▲ 적자를 감당할 수 없어 운영이 중단된 첫마을 6단지 스파 시설.

아파트 단지에 구조조정이 필요하다? 듣기에도 생소하지만 세종시 첫마을 얘기다.

첫마을 아파트 2단계 4-7단지에는 스파(사우나)에 피트니스센터, 주민카페까지 호텔에서나 이용할만한 커뮤니티 시설이 들어서 있다. 단지별 규모나 형태 등의 차이는 있지만 내용은 대개 엇비슷하다. 편의시설이라고 해봐야 과거 어린이놀이터나 경로당 정도에 그쳤던 기존 아파트 단지에 비하면 천양지차다.

다른 아파트 단지에서는 부러워할만한 이 시설들이 ‘애물단지’로 전락할 위기에 처했다. ‘럭셔리(luxury)한 라이프스타일’도 좋지만 결국은 관리비 부담으로 입주민에게 전가될 가능성이 높기 때문이다.

가장 큰 문제는 사우나다.

지난 1월 말께 문을 연 6단지 현대 힐스테이트 사우나가 4월 15일자로 운영을 중단했다. 6단지 커뮤니티 시설 관리를 맡아온 위탁업체도 31일자로 철수할 예정. 피트니스센터나 주민카페에서 발생하는 이익으로 사우나의 적자 분을 만회할 수 있을 것이란 예상이 빗나간 게 원인이다.

주민카페는 겨우 수지타산을 맞출 정도였지만 사우나는 겨울철 성수기에도 1500-1600만원의 적자가 났다. 요금도 인근지역 대중목욕탕에 맞춰 4000원(입주민 1회 2600원 쿠폰 판매)으로 정했지만 월 2000만원에 달하는 관리·운영비를 감당하기에는 역부족이었다.

6단지 김기수 관리소장은 "사실상 첫마을과 대평리 수요를 책임지는 대중목욕탕이었는데 더 이상 적자경영을 감내할 수 없어 부득이하게 폐쇄 결정을 내릴 수밖에 없었다"고 했다. "전기료를 아끼려고 건식사우나는 가동도 하지 않았다"고도 했다.

4단지 대우 푸르지오(임대)는 시뮬레이션(시험가동) 결과, 세대별로 매달 11-12만원을 내야 운영이 가능하다는 결론이 나왔다. 운영도 못해본 채 시설이 방치되고 있는 것.

규모가 가장 큰 5단지 대우 푸르지오와 7단지 삼성 래미안도 시뮬레이션을 거쳐 9-10월부터는 운영을 시작할 구상이지만 확정적인 답변을 내놓지는 못하고 있다. 7단지 입주자대표회의는 시공사인 삼성물산(건설부문) 측에 2-3일 간의 시뮬레이션 비용을 부담해 줄 것을 요청했으나 거절당했다. 삼성물산은 주민카페 오폐수시설 설비 요청에도 미온적으로 대응하는 등 책임을 회피하고 있어 주민들의 반발을 사고 있다.

사정이 이렇다보니 최소한 커뮤니티 시설 중 관리·운영비가 가장 크게 소요되는 사우나에 대한 구조조정이 필요하다는 여론이 힘을 얻고 있다. 첫마을 전체 세대를 대상으로 한 6단지 사우나도 적자경영이 불가피했던 만큼 1개 단지만 남겨두고 나머지 시설은 용도변경을 통해 입주민의 요구에 맞도록 바꿔줘야 옳다는 말이다.

피트니스센터도 아예 문제가 없는 게 아니다.

서울에서 대형 피트니스센터를 운영하는 전문가는 <세종포스트>와 함께 2단계 커뮤니티 시설을 둘러보고는 "기존 3000세대 아파트 단지에서도 볼 수 없을 정도로 큰 규모"라고 했다. 그는 "일반적으로 아파트단지 내 피트니스센터는 전체 세대의 1/6 정도, 규모가 크다면 1/4은 이용률이 나와야 운영이 가능하다"고 했다. 그러면서 "4단지를 빼고는 최소한 2500세대에나 어울리는 시설"이라고도 했다.

실제 가장 먼저 문을 연 6단지 피트니스센터는 회원 수가 최대 1050명이었다. 그러다 7단지 피트니스센터가 개소하면서 350명이 빠져나갔다. 그러나 이용자가 400-500명은 되어야 운영이 가능한 7단지 센터 회원 수는 현재 150여명에 불과하다.

5단지는 임시방편으로 입주민들에게 시설을 개방했지만 이용률은 저조하다. 강사나 관리, 프로그램 등의 서비스가 결합되지 않은 탓이다. 5단지 이경희 입주자대표회의 회장은 "단지 내부적인 문제가 해결이 되면 직영으로 피트니스센터를 운영할 계획"이라고 했다.

초과시설로 지어진 피트니스센터도 결국 단지별로 문을 열게 되면 적자 운영이 우려되는 상황이다. 단지 자체적으로 수요를 충족시키지 못하다보면 경쟁구도가 이뤄지고, 입주민 부담이 큰 단지가 나오고, 이는 단지별 갈등으로 이어질 공산이 크다.

이준건 한국갈등조정연구소장은 "첫마을은 국가가 만든 브랜드로서 상생하고 평화롭게 공존해야 하는데 무분별한 중복 과잉시설이 주민 간 갈등요소가 될 가능성이 높다"고 진단했다. 그는 "사회문화적인 이유 때문이라도 중복 과잉시설을 구조조정해서 결핍된 부분을 서로 나눌 수 있는 상생구조를 시급히 만들어야 한다"고 했다.

행복청과 LH도 애초에 설계가 지나치게 ‘이상적’이었다는 데 공감했다. LH 관계자는 "단지별로 사우나와 헬스시설을 모두 갖추다보니 수익성이나 입주자 부담 측면에서 개선책이 필요하다는 결론에 도달했다"며 "어떤 부분을 개선해야 할지 대책을 검토 중"이라고 말했다.

이충건 기자 yibido@sjpost.co.kr