내 집 마련의 기쁨도 잠시, 입주민들은 모델하우스에서 보지 못했던 수많은 하자와 마주하게 된다.

싱크대 하부장의 벌어진 문틈, 결로와 곰팡이, 원인모를 악취와 잘못된 단열재 시공으로 인한 소음, 천장 누수까지. 아파트 하자의 범위와 종류는 실로 넓고 다양하다.

눈에 보이지 않는 다양한 유형의 하자도 존재한다. 입주민들은 무엇이 하자인지 몰라 보수요청을 하지 못하는 경우가 많고, 건설사는 이러한 점을 악용해 눈에 보이지 않는 하자에 대해서는 무신경한 경우가 대부분이다.

새 아파트 천국 세종시, 아파트 하자 관련 민원 현황은?

세종시가 지난 5월 발표한 자료에 따르면, 아파트 하자 관련 민원은 세종시 출범 후 올해 3월까지 총 210건에 이른다. 출범 첫 해인 2012년 6개월 간 3건에서 2013년 9건, 2014년 43건, 지난해 105건으로 점점 늘어나는 추세다. 올해는 3월 기준 50건으로 지난해 수치를 훨씬 넘어설 것으로 예상된다.

종류로는 벽지와 붙박이장, 싱크대, 마루, 타일 등 세대 내 마감 불량이 84건(40%)으로 가장 많았고, 승강기 등 설비소음과 진동이 29건(14%), 결로 28건(13%), 누수 19건(9%), 공사불량 18건(9%) 등의 순이었다.

아파트 하자는 밖으로 드러나지 않은 문제가 더 많다는 데 심각성이 있다. ‘아파트 값이 떨어질까봐’, ‘아파트 이미지가 추락해 이웃들에게 피해가 될까봐’ 쉬쉬하는 경향이 많기 때문이다.

지지부진 하자 보수 처리, 단체 민원·소송 증가 추세

시공사의 지지부진한 하자보수 처리에 속이 타들어가는 입주민들의 원성도 크다. 특히 겨울철이면 세종시 커뮤니티에는 아파트 결로에 대한 글이 하루에도 수 십 건씩 올라오는 실정.

개인 분쟁의 경우 지난해 말 도담동 새 아파트에 입주한 A씨가 수개월째 지속된 원인모를 악취로 6개월 간 민원을 제기하다 국토부 하자심사·분쟁조정위원회를 통해 상대 시공사가 과태료를 부과 받은 사례도 있다.

국토부 하자심사분쟁조정위에 따르면 지난해 아파트 하자 관련 심사·분쟁 조정 신청 건수는 4244건을 기록했다. 2014년(1676건)보다 2.5배 늘었고, 2010년 조정 신청 건수(69건)와 비교해서는 60배 이상 증가한 수치다.

하자 심사·분쟁 조정 신청이 크게 늘어난 이유는 단체 신청이 증가했기 때문이다. 2014년까지만 해도 아파트 입주자가 개별적으로 조정 신청을 하는 경우가 대부분이었지만 최근에는 단체 민원이 증가하는 추세다. 인터넷, SNS 등의 영향으로 정보를 공유하고 힘을 합치는 게 유리하다는 경험적 지식이 소비자들에게 확산된 덕분이다.

시공사와의 의견 차이로 하자로 인정되지 않거나 하자보수를 받지 못하는 기간이 지속될 경우에는 결국 단체 소송으로 치닫는 경우도 많다.

한국건설산업연구원에 따르면 지난해 9월 기준 전국 225개 건설사를 상대로 160건의 하자 소송이 진행됐다.

새 아파트로 채워진 세종시도 예외는 아니다. 지난해 한솔동 A아파트 한 단지(600여 세대 이상)는 아파트 공용시설을 포함한 하자보수 이행 촉구 소송을 진행했다.

이어 고운동 B아파트 한 단지도 현재 단체 소송을 진행 중이며 아름동 C아파트의 한 단지는 최근 각 세대의 하자 보수는 물론 단지 지하 공용시설인 골프연습장 누수로 인해 집회를 예고했다가 이후 시공사와의 협의를 통해 철회한 바 있다.

변호사와 브로커 낀 기획 소송의 부작용… 순수한 공동대응이 '최선'

입주민은 시공사가 하자 처리에 미진하다고 느끼고, 시공사는 되레 입주민들이 규정보다 과한 요구를 한다는 불만이 많다.

이런 틈새를 파고든 이들이 바로 하자 소송 전문 변호사들이다. 이들은 하자 보수에 불만이 있는 아파트 입주자대표회의에 접근해 가구당 수 백 만 원씩 배상금을 받을 수 있다며 소송을 주도한다. 하지만 승소하더라도 변호사 비용과 안전진단 비용 등을 제한 뒤 실제 입주민들에게 돌아가는 배상금은 극히 미미한 경우가 적지 않다.

한국건설산업연구원이 지난해 발간한 '공동주택 하자 기획 소송의 최근 동향 및 대응 방안' 연구보고서에 따르면, 소송 구조상 입주민은 하자 소송에서 청구 기각, 패소는 물론이고 승소하는 경우에도 판결 금액이 예상금액에 미치지 못할 때가 많아 위험부담이 크다.

이러한 기획 소송에 휘말리지 않으려면 아파트 입주자대표회의의 역할이 가장 중요하다. 건설사와 어떤 이해관계도 없이 오로지 입주민들만을 위해 소송을 진행할 수 있는 하자소송 전문 법무법인(변호사)을 선임하는 것이 생각보다 쉽지 않기 때문.

입주민들의 입장에서 가장 좋은 방법은 조정과 합의에 의한 하자 보수다.

일부 전문가들은 이를 위해 국토부 하자심사분쟁조정위 같은 조정 기관의 법적인 역할을 강화할 필요성이 있다고 강조한다. 이들 기관의 판결이 권고가 아닌 법적인 의무로 작용해야 시공사의 책임감을 높일 수 있다는 것.

국토부 분쟁조정위가 하자로 판단하면, 시공사는 15일 이내로 하자를 보수하거나 보수 계획을 내놔야 한다. 이때 이를 이행하지 않아도 시공사는 관할 지자체로부터 최대 1000만 원의 과태료를 부과 받는 것이 패널티의 전부다. 아파트 단지 전체의 분양 이익규모를 생각하면 터무니없이 적은 수치다.

또한 15일 이내에 보수 계획만 내놓은 뒤 다시 하자 처리를 미루는 경우로 이어져 도로아미타불이 되는 사례도 많다.

그럼에도 불구하고 입주민들이 시공사와의 조정·합의를 위해 힘을 모으는 일이 늘어나고 있다. 입주민들이 모여 집회를 예고하는가 하면 단지 커뮤니티를 통해 각 세대의 하자 문제를 공유하기도 한다.

결로나 악취 등 같은 하자에 대해서는 관련 민원을 공동 제기하는 등 과거보다 소비자들의 권리 찾기 의지가 물 밖으로 드러나고 있는 추세다. 

한지혜 기자 다른기사 보기