구조안전 문제없어도 생활불편 크면 재건축
가점 낮은 유주택자도 신규 청약기회 확대
LH 대규모 공공택지 지정 2017년까지 중단
정부가 8월 1일부터 시행하고 있는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 부동산금융 규제완화에 이어 9월 1일 부동산종합대책을 또 내놨다. 헤드라인은 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’으로 각종 규제를 완화하고 청약제도 등의 변경을 통해 주택시장의 활력을 꾀하겠다는 게 골자다. 부동산 시장 부양 의지가 강해 보인다.
9·1대책의 주요 내용을 살펴보면 ▲재건축 허용연한 완화 등 재정비 규제합리화 ▲1순위 요건 2년에서 1년으로 완화 등 청약제도 개편 ▲택지개발촉진법 폐지 등 주택 공급방식 변경 ▲수도권 공공택지 지구에서의 전매제한 완화 등이다. 청약제도의 개편을 통한 신규분양시장의 활성화와 신도시 조성을 통한 주택공급 대신 기존 재고주택의 거래를 촉진하겠다는 의미다.
재정비규제 합리화
우선 서울 등 대도시에서 시행하고 있는 최대 40년으로 묶인 재건축 연한을 최장 30년으로 완화했다. 또 연한이 도래하지 않아도 안전성에 문제가 있다면 재건축이 가능해졌다. 안전진단 시 종전 구조안전성 평가보다 주거환경평가 비중을 40%까지 강화해 재건축 활성화를 시도한 점도 주목된다. 구조안전에 문제가 없더라도 주차장 부족, 층간소음, 냉난방 설비 노후화 등 생활 불편이 크다면 재건축이 가능하도록 길을 열어 준 것이다.
재건축 연한이 완화되면서 1987~1991년에 준공된 아파트들이 당장 수혜 대상이다. 그러나 일반분양가를 인상해 조합원 분담금을 낮추는 등 사업성이 있더라도 수요자의 특정 지역선호가 뚜렷해 각 대도시의 일부지역에 한정될 수밖에 없다. 이들 지역에서 투기 가능성을 배제할 수 없는 이유다. 재건축 안전진단 시 주거환경평가 비중을 높인 점은 긍정적이나 재개발사업 시 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율을 5%p 완화하면서 세입자들의 권익이 후퇴하게 된 것도 문제로 지적된다.
청약제도 개편
전용면적 85㎡이하 민영주택에 대한 가점제(40% 비율)는 2017년 1월부터 지자체장의 재량에 맡겨진다. 유주택자에게도 청약기회를 늘리기 위해 2주택 이상 보유자에 대한 감점제를 폐지하고 1,2순위로 나뉘어져 있는 청약자격을 1순위로 통합하며 청약저축 등 4종류의 청약 통장은 2015년 7월부터 청약종합저축으로 통일시킬 예정이다. 또한, 청약예금 예치금 칸막이를 단순화해 예치금액 이하의 주택은 자유롭게 청약이 가능하고, 예치금 변경 시 청약규모 변경도 즉시 가능하도록 개선한다.
세종시의 경우 이주 공무원의 특별 분양이 50%, 장애인 등의 특별 분양 15%를 제하면 가점이 낮거나 주택을 소유한 일반인들의 경우 인기단지에 당첨되기가 하늘의 별 따기였으나 청약 기회가 더 확대될 것으로 전망된다.
택지개발촉진법 폐지
택지개발지구 설치의 법적 토대가 됐던 ‘택지개발촉진법’을 폐지하고 2017년까지(3년간) LH의 대규모 공공택지 지정을 중단한다. 공공주택법이나 도시개발법을 적용해 도심이나 중소형 규모의 다양한 택지개발은 유도하겠지만 택지를 대량으로 공급하는 신도시 개발은 향후 없을 것으로 판단된다. 충청권에서는 현재 건설되고 있는 세종시의 가치가 더욱 빛날 것으로 판단된다.
