공급물량 증가, 급매물 쏟아져
중대형 가격변동 없어 ‘착시현상’도
세종시 주택시장에 이상 징후가 잇따라 나타나고 있다. 미분양이 속출하고 매매시장은 보합세를 벗어나지 못하고 있다. 과연 세종시 주택시장은 하향 국면에 접어든 걸까?
미분양 속출, 매매가 첫 하락
지난달 27일 청약접수를 마감한 ‘대광 로제비앙’이 500가구 모집에 423명이 청약해 77가구가 미달됐다. 이 가운데 403명이 청약통장 보유기간과 상관없는 3순위 신청자다. 대개 3순위 청약에 사람이 몰리면 계약률이 떨어진다.
실제 올해 공급된 대부분의 아파트에서 미분양이 쏟아졌다. 국토교통부가 최근 발표한 5월말 현재 세종시 미분양 주택은 619가구다. 지난 4월말 대비 46.0%p(195가구)나 증가한 규모다. 증가율로 따지면 전국 1위다. 미분양은 1-1생활권에 집중됐다. 정부세종청사가 위치한 1-4생활권에 비해 수요자들의 선호도가 낮았기 때문이다.
최근 한국감정원이 6월 셋째 주 주간아파트 가격동향 조사결과를 발표했는데, 세종시 아파트 매매가격이 조사를 시작한 이후 처음으로 하락세를 보였다. 둘째 주 대비 0.07% 하락. 이상 징후가 나타나면서 세종시 주택시장에 적신호가 켜졌다는 언론보도가 나오고 있다.
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중소형, 전반적 상승세 견인
자세히 들여다보면 얘기가 달라진다. 한국감정원이 발표하는 월간 주택가격은 전월대비 0.37%p 올라 대구(0.87%), 경북(0.44%)의 뒤를 이었다.
통상 입주 후 2년이 지나야 거래가가 형성된다고 보면 때 이른 감은 있지만 부동산114가 조사해 매달 발표하는 첫마을 아파트 매매가도 꾸준한 상승세다.
퍼스트프라임A-1의 59㎡(이하 전용면적) 6월말 현재 평균 매매가(상한가와 하한가의 평균치)는 2억1000만원으로 지난해 6월말(1억7910만원) 대비 3090만원이나 올랐다. 84㎡도 2억9500만원으로 1년 전에 비해 3890만원 치솟았다. 퍼스트프라임A-2는 59㎡ 2억275만원, 84㎡ 2억9500만원. 1년 전 대비 각각 1225만원, 4060만원 상승했다.
첫마을2단계도 꾸준한 상승세를 유지하고 있다.
푸르지오 84㎡ A타입은 지난해 6월말 평균 2억5000만원에서 2억9000만원, B타입은 2억5000만원에서 2억7500만원으로 각각 4000만원, 2500만원 상승했다. 101㎡는 3억1000만원에서 3억3500만원으로 2500만원 올랐다. 래미안 59㎡와 84㎡는 각각 1억 9000만원에서 2억500만원, 2억8000만원에서 2억9500만원으로 1500만원씩 뛰었다.
중대형, 보합세 주도
첫마을 아파트 매매가가 변함없는 상승세를 나타내고 있음에도 ‘약보합세’ 평가를 받는 이유는 대형 아파트의 가격변동이 거의 없었기 때문이다. 1단계 퍼스트프라임의 매매가가 2단계 수준으로 평준화된 것은 예외다.
114㎡의 평균 매매가는 푸르지오 3억4250만원, 래미안 3억8500만원이다. 1년째 부동이다. 래미안 114㎡도 최저 4억, 최고 5억원에서 변화가 없다.
주목되는 건 매매가 상승을 견인하는 요인이다. 그동안 금강조망권이 첫마을 아파트의 가격 상승을 주도했다면 앞으로는 생활권이 크게 작용할 것으로 전망된다. 핵심 상권에 가까운 입지가 금강조망권 못지않게 상승 여력이 있다는 얘기다.
실제 금강을 조망할 수 있는 퍼스트프라임A-2 102㎡는 6월말 현재 전년 동월대비 가격 변동이 없는 3억4560만원에 평균 매매가를 형성하고 있지만, A-1블록은 3억4000만원으로 4010만원이나 올랐다. 119㎡도 A-2블록(4억1870만원)이 1년 전보다 880만원 상승에 그친 데 비해 A-1블록(4억1000만원)은 4890만원이나 뛰었다. A-2블록은 LH가 특별건축구역(디자인자유구역)으로 지정한 2-2생활권(새롬동)과 도로를 사이에 두고 있다. 세종시 분양시장의 ‘최대어’로 꼽히는 곳이다.
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대형, 프리미엄 안 붙어
전반적인 상승세에도 불구하고 조사기관이 산정한 평균 매매가 대비 실거래가가 낮은 것도 약보합세의 원인이다. 세종시 공급물량 증가에 따른 거래 실종으로 가계대출에 부담을 느낀 보유자들이 급매물을 쏟아냈기 때문이다. 대형 아파트들은 거의 무(無) 프리미엄으로 거래가 성사되기도 했다.
지난해 10월과 올 6월 매매가 이뤄진 푸르지오 114㎡(14층, 15층)는 로열층임에도 분양가 대비 프리미엄이 거의 없었다. 보유자들이 연체 이자와 금융대출을 견디지 못하고 평균 매매가(3억4250만원) 이하에 양도했기 때문이다. 래미안 114㎡(23층)도 지난해 10월 평균 매매가(4억5000만원)보다 7000만원이나 낮은 가격에 거래가 성사됐다.
부동산114 김종호 대전지사 대표는 "중소형 중심의 공급에 따른 대형평형의 희소가치는 분명히 있지만 5~6인 가구의 감소와 1~2인 가구의 급증, 대형평형을 소유한 베이비부머 세대의 은퇴와 다음 세대의 경제력 취약 등으로 대형평형의 약세현상은 당분간 지속될 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
이충건 기자 yibido@sjpost.co.kr
