세종시 행정중심복합도시(이하 행복도시) 내 10년 공공임대 아파트가 비싼 임대료와 11.3 부동산 대책 여파에 밀려 고전을 면치 못하고 있다.
24일 한국토지주택공사 세종특별본부(이하 LH)에 따르면, 행복도시 내 10년 공공임대는 지난 2012년 2-3생활권(한솔동) 첫마을 공급을 시작으로 2015년 5월 2-2생활권(새롬동) M2블록 투모로우시티와 지난해 10월 3-1생활권(대평동) M5블록 투모로우시티S로 이어졌다.
현재 투모로우시티S는 지난 22일부터 잔여세대 추가 모집이 진행 중이다. 전체 1438세대 중 605세대, 계약률이 42%에 그쳤기 때문. 잔여물량이 전체 세대의 절반이 넘는 833세대에 이른다.
비알티(BRT)와 대평초금호중, 금강변, 시청교육청 등 지방행정기관, 고속시외버스터미널 인접성 등 입지 여건에서는 호평을 받고 있다.
문제는 세종시 분양 아파트 시세와 함께 덩달아 오른 보증금과 임대료다. 이로 인해 신혼부부와 사회 초년생 등 주요 수요층의 주거유형으로 선택받지 못하고 있다.
실제 입주자 모집공고일 당시 주택공급가격은 첫마을부터 투모로우시티까지 큰 차이를 보이지 않고 있다. 전용 59㎡ 기준으로 첫마을과 투모로우시티(2-2생활권)가 1억 3000만 원대를 형성했고, 투모로우시티S(3-1생활권)가 1억 4000만 원대로 약간 높은 수준이다.
하지만 보증금과 월 임대료 기준으로 보면, 차이가 크다. 최소 보증금 기준으로 첫마을이 2200만원(이하 월임대료 42만원), 투모로우시티가 3900만원(44만원), 투모로우시티S가 4300만원(47만원)이다.
첫마을도 지난해 추가 공급 기준으로 산정한 금액인 점을 감안하면, 5년여 기간 동안 보증금만 2100만원, 월임대료도 5만원 가까이 오른 셈이다.
최대 보증금 기준으로 비교해도 무주택 세대주가 체감하는 인상 폭이 크다. 5800만원(이하 월임대료 24만원), 8000만원(23만원), 8500만원(26만원)으로 최대 2700만원(2만원) 더 비싸졌다.
주변 민간 아파트의 월세와 비교해도 메리트가 크지 않아 보인다는 시각이 우세하다. 같은 면적의 한신휴플러스 11단지는 올 들어 5000만원(월 임대료 40만원)에 거래됐는데, 이는 투모로우시티S의 최소 보증금보다 700만원 비싸고 월임대료는 7만원 저렴한 수준이다. 첫마을 6단지에선 2800만원(월39만원) 거래도 성사됐다.
도담동과 종촌동, 한솔동, 아름동에선 보증금 1000만~5000만원, 월임대료 50만 원대에서 시세가 형성돼 있다.
신혼부부가 내 집 마련 전 공공임대를 1차 선택지로 고심할 경우에도 메리트가 크지 않다.
올해 정부의 신혼부부 전세자금 대출정책 이율은 1.6~2.2%. 가령, 투모로우시티S의 최대 보증금 8500만원을 선택한 신혼부부는 현 시세로 5691만원을 대출받게 되는 셈인데 월임대료가 26만원이므로 연이율 약 5.5%를 적용받을 것이란 분석이 가능하다.
물론 시세가 주택공급가격을 국토부 등의 기준에 따라 기계적으로 산정했다고 하더라도 이 신혼부부는 연이율 최대 4% 높은 대출금의 이자를 갚아야 하는 셈이다. 민간 시장 상황을 고려해 현재 주택공급가격(1억4000여만 원)보다 5000만 원을 더해 산정하더라도, 최대 1%는 더 높다.
그렇다보니 27일부터 28일까지 진행될 투모로우시티S 청약 신청을 앞두고 온라인 커뮤니티를 중심으로 이에 대한 설왕설래가 이어지고 있다.
현재로선 10년 뒤 시세의 90% 수준까지 치솟은 가격으로 분양 전환되는 점 등 부정적 기류가 우세한 분위기다. 이를 개선하는 내용을 담고 있으나 현재 국회 계류 중인 특별법 통과를 기대하는 목소리도 나오고 있다.
10년 공공임대가 서민들과 사회 초년병신혼부부 등의 선택을 받으려면, 임대조건과 10년 후 분양 전환 가격 산정 기준 등에서 보다 수요자 중심으로 개선돼야 한다는 인식이 팽배하다.
공공주택특별법은 지난해 더불어민주당 소속 김병관(성남 분당갑) 국회의원 외 20명 의원에 의해 공동 발의된 상태다. 10년 공공임대주택의 분양전환가 산정기준을 5년과 동일하게 개정하는 게 골자다. 5년의 경우 공급당시 주택가격도 분양가 산정요소로 포함된다. 10년은 감정평가 2인에 의해 분양 전환가격을 결정하는 구조다.
지난해 정부가 내놓은 11.3 부동산 대책은 또 다른 변수다. 공공임대 주택 역시 계약 시엔 5년간 다른 주택 소유가 불가능하고 3년간 재당첨 제한을 받는다. 앞으로 내 집 마련 전략에 유연성을 부여하기 힘들어진다는 얘기다.
LH 관계자는 “올라간 보증금과 임대료가 공공임대 청약에 일부 영향을 미칠 수 있을 것”이라며 “다만 임대조건 산정은 임의적으로 하는 게 아니다. 주변 전세가 등 시세의 영향을 받는다”고 설명했다.
이번 투모로우S의 청약 성적에 따라 공공임대 제도 개선의 목소리가 양상을 달리할 것으로 보인다. 계류된 특별법의 개정 속도에도 영향을 미칠 것으로 전망된다.
