설계, 시공을 비롯한 건설업종에 근무하는 사람들의 얘기가 “세종시에서 건설업에 종사한다는 것이 무척 힘들다”고 말한다. 규제가 너무 까다롭다는 것이다. 또 세종시의 상가 가격은 행정중심복합도시건설청(이하 행복청)이 올린다는 얘기도 있다.
뜬금없는 얘기 같아 귀 기울이다보면 세종시는 건축심의가 까다롭고, 그렇다보니 건축비가 올라가고, 그것이 고스란히 상가 분양가격으로 반영돼 임대료가 비싸진다는 것이다. 이는 궁극적으론 물가가 올라가는 문제로 귀결된다는 것이다. 필자도 세종시로 이사 온 후 살기는 좋은데, 물가가 비싸 아쉬워하며 푸념한적 있어 이들의 얘기에 충분히 공감이 간다.
세종시에서 상업용 토지를 분양받아 건축을 하기 위해선 건물 디자인 심사인 BA와 건축심의를 받게 된다. 다른 지역에 없는 것이 BA 심사다. 이는 건축물의 품격을 높이기 위해 국내 처음으로 도입된 제도인데, 토지소유자가 건물을 설계할 때 LH가 정한 블록건축가 자문을 반영토록 하는 제도다. 자문 영역은 입면계획과 재료·색채 범위 및 저층부 권장용도 등 특화요소 선정을 통한 블록별 건축디자인을 자문 받는다.
즉, 설계 전 BA담당 교수를 만나 자문을 받는데 대략 5차례의 자문을 받는 것이다. 심의 전 한 달 이상을 BA를 받는다. 어떤 경우는 그 분야의 전문가가 아닌 교수도 선정된다고도 한다.
이 BA자문이 끝나면 본 설계에 들어가고 건축심의를 받아야 하는데, 건축심의 위원이 20여명이나 돼 심의 받는 것이 “지옥 가는 길 같다”고도 한다.
‘건설청’에서 건축위원회의 심의를 받기 위해서는 1개월 전에 심의 접수를 해야 하고, 심의 접수를 하면 20여명의 심의위원으로부터 검토 의견이 전달된다. 거의 매번 심의 한 건마다 심의위원 한 사람이 기본 5~6개의 사전 검토의견을 보내온다. 그 의견들을 모두 합하면 100~120개(건) 정도가 되는 것이다.
문제는 이 의견들이 권장사항이냐 조건이냐를 걸러줘야 하는데, 현재 ‘건설청’에서는 그 의견 모두를 조건으로 부여한다. 때로는 동일한 내용임에도 불구하고 서로 상반되는 의견이 오기도 한다.
가령 ‘A위원’의 의견을 반영하려면 ‘B위원’의 의견을 반영하지 못하게 된다. 본인의 의견이 반영되지 않은 심의위원은 심기가 불편해 지게 된다. 심의 위원의 의견은 권장사항 없이 곧 법이 되어 거의 모든 의견을 수용해야만 심의를 통과할 수 있다고 한다.
설계사무소 건축사와 짧게는 수개월에서 길게는 1년여를 협의해 수정하고 또 수정해서 공들여 만든 계획안을 불과 며칠, 심지어는 몇 시간 만에 설계안에 대해 전체적인 수정을 요하는 의견을 내는 심의위원도 있다. 그런 위원들이 얼마나 뛰어난 능력을 갖췄는지는 모르겠으나 심의 기준에 있는 ‘개인적인 취향이나 형평성의 문제가 드러나지 않도록 의견을 개진해야 함’에도 불구하고 긴 시간 고민하고, 수정에 수정을 거듭해 만든 설계안을 본인의 취향대로 바꾸려고 하는 것이다.
건축 심의가 까다롭다 보니 심의를 받기까지 수개월이 소요되고 건축물들도 전용률 50%를 초과하기가 어렵다. 전용 10평을 사기 위해선 20평 이상을 사야하는 것이다. 공사비도 인근지역 대비 120%가량 높아지게 되는데, 여기에 냉난방 시설이 추가돼 평당 건축비가 10만 원 이상 더 들게 된다.
이는 고스란히 분양가에 반영되고, 임대가가 상승하면 판매비가 상승해 결국 시민들의 부담이 증가하는 것이다. 시민들은 자기 건물도 아닌데 건축물 미관 때문에 지갑을 더 열어야 하는 셈이 된다. 사실 겉보기엔 그 건물이 그 건물 같은데도 말이다.
도시 미관이 중요하지 않다는 것은 아니다. 절차가 어렵다는 것이다. BA 자문 횟수도 축소하고 심의 위원수도 최소화 해 절차를 완화하자는 것이다. 요즘 대세는 탈규제인데 왠지 세종시만 거꾸로 가는 모양새다.
