일반인, 분양가 이하 떨어져야 매매 가능
사정 생겨도 못 팔고 이중·축소신고 부추겨
보름 전 고객으로부터 전화 한 통을 받았다. 2년 전 행복도시지구 내에 단독 주택지를 사준 고객이었다. 갑자기 다급한 일이 생겼는데 토지를 매각할 수 없느냐는 것이었다. 결론은 살 사람은 있어도 팔수가 없다는 것으로 자문을 해 줬다.
이 고객은 경기도에서 무역 등의 사업을 하는 분이다. 세종시가 어느 정도 안정화 되면 내려와서 집을 짓고 살겠다며 이주자택지를 매입했다. 이주자택지란 원주민들에게 이주대책 차원에서 공급된 단독주택 토지를 말한다. 현재 한국토지주택공사(LH)에 토지대금을 분할로 납부하고 있는데 사업에 문제가 생겨 급히 처분해야 할 상황이라고 하소연했다. 당장 처분하지 않으면 부도가 나 채권자들의 압류 등이 진행될 수 있다는 이야기도 덧붙였다.
사정은 딱했지만 방법이 없었다. 토지주택공사에서 판매 당시 1회에 한해 명의변경을 허용하도록 되어 있어서다. 이 고객은 당첨 받은 원주민에게 토지를 산 것이어서 더 이상 다른 사람에게 명의변경을 해줄 수가 없다. 소유권 이전 등기를 한 후에나 매각이 가능한 상황. 그래서 대출을 받아 잔금을 납입하고 소유권이전 등기 후 매각하는 방법을 모색했다. 하지만 잔금을 납부해도 아직 토지준공이 안 돼 소유권이전 등기가 불가능했다. 결국 매각을 포기해야 했다. 안타깝고 답답한 노릇이었다. 아마 지금쯤 부도가 나 기존 납입한 대금에 압류 등이 진행되고 있을 것이다.
토지주택공사나 지방공사 등이 택지를 개발해 공급할 때 지침이 되는 것이 택지개발촉진법(시행령, 시행규칙)이다. 이 중 개정이 필요한 조항이 제19조2항(택지의 전매제한 등)과 시행령 제13조의 3항(택지의 전매행위 제한의 특례)이다. 이는 부동산 가격 급등으로 전방위적인 수요억제책을 강구하던 참여정부 시(2007년) 신설된 것이다. 요약하면 국가 등이 필요한 경우나 원주민을 제외하고는 공급하는 용도대로 사용하지 않으면 중간에 팔지 못하며, 일반인(법인 포함)이 불가피하게 팔 경우에는 ‘토지주택공사 등으로부터 분양받은 가격이하로 팔 때’만 허용해주겠다는 것이다.
법 제정의 취지는 중간에 명의변경을 안 해 줄 테니 돈 있는 실수요자만 받으라는 의미다. 서민의 정부를 표방했던 참여정부가 돈 있는 사람을 위해 만든 대표적인 정책이 아닐 수 없다. 수요를 줄이면 토지가격의 안정을 기할 수 있다는 판단이 작용한 셈이다. 원주민들은 수용 과정에서 주어진 권리이므로 토지대금이 없으면 매매를 할 수 있도록 허용하되 일반인은 토지가격이 상승했을 때는 팔지 말고 등기해서 용도대로 쓰던 농사짓던 알아서 하라는 것이다.
그러나 법의 부작용이 심각해지고 있다. 사정이 생겨 팔아야 하는데 팔지 못해 발을 동동 구르는 경우가 허다하다. 땅값이 분양받은 시점보다 오른 경우에는 명의변경을 하기 위해 행정관청에는 분양가로 신고하고 세무당국에는 프리미엄을 신고하는 이중 신고내지 축소 신고가 이뤄질 수밖에 없다. 박근혜정부는 지하경제 양성화를 위해 세무조사를 강화하고 전·월세까지 소득세를 징수하고 있다. 이런 현실에서 개정이 필요한 대표적인 악법이 바로 택지개발촉진법이다.
2013년 국감 자료에 의하면 부채가 138조(하루 이자만 123억 원)나 되는 토지주택공사의 미분양 토지는 여의도 면적의 10배에 달한다. 금액으로 환산하면 약 30조원 규모이다. 물론 이중 공동주택 용지가 46%를 차지하지만 나머지는 단독주택용지나 상업용지일 것이다. 투자메리트도 없는 토지에 규제까지 붙어있으니 분양이 제대로 이뤄질리 만무하다.
