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세종시 '아름동 11단지', 임대 사업자 돈벌이 수단 전락국토부 권고 무시하는 임대사업자, 분양 전환권 확보에 혈안… 2년 새 수십억원 수익 예상
지난 1년여간 임대사업자와 입주자간 갈등으로 공공임대 아파트 정책의 허와 실을 고스란히 드러낸 '아름동 11단지'.

[세종포스트 이희택 기자] 민간 임대 사업자의 돈벌이 수단으로 전락하고 있는 ‘공공임대 5년 아파트.’

세종시 아름동 범지기마을 11단지는 이 같은 오명을 안은 대표적 사례가 되고 있다. 무주택 서민형 임대주택이란 허울좋은 가면은 눈 앞의 투자수익 앞에 그 실체를 드러내고 있다.

26일 세종시에 따르면, 아름동 범지기마을 11단지는 최근 5년 임대 후 분양전환 가격 확정 절차를 밟고 있다. 2014년 10월 입주가 시작된 후, 5년 계약기간이 끝나는 내년 9월경 분양전환 시점을 앞두고 있어서다.

분양전환은 무주택 서민들이 입주 초기 보증금에다 월 임대료를 정기 납입하면 얻을 수 있는 우선 분양권 자격이다. 최초 공급가격과 전환 시점 감정가를 더하고, 이를 둘로 나누는 셈법으로 전환 가격을 산정한다.

5년 공공임대 문제는 바로 우선 분양권 자격 대상과 전환가격에서 시작된다. 문재인 정부가 약속하고 있는 양적인 공급확대가 정답이 아님을 여실히 드러내고 있다. 질적 제도정비가 뒤따르지 않은 정부 정책 실패의 전형이다.

무주택 서민들의 내 집 마련 기회 확대는 장밋빛 미래에 불과하고, 임대사업자들의 배만 불리는 수단으로 악용되고 있다.

공공임대 정책의 허와 실을 아름동 범지기마을 11단지를 통해 다시 분석해봤다.

11단지 분양전환 가격은 얼마?

11단지 587세대는 지난 2012년 7월 세종시 출범 직후 입주자 모집공고를 통해 공급됐다. 

당시 입주 조건을 보면, 84㎡ A타입(491세대)은 표준계약 기준 보증금 2181만 6000원에 월 임대료 57만원, B타입(96세대)은 보증금 2208만 4000원에 월 임대료 57만원이다. 당시 주택가격은 각각 1억 9908만 5682원, 2억 42만 1232원으로 제시됐다. 

이 점만 놓고 보면, 무주택 서민들의 내 집 마련 전초기지로써 손색없는 조건으로 비춰진다. 이상 조짐이 발생하기 시작한 것은 지난해 하반기부터다.

최초 주택을 공급한 영무건설이 정기산업이란 임대사업자에게 5년 공공임대 물량을 슬그머니 매각했다. 당초 2억 6000여만원으로 예상한 확정 분양가가 예상치보다 낮아질 것이란 판단이 작용했을 것이란 게 입주자들의 합리적 의심이다. 정기산업은 영무로부터 세대당 2억 5500여만원에 587세대를 인수했다.

입주자들의 의심은 현실이 됐다. 세종시가 최근 산정한 분양전환 가격은 예상보다 더욱 낮게 책정됐다. 내년 9월 전환 시점 기준으로 ▲A타입 2억 3550만원 ▲B타입 2억 3860만원이다. 지난 6년여간 3500여만원 오른 수준이다.

시세차익 수단으로 안성맞춤, 공급취지 퇴색 

이는 분양 전환 자격을 얻은 입주자들에겐 희소식으로 다가왔다. 아름동 주변 84㎡ 시세보다 1억원 안팎에서 낮기 때문이다. 지난 달 국토교통부 실거래가 분석 결과, 주변 시세는 최소 3억 2700만원에서 최대 3억 7000만원에 형성됐다.

정기산업과 입주자간 분양 전환 합의가 이뤄진 규모는 90세대이고, 55세대에 대한 추가 승인이 조만간 이뤄질 전망이다. 시는 합계 145세대를 포함한 200세대 안팎이 분양 전환 대상에 포함될 것으로 예상하고 있다.

분양 전환 자격은 지난 2015년 10월 대법원 판례에 따라 ‘계약 당시 본인만 무주택’에서 ‘전환 시점 기준 세대원 전원이 무주택’이란 조건을 충족해야 부여된다.

이제 시선은 전환 자격 상실이 예상되는 나머지 387세대 분양권에 쏠린다. 이 물량은 영무건설로부터 사업권을 인수받은 '정기산업' 몫으로 고스란히 돌아갈 전망이다.  

물론 분양 전환이 확정된 약 200세대에 대해선 손실이 불가피하다. 세대별 약 2000만원 손실 기준으로 40억원 규모다. 387세대에서 최대 수익을 올려야 한다. 387세대가 분양 전환 자격을 최종 상실할 경우를 전제로 한다.

남은 물량을 또 다른 임대사업자에게 인수가격 이상으로 매도하거나 정식 입주자 모집공고를 통해 수익을 남길 수 있다. 

이익금은 40억원 가까운 손실을 제외하고 세대당 최소 3000만원 수익을 가정할 때,  70억원을 넘어선다. 2년 사이 이 같은 수익을 올릴 수 있다는 건 '대박'에 가깝다.

현재 분양 전환 자격을 상실한 입주자들이 지난 1년간 쉼없는 투쟁을 지속하고 있는 배경이다. 세대별 몫이 현행 법과 제도의 허점을 파고든 임대사업자에게 가로채일 상황에 놓였기 때문이다. 2012년 첫 계약과 2014년 입주 전·후 재계약 세대들은 대법원 판례(2015년 10월)가 없었다면, 현재 시점에서 분양 전환 자격을 부여받을 수 있었다.

어찌보면 이들에게 정부가 합법적으로 부여한 분양권이 엉뚱하게도 임대사업자 배를 불리우는 수단으로 전락한 양상이다.

공공임대 입주자 A씨는 “분양 전환은 무주택 서민들의 5년 후 내 집 마련 기회를 부여하는 취지를 담고 있다. 서민들의 자산가치를 일부 확대해주는 효과도 고려했다고 볼 수 있다”며 “하지만 임대사업자들이 제도의 허점을 파고 들어 막대한 차익을 거둬들이고 있다”고 비판했다.

‘아름다운 사회적 동행’, 가능한 시나리오?

시는 내년 9월 분양 전환 시점 전까지 세대원이 보유한 주택을 매각한 세대에 한해 ‘분양전환 자격’을 부여할 수 있도록 조율에 나서고 있다. 본인만 무주택이면 계약이 가능했던 정부 정책에 대해 도의적 책임을 지겠다는 의미에서다.

국토교통부도 지난 5월 유권해석 공문을 전국 지자체에 내려보낸 바 있다. 공문 발신 전 입주자 모집공고로 계약한 임차인에 한해 분양전환자격을 인정해야 한다는 입장을 담았다.

법적 구속력은 없다. 정기산업이 이익을 포기하면서까지 분양 전환 자격에 전향적 입장을 취할 이유가 없는 이유다.

시 관계자는 “시 입장에선 최대한 많은 입주자들이 분양전환 혜택을 봤으면 한다”며 “가장 아름다운 모습은 실제 살고 있는 분들에 대해선 (세대원 소유 주택 매각을 조건으로) 분양 자격을 최대한 살려주는 것”이라고 밝혔다. 단, 실거주자 바꿔치기 등의 편법으로 입주자격을 유지해온 일부 세대는 제외했다.

하지만 ‘아름다운 사회적 동행’은 현실 경제에선 사용 불가한 시나리오로 굳어지고 있다. 정기산업의 이 같은 행태를 법적으로 제재할 수 있는 장치도 사실상 없다. 

1년여간 지속된 입주자와 정기산업간 줄다리기는 결국 민사 소송으로 판가름날 가능성이 크다.

다음 차례는 고운동 가락마을 6,7단지 

내년 상반기까지 아름동 11단지와 동일한 문제를 재현할 고운동 가락마을 6.7단지 전경.

같은 사례와 분쟁은 내년 상반기까지 고운동 가락마을 6,7단지(중흥프라디움)와 도담동 도램마을 13단지(중흥그린카운티)에서 재현될 전망이다. 이미 올 하반기부터 입주자들의 거센 반발이 현실화됐다.

6,7단지 주민들은 오는 28일 시청에서 이춘희 세종시장을 만나 애로사항을 호소하고, 대책 마련을 촉구할 예정이다.

현실 문제에 직면한 입주자들을 떠나 국토교통부와 세종시 등 관계기관의 모든 시선이 정기산업과 중흥건설의 전향적 입장 전환 여부에 모아지고 있다.

지역 부동산업계 관계자는 “세종시에 진출한 건설사들이 자신들의 배만 불린 채, 사회적 공헌이나 기여에 나서는 경우가 사실상 전무하다”며 “공공임대주택의 최초 공급 취지가 퇴색되지 않았으면 좋겠다”고 말했다.

이희택 기자  press26@sjpost.co.kr

<저작권자 © 세종포스트, 무단 전재 및 재배포 금지>

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기사 댓글 9
  • 지석 2019-01-30 19:53:28

    미친 정기산업 이나라는 도대체 서민들 살린다고 하면서 왜 정기산업 배만 불리나요
    전기세 조금나왔다는 이유로 4년넘게 열심히 쓸고 닦고 살았는데 ...
    거기다 1순위로 분양받아 세종시에 아무것도 없을때부터 살았는데
    이제와서   삭제

    • 답답이 2019-01-30 18:24:29

      시세차익이 3천이라구요 세대당 1억입니다 2억3천여만원에 승인받은 분양전환가에 1억을 덧붙여 3억3천에서 3억4천에 팔고 있습니다
      그러니 최소한으로 적격을 주고 시세차익을 먹으려 하는거죠
      결국 임대주택은 임대사업자를 위해 지은거죠 서민보다는요   삭제

      • 기가막혀 2019-01-10 10:06:57

        부적격자 아낸다고 개인사생활[프라이버시]은 다 개무시하고 아무리 동의서는 냈다고하지만 내라고하니 억지로냈지만 아무리그래도 이건 너무한것 아닌가요? 부동산부터 주민등록,가족관관계,심지어는
        생활비 사용내역까지 삿삿히 뒤지고,내라하니, 이런건 정부차원에서 무슨조치가 꼭 있어야한다고 생각합니다.   삭제

        • 해피맨 2019-01-07 15:53:50

          국세청 세무조사 하시라   삭제

          • 부부부 2019-01-01 11:05:30

            임대아파트는 정부로 부터 싸게 토지구입
            세금절세 주택공급이라는 허울좋은 그야말로
            뻥쟁이 주택공급일뿐
            세입자에게는 그야말로 삐빨리고 세입자 신세로 재산권 행사 못하며 분양가 다주고 전세 살다 내기는 곳
            이런걸 제대로된 주택공급이냐.
            행복청 국토부 앞에서 불법이 자행되는데도
            못본척해놓고 담당자 모가지부터 잘라라   삭제

            • 2018-12-30 23:42:25

              이익도 적당히 드셔야지
              서민들 피빨아 먹는 건설사는
              퇴출시키고
              공공기관은 중재역할을 잘
              해야할것이다.
              근데 세종 얘기인데 울트라파워
              이해찬 나리는 어찌 시민을 위한
              말 한마디 없는가?   삭제

              • 깡수니 2018-12-27 09:13:17

                미분양나서 집 싸게준다고 온갖 감언이설로 꼬셔대더니
                비싼 임대료 내고도 받지도 못하는 민간임대아파트 누가 들어간다고하면 도시락 싸들고 말릴랍니다   삭제

                • 말라깡이 2018-12-27 09:05:05

                  유주택도 해결과제지만 실거주를 했음에도 불구하고 실거주를 인정안해주는 부분과 실거주를 안한사람에게 실거주 했다고 주장하면서 실거주 안한것을 증명하라는 등 말도 안되는 여러가지 잣대를 들이대는게 문제이며 너무 억울한 소송세대가 생겨날듯하네요   삭제

                  • 전지훈 2018-12-27 08:51:17

                    임대사업의 구도를 모르고 기사를 쓰셨네요.   삭제

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