1-4 ‘무피 거래’서 최소 500 최대 4500까지 웃돈 형성
LTV·DTI 완화 등 부동산정책…2-2청약시장 활기 영향
세종시 주택시장이 회복세다. 그러나 불안정하다. 지난 4일 한국감정원에 따르면, 10월말 현재 세종시 주택 매매시장은 7개월 만에 상승세로 반전했다. 전달 대비 0.18% 상승.
전세시장도 하락폭이 주춤해졌다. 지난 3월 전달 대비 0.25% 하락을 시작으로 매달 전국 최고의 낙폭을 경신해오다 10월 들어 0.50%까지 회복했다. 세종시 전세가는 전달 대비 7월 1.08%, 8월 1.66%, 9월 1.60%까지 떨어졌었다. 매매가는 정점을 찍었던 지난해 말 대비 0.20%, 전세가는 6.19%나 하락한 상태. 세종시 주택시장의 회복세가 얼마나 지속될 수 있을지 분석해봤다.<편집자>
지난 5일 만난 행복도시 내 공인중개사들은 “세종시 주택시장은 회복세”라고 단언했다.
한 때 2000~3000만원까지 프리미엄이 붙었던 1생활권 아파트들이 지난봄 500만 원대, 여름 ‘무피’ 거래가 이뤄지던 것에 비하면 상전벽해라는 이유에서다.
현재 이들 아파트에는 500만원에서 최고 4500만원까지 프리미엄이 붙어있다. 최고 5000만원까지 웃돈 거래가 이뤄졌던 1-4생활권 도담동 현대 힐스테이트도 지난해 말 수준을 거의 회복한 상태다. 심지어 지난여름 분양가 미만으로 거래되는 ‘마이너스 피’ 매물이 등장한 1-1, 1-2생활권 일부 아파트 단지도 원상 복귀했다.
천당과 지옥을 오간 1생활권 아파트들에 다시 웃돈이 형성된 것은 세종시의 비전에 대한 기대심리가 여전히 유효하다는 증거라는 게 현장 전문가들의 견해다. 양동철 세종시부동산연합회 회장(세종해냄 대표)은 “입주 아파트를 웃돈을 주고 산다는 것은 세종시 주택시장이 실수요자 중심으로 재편되어가는 현상으로도 볼 수 있다”고 해석했다.
행복도시 아파트시장이 회복세를 보인 것은 크게 두 가지 요인이 작용한 것으로 풀이된다.
먼저 정부가 LTV(주택담보대출)·DTI(총부채상환비율) 완화 등을 통해 주택 구매 환경을 용이하게 만들어줬다. 특히 신규 주택공급이 많은 행복도시가 그 영향을 크게 받았다고 볼 수 있다.
2-2생활권 새롬동의 청약시장이 흥행을 보인 것도 긍정적 영향을 미쳤다. ‘세종시는 무조건 잘 된다’는 기대심리를 높여줬다고 봐서다.
하지만 지금의 회복세가 지속적일 것이란 데는 동의하기 어렵다.
10월부터 입주 중이거나 연말까지 입주대기 중인 물량이 오피스텔, 도시형생활주택을 제외하고도 5500세대가 넘기 때문. 지난여름 1생활권에 한꺼번에 6000여 세대의 입주물량이 쏟아지면서 출렁했던 주택시장이 또 다시 요동칠 가능성이 높은 이유다. “전세가를 집주인이 아닌 세입자가 결정한다”는 말이 나돌았을 정도. 그만큼 세종시 주택시장은 수요부족이란 근본적 문제를 안고 있다.
그나마 다행인 것은 행복도시 유입인구가 꾸준히 증가하고 있다는 점이다. 대전 도안신도시 전세가가 전용 84㎡기준으로 1억 5000만~1억 8000만 원선이다. 이 때문에 전세보증금 8000만원이면 입주가 가능한 행복도시로 젊은 인구가 몰려들고 있다.
실제 지난 3일 안전행정부가 발표한 ‘10월말 기준 시·도별 주민등록 인구통계’에 따르면 대전시 인구는 지난 7월 153만 6349명에서 10월말 현재 153만 5028명으로 1321명 줄었다. 공주시 인구도 같은 기간 862명, 지난 1월부터 9개월 간 무려 1660명이나 감소했다. 행복도시 인근에서는 논산시가 9개월간 871명이나 줄어 높은 감소율을 나타냈다.
대전과 공주 등 인근지역 인구가 감소하는 동안 세종시 인구는 가파르게 늘었다. 지난 7월 13만 2016명에서 10월말 현재 14만 2686명으로 1만 8884명 증가했다. 9~10월중에는 매주 평균 1000여 명씩 전입신고를 위해 도담동주민센터를 찾았다.
양 회장은 “당분간 직장은 인근도시에 두면서 거주는 행복도시에서 하는 젊은 층이 세종시의 인구기반이 될 것”이라고 내다봤다. 그러면서 “행복도시를 중심으로 광역도로망이 속속 개통할 예정이어서 이런 현상은 더욱 가속화 될 것”이라고 했다. 이들 인구가 행복도시 아파트 공실률을 채워가면서 지난여름 같은 최악의 상황은 막아줄 것이란 얘기다.
관건은 약 1만 5000세대가 쏟아지는 내년이다.
1-1생활권 고운동, 1-2생활권 아름동 등은 행복도시 미분양 사태를 주도했던 곳. 미분양 아파트들이 대부분 주인을 찾았다는 것은 그만큼 투자수요가 많았다는 반증이다. 이 때문에 이들 아파트가 입주시점에 이르렀을 때 올해처럼 시장이 출렁거릴 가능성이 크다. 무더기 공실사태가 빚어질 경우 1생활권 전체 시장에 악영향을 미칠 수 있다는 얘기다.
양 회장은 “정부세종청사 권역이 안착을 해서 차별화될지, 동조화 현상으로 인해 다시 약세를 띨지는 내년 쏟아지는 입주물량에 시장이 어떻게 반응하느냐에 달려 있다”고 말했다.
