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올 12월 보건복지부 등의 중앙행정기관이 이전함으로써 세종시에는 이사행렬이 줄을 이을 것으로 보인다. 본격적인 이사철을 맞아 우리 실생활과 밀접하게 연관되어 있는 주택임대차보호법(이하 보호법)에 대해 알아보자. 보호법은 특별법으로 민법보다 우선하며 근본 제정취지가 임차인 보호에 있다는 것을 이해하는 게 중요하다. 임차인에 불리한 계약내용은 효력이 없다는 점도 기억해 두자.
전입신고 ‘다음날’ 효력 발생
보호법 3조 1항은 ‘임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 발생한다’고 명시돼 있다. 이 경우 ‘전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다’라고 되어 있다.
여기에서 주목해야 할 단어는 ‘다음날’이다. 임대인이 대출을 받을 경우 금융기관에서 근저당을 설정하는데 근저당의 효력발생 시기가 설정일이다. 근저당설정일이 임차인의 전입일과 같은 날이라면 임대차의 효력발생 시기는 ‘다음날’이어서 간혹 임차인의 피해사례가 발생할 수 있다.
가령 대출이 없는 집인 줄 알고 임대차계약을 맺었고 잔금 일에 서류상으로도 문제가 없었으나, 임대인이 고의적으로 그날 대출을 받았다면 임대차계약의 효력발생 시기는 ‘다음날’이 된다. 집에 대한 경매가 진행된다면 낙찰가액에서 금융기관이 임차인보다 먼저 배당을 받게 된다는 얘기다.
보증금 반환 때까지 임대차 존속
보호법 4조는 ‘기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다’고 돼 있다. 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있고, 임대차기간 종료 후라도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계도 존속된다.
주로 임대차계약은 2년 단위로 이뤄지나 월세나 임대인의 사정에 의해 2년 미만으로 하는 경우도 종종 있다. 예를 들어, 임대차계약을 월세 1년으로 계약했고 1년 전의 임대가가 현재에 비해 현저히 낮더라도 임차인이 2년을 주장할 경우 임대인의 입장에서는 대항할 수 없다. 다만, 임대료의 경우에는 이 법7조에 의해 증액을 청구할 수 있다.
계약해지 통보기일 기억해 둬야
보호법 6조의 내용을 보자. ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
임대인은 만기 6개월에서 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 계약해지 의사가 있을시 통지를 해야 한다. 생활하면서 계약 만기일을 잊고 사는 사람들이 많기 때문에 만기 1개월 이전을 어기는 경우기 허다하다. 그럴 경우, 이 법 6조2항에 의해 묵시적 갱신이 되어 다시 2년의 임대차가 개시된다. 묵시적 갱신의 경우 전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 되기 때문에 전세가 상승기에 임대인들이 억울해 하는 사례가 종종 발견된다.
묵시적 갱신이 될 경우, 임차인은 언제든지 계약해지통보를 할 수 있고 그럴 경우 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 이때, 부동산중개업소를 통해 새로운 임대차계약이 추진되어 부동산중개수수료가 지불될 시 부담의 주체는 임대인의 몫이 된다.
최우선변제, 낙찰가 절반 초과 못해
임대차는 채권임에도 불구하고 담보물권과 같이 경매대금에서 우선변제를 받을 수 있는 권리(우선 변제, 보호법 제3조 2항)와 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리(최우선 변제, 보호법 제8조)를 인정하고 있어 물권화 된 권리라 보면 된다.
예전에는 전세금이 크면 무조건 전세권설정을 하였으나, 이제는 인식이 많이 보편화되어 전세권 설정은 부득이한 경우만 하고 있다.
우선변제의 요건은 주택의 인도와 주민등록이고, 확정일자는 보증금의 변경을 막는 역할만을 한다. 주의할 점은 경·공매에 있어서 주택의 인도와 주민등록은 우선변제권의 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니라 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다는 점이다.
보증금 중 일정액을 보호받는 최우선변제권은 보호법 시행령 제3조(보증금 중 일정액의 범위 등)와 제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위)를 참고해 꼼꼼히 검토해야 한다. 여기서 보호법 8조의 3항에 명시된 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1을 초과하지 못한다는 조항을 주의해야 한다. 특히, 다가구처럼 여러 명의 임차인이 있는 경우 보증금이 소액이어서 최우선변제의 범위에 포함된다 해도 주택가액(경공매시 낙찰금액)의 2분의 1을 초과할 수 없기 때문에 손해를 보는 사례가 흔하다. 따라서 현재 임대되어 있는 보증금 총액을 알아봐야 한다. 통상 부동산중개업소가 임대인의 사정을 잘 알기 때문에 직거래보다는 부동산중개업소를 통하는 게 좋다.
