조정 결과 법적 구속력 없어 ‘권고’만, 관련 정책 실효성은?
최근 아파트 하자보수 문제가 입주민과 시공사 간 소송으로 치닫는 사례가 늘고 있다. 세종시라고 다를까. 출범 이후 새 아파트들이 대량 공급되면서 세종시 역시 하자 보수와 관련된 민원이 급증하고 있는 추세다. 지속적인 A/S 요청에도 시공사가 묵묵부답이면 국토교통부 하자심사분쟁조정위원회에서 갈등을 조정한다. 여기서 조정이 되지 않으면 결국 끝은 소송전이다. 승소하더라도 변호사의 배만 불리고 배상금이 적어 '상처뿐인 승리'로 갈음하는 경우가 부지기수. 그렇다면 입주민들은 꿈꾸던 내 집 마련 후 소비자의 권리를 어떻게 지켜낼 수 있을까. 아파트 하자 보수 문제의 현황(上)과 관련 기관의 역할(中), 민간 전문가의 해결책(下)을 <상·중·하>로 나눠 기획 보도한다. <편집자 주> |
아파트 하자 관련 민원은 시공과 관련된 건축 기술의 전문성과 하자 판정을 비롯해 주민 간 이해관계가 얽혀 있다. 대부분 입주민 스스로 해결하기 어려운 문제인 경우가 많아 정부·지자체 차원의 대책 마련이 시급한 상황.
현재 세종시 공동주택은 행복도시건설청(이하 행복청)이 사업계획승인과 공사 관리 및 사용검사를, 세종시는 준공 후 하자관리 업무를 맡아 분담하고 있다.
특히 하자 보수 문제는 행복청이 아파트 공사 관리감독승인 권한을 갖고 있는 만큼 시와의 업무 공조가 필수불가결한 상황이다.
시, 공동주택생활지원센터 설치… 분쟁조정위윈회 성과는 ‘글쎄’
우선 시는 지난 5월 급증하는 공동주택 민원에 선제적으로 대응하기 위한 제도 개선안을 마련했다. 준공과 입주, 입주자 대표회 구성까지 과정별 맞춤형 지원서비스를 실시하겠다는 게 그 골자다.
이를 위해 지난달 어진동 복합커뮤니티센터 1층에 공동주택 관리 전담부서인 ‘공동주택생활지원센터’를 설치, 본격 운영을 시작했다.
시는 지난 1월 이 제도를 도입한 대전 서구를 벤치마킹해 기존 주택계(6명)를 이 센터로 전환했다.
준공 단계에서는 아파트 입주 사전 점검 시 전문 인력인 주택관리사를 투입, 입주자 입장에서 법령과 불편사항을 검사해 건설사의 시정을 유도키로 했다.
현재 세종시 내 입주 아파트를 대상으로 시 공무원 1명과 임기제로 채용된 주택관리사 1명이 아파트 공용시설 위주로 사전 점검에 나서고 있다. 하자 발생 가능성이 있는 지하주차장 누수와 주택법 상 미관 하자에 해당하는 보도블록 구배 불량 등을 확인하고 있다.
시 관계자는 “공용부문 보도블럭 구배불량, 물고임, 주 출입구 트랜치 설치 등을 지적해 시정조치 하고 있다”며 “하자 외에도 입주민들이 이용하는 편의시설과 장애인주차장 위치 등도 확인해 입주민 편의성을 위한 설계를 중점 확인하고 있다”고 했다.
또한 지난 3월 시는 관련 조례에 따라 건축사변호사주택관리사공인회계사세무사 등 모두 10명으로 구성된 공동주택관리분쟁조정위윈회를 발족했다. 지자체가 직접 입주민과 시공사 간 입장을 중재, 원만한 합의를 돕겠다는 취지에서다.
하지만 현재까지 분쟁 민원을 조정한 사례는 단 1건도 없는 실정으로 유명무실한 역할을 하고 있다는 지적이 따른다.
무엇보다 분쟁 민원을 심의조정하는 기구임에도 과태료 등 처벌 부과는 물론이고 법적 구속력도 없어 권고만 내릴 수 있는 상황. 시공사가 조정을 통한 합의가 아닌 소송전을 불사하고 있는 현실에서 실제 이 기구의 효과가 있을지도 미지수다.
행복청, 건설사 책임 제고 방안 강구… 특단 조치 성과는?
현재 행복청은 공동주택 인허가와 착공, 공사관리, 준공 승인 등 대부분 과정을 처리하고 있다. 설계, 건축 때부터 하자가 생기지 않도록 감리 역할을 하고 있는 만큼 발생한 하자에 대해서도 시와 책임을 분담하고 있는 것.
행복청도 지난 5월 시의 정책 발표 시점에 맞춰 공동주택 하자 제로 지원에 나섰다. 아파트 준공 시점 전후로 건설사들의 책임성을 높이는 방안을 마련해 운영 중이다.
우선 준공 후 1년간 아파트 규모에 따라 고객지원팀 근무 인원을 5명 이상으로 권장하고, 현장소장의 연장 근무기간도 준공 후 최소 3개월에서 6개월 간 유지하라는 지침을 내렸다.
이는 입주 후 하자 보수 처리로 들끓는 민원을 해결하기 위한 특단의 조치다. 준공과 동시에 현장소장이 쫓기듯 사라지면서, 하자 보수 처리가 지연되는 경우가 많았기 때문.
또한 해결되지 않은 민원에 대해서는 품질관리특별팀을 구성해 중재키로 했다. 특별팀에는 김명운 행복청 도시계획국장이 단장을 맡고 세종시, LH, 시공사, 해당 단지별 입주자대회의·관리사무소장 등이 참여해 입주민과 시공사 간 중재역할을 맡는다.
문제는 시 분쟁조정위와 마찬가지로 중재·조정 결과에 따른 과태료 처벌이 불가함은 물론 중재 결과에 법적 구속력이 없어 그 실효성에 의구심이 제기되고 있다.
행복청 관계자는 “현재 세종시 내 2개 단지를 대상으로 입주민과 시공사 간 중재를 진행하고 있으며 현재 요청 단지도 꽤 있는 편”이라며 “다만 회의를 통한 판정이 법적 구속력이 없어 권고만 할 수 있는 상태”라고 밝혔다.
이어 이 관계자는 “준공 이후 하자 문제는 시청 담당이지만 이를 함께 지원하고 있는 격”이라며 “입주자들이 하자만이 아닌 도면에 없는 추가 사항을 요구하는 등 중재에 어려운 점도 있다”고 설명했다.
시와 행복청은 현재 입주 개시 3개월 이후부터 공동으로 ‘찾아가는 품질민원 상담센터’를 운영하고 있다.
공동주택 업무를 분담하고 있는 만큼, 아파트 하자 민원 처리를 위한 선제적 대응을 위해서는 각종 제도 실행 과정에서 양 기관 간 정책 공조와 협조가 필수적이다.
하자 발생 시, 시민들이 더 이상 행복청과 세종시를 오가야하는 핑퐁 행정에 지치고 송사에 휘말리는 등 악순환이 반복되지 않기 위해서 그렇다.
