 1순위 자격이 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회 이상으로 강화됐다. 전용면적 85㎡ 이하 청약 시 가점이 기존 75%에서 100%로 상향됐다. 85㎡ 초과 주택도 기존 0%에서 50%까지 높아졌다. ‘추첨제 비율에 기대어 일단 넣고 보자’는 심리가 상당 부분 억제될 것으로 예측된다.
가점제 당첨자와 세대에 속한 사람은 2년간 가점제 적용을 받을 수 없다. 가점 높은 무주택자가 지방 인기 민영주택을 돌며 당첨 후 분양권 전매를 반복한다는 지적을 고려한 조치다. 민영아파트 예비입주자 선정 시에도 가점제를 우선 적용토록 했다.
주택 거래 요건도 더욱 까다로워진다. 자금조달과 입주 계획 등의 신고를 의무화했기 때문. 투기과열지구 내 거래가액 3억 원 이상 주택의 분양권과 입주권 모두가 포함된다. 자료는 증여세 등 탈루여부 조사와 위장전입, 실거주 여부 등에 활용한다. 정부는 오는 9월 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행령 개정으로 이를 뒷받침하기로 했다.
오피스텔 전매 제한 규정도 강화된다. 전매 제한이 없다보니 청약 과열이 발생하고 있는 문제를 개선하겠다는 것. 지난 6일 3생활권 현대 힐스테이트 세종 리버파크 주거형 오피스텔은 청약 경쟁률 378.8대1를 기록하기도 했다.
앞으로 오피스텔 전매는 소유권 이전 등기 시까지 불가능하고, 실제 거주자에게 전체의 20%를 우선 분양한다.
세종시는 올해 도시재생뉴딜사업 선정대상에서도 제외된다. 지자체는 도시재생 사업계획 수립 시 투기방지대책을 반드시 포함해야하고, 선정 이후에도 부동산시장 과열과 투기수요 급증 시 사업시행시기를 연기해야한다.
조합원 규제도 이번 대책에 추가됐다. 그동안 전매제한이 없었으나, 앞으로 관리처분계획인가 후부터 소유권 이전 등기 시점까지 조합원 분양권 전매가 금지된다. 세종시 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 경우, 5년간 투기과열지구 내 정비사업 일반분양은 물론 조합원 분양 재당첨도 받을 수 없다.
하반기 세종시 청약, 실수요자 중심으로 재편될까
이달부터 세종시 행정중심복합도시에 공급될 아파트 청약 물량은 국민‧공공임대를 제외하면 모두 9106세대에 달한다.
특히 미래 투자가치로 일찌감치 주목받은 2-4생활권(나성동)과 6-4생활권(해밀리), 1-5생활권(어진동) 방축천 특화권역에 공급이 집중된다.
이번 대책 시행과 함께 가수요자들의 고민이 깊어질 전망이다. 양도소득세 중과세와 LTV‧DTI 대폭 강화 등의 변화를 놓고 계산기를 두드릴 수밖에 없어서다.
당장 8월 분양 예정인 우남건설의 고운동(1-1생활권) M6블록 283세대와 한신공영의 어진동(1-5생활권) M5블록 646세대 청약 결과에 이목이 쏠리고 있다. 이번 대책의 효과가 어느 정도 반영될지 확인 가능한 바로미터가 될 것으로 보기 때문.
10월에는 나성동 주상복합과 해밀리 공동주택 분양이 순차 진행된다.
지역 부동산업계 관계자는 “이번 조치가 실수요자들의 내 집 마련 기회를 크게 높여줄 것으로 본다”고 말했다.
신혼희망타운 등 공급 확대 정책도 병행
이번 대책에는 투기수요 억제뿐만 아니라 공급 확대 방안도 담겼다. 신혼부부를 위한 분양형 공공주택인 ‘신혼희망타운’ 공급이 대표적이다.
연간 4만 호 공급 구상을 밝힌 신혼부부 공공임대주택과 별도로, 연간 1만 호의 분양형 공공주택(전용면적 40~60㎡)을 추가 공급하겠다는 것. 분납형과 10년 분양 전환 임대 등 수요자 특성에 따라 다양한 선택이 가능하다. 분양가는 주변 시세의 80% 수준이 될 것으로 보인다.
오는 9월 주거복지 로드맵을 통해 세부 내용을 후속 발표할 계획이다.
정부는 수도권과 함께 전국의 그린벨트 지구 내 신규 공공주택 지구를 개발할 계획이다. 시장 상황에 따라 공급을 대폭 늘리겠다는 구상.
박선호 국토부 주택토지실장은 “이번 조치는 실수요와 투기수요에 대한 차별적 적용이 특징”이라며 “집값과 전월세 안정은 물론 다주택자의 주택 처분과 추가 주택 보유를 차단하는 효과도 기대한다”고 말했다.
국토부는 이밖에 ▲주택시장 질서 확립을 위한 특별사법경찰제도 도입(하반기) ▲국세청, 경찰청, 지자체 등과 합동 점검반 구성‧운영 ▲분양권 불법 전매 처벌 강화(3년 이하 징역 또는 1억 원 이하 벌금) 등도 추진하기로 했다.
세종시도 정부의 주택시장 안정화 대책에 환영의 입장을 냈다. 엄정희 건설교통국장은 “세종시가 행정수도로 순조롭게 성장하기 위해선 부동산 시장이 안정돼야 한다”며 “정부의 주택시장 안정화 정책에 적극 호응하며, 실수요자 중심의 건전한 부동산 거래 시장을 조성하겠다”고 밝혔다.
