[세종포스트 이희택 기자] 수년째 곪아 터질대로 터진 세종시 상가 문제의 정확한 현실 진단과 해법찾기를 위한 '상가 전수조사 결과'가 올해 말께 윤곽을 드러낼 전망이다. 조사 결과를 토대로 한 관계기관별 정책 대응은 내년부터 본격화할 것으로 예상된다.
17일 행정중심복합도시건설청에 따르면, 한국토지주택공사(LH) 세종특별본부가 지난 6월부터 ‘행복도시 상업시설 모니터링 용역(1년)’을 민간에 의뢰해 추진 중이다.
행복도시 1~3생활권 ‘상가’ 전수조사는 이미 마무리된 상태다. 조사 초점은 생활권별 상업시설 공실 및 공급 현황에 맞춰졌다.
이번 전수조사는 한국감정원이 전국 17개 시·도 대상으로 상시 공개 중인 ‘공실률’ 등의 지표가 행복도시 실상을 정확히 반영하지 못하고 있다는 판단에 따른 것이다. 읍면지역과 행복도시 전체를 묶어 평균치를 내고 있어서다.
감정원 자료만 보면, 세종시 공실률은 중대형과 소규모 모두 최상위권에 속해 있다. 중대형 상가 및 소규모 상가 투자수익률은 전국 특·광역시 대비 낮은 상태에 머물러 있고, 임대료(월세)도 소규모는 최상위, 중대형은 대전과 울산에 근접한 것으로 분석되고 있다.
행복청 관계자는 “행복도시는 다른 특·광역시 등과 달리 건설 단계에 있다”며 “감정원 지표만으로 다른 시·도와 객관적 비교는 온당치 않다. 지역 상가 실정을 정확히 반영하는 지표를 마련하고 있다”고 설명했다.
행복청과 LH는 이달 말까지 3분기(7~9월) 표본조사 결과를 추가적으로 진행한 뒤, 분석 자료를 작성할 계획이다. 일단 언론 등 외부 공개 여부는 확정짓지 않았고, 11월 중순경 내부 보고회부터 갖는다.
표본은 공실률 및 공급 현황 조사와 함께 ▲상가 매매가격 및 거래동향 ▲보증금 대비 월세 비율 ▲상가 소유자 특성 ▲시장 전망 등의 정밀 조사로 나아가기 위한 40개 지표로 구성된다. 한국감정원처럼 상시 모니터링이 가능한 지표를 산출하겠다는 계획이다.
다만 이 같은 과정이 ‘행복도시 상가 문제’의 실질적 해법 찾기에 다가설 지는 미지수다. 이미 완료한 전수조사 등의 공개 여부가 불투명하기 때문이다. 행복청·LH 내부 검토 자료로만 활용할 경우, 정책 실효성에 의구심이 제기될 수 밖에 없다.
상가 문제가 이미 손쓰기 힘든 단계에 진입했다는 분석도 있다. 향후 4~6생활권 상가 공급시기를 조율하더라도, 최고가 낙찰제에서 비롯한 상가 고분양가 구조는 깨지기 어려워 보인다.
상가 분쟁 대부분이 법무부 소관 법률에 의해 처리되거나 민사 소송으로 이어지고 있다는 점도 관계 기관의 대안 찾기에 한계를 노출할 수밖에 없다.
현재 상태로는 ▲상가 입주자 대표 선정 과정의 잡음 ▲허위·과장 광고에 의한 도의적 책임 소재 ▲치솟는 분양가와 임대료, 물가 악순환 구도 ▲수시 개·폐업 ▲낮은 수익률 등의 문제에 개입할 여지가 많지 않다.
행복청 관계자는 “아직 상가 전수조사 결과 등에 대해 외부 공표를 검토하고 있지 않다”며 “일단 내부적인 정책 수립 근거로 활용할 예정”이라고 말했다.
행복청은 새로운 표본 분석이 끝나는 대로 맞춤형 정책 수립에 나선다. 초기 고분양과 장기 공실, 임대료 하락, 수익률 최저, 실수요자보다 투자자들 과다, 더딘 상권 활성화, 상가 조기 과다 공급 등의 문제를 해소할 방안을 찾겠다는 뜻이다.
