중앙부처 이전 끝, 입주물량 받쳐줄 수요 없어
9500세대 입주 몰린 2, 3분기부터 고비될 것
이전 결정되지 않은 신설 부처 향방 주목해야
2014년은 중앙행정기관의 세종시 이전이 마무리되는 해다. 법제처, 국세청 등은 이전을 준비 중이고 조세연구원 등은 이미 이전을 완료하고 신사옥에서 업무를 하고 있다. 바야흐로 행정중심복합도시로 발전하기 위한 발판이 마련되는 것이다.
올 한해 세종시 주택시장은 매우 뜨거웠다. 2-2생활권 7481세대를 비롯해 총 1만2500세대가 분양됐고 오피스텔을 포함해 2만가구가 입주를 시작했거나 하고 있다.
특히 2-2생활권이 높은 청약열기를 보였다. 금성백조 예미지의 한 주택형은 165대1의 청약경쟁률을 보였고 더샵힐스테이트의 한 주택형은 청약가점이 70점을 넘었다. BRT(간선급행버스) 노선에 접한 위의 2개단지는 당해지역 1순위로 마감됐다. 세종시 주택수요자의 다수를 차지하는 대전시민들은 상실감을 느꼈으나, 일부가 롯데신동아와 메이저시티에 당첨되면서 다소나마 위안을 삼았다. 또한, 그간 주춤했던 중앙이전공무원들의 청약경쟁도 활발했는데 분양물량의 50%를 우선 배정받을 수 있었기 때문에 인기단지였던 더샵 힐스테이트의 경우엔 848세대 모집에 3172명이 몰렸다.
이에 반해 기존 주택 시장 및 분양권 시장은 입주아파트가 늘어나면서 매매가격이 약보합세를 유지하고 있다. 현재 입주하는 아파트가 1-4생활권 도담동의 3237가구를 비롯해 전체적으로 약 5000여 가구에 이른다.
2-2생활권의 분양 열기는 세종시에 훈풍을 불어넣어줬지만 전체 아파트시장을 견인하기엔 역부족이었다. 이는 기존 주택시장과 신규 분양시장 사이에 괴리감이 있다는 결론으로 이어진다. 다시 말해 기존 주택시장과 신규 분양시장이 연관성을 가지면서도 차별성을 동시에 드러내고 있다. 생활권별, 단지별 격차가 극명하게 나타나고 있다는 얘기다.
가령, 2-2생활권 금성백조 예미지 아파트 84A㎡ 주택형이 약 3억 4500만원에 시세를 형성하는데 비해 바로 옆 첫마을 1단지의 동일평형대 가격은 3억 원 전후에서 거래되고 있다. 이러한 생활권별, 단지별 차이성은 어느 도시에나 있는 현상인데 세종시는 개발의 초기단계이기 때문에 심하지는 않은 편이나 점차 격차가 벌어지는 단지가 증가할 것으로 판단된다.
2015년도 세종시 아파트의 임대가는 현 수준에서 유지 내지 하락이 예상되고 매매가는 단지별로 차이가 있을 수 있으나 전체적으로는 약세를 보일 것이다. 행정중심복합도시로서 세종시가 주변지역의 인구를 블랙홀처럼 흡수하고 있기 때문에 인구유입에는 큰 어려움이 없겠으나 입주물량이 도시형생활주택 포함 약 1만 9000가구나 되는 게 부담이다. 더구나 중앙행정기관의 이전이 마무리되어 인구 유입에 일정 한계도 예상된다. 약 9500세대가 입주하는 내년 2/4분기부터, 특히 3/4분기가 고비가 될 것으로 보인다. 올해 2-2생활권 분양열기가 훈풍이 됐듯 연말에 있을 백화점부지 선정은 긍정적인 영향을 미칠 것이다.
2-1생활권을 비롯한 청약 시장은 2-2생활권 같은 청약 열기는 기대하기 어렵지만 성공적인 청약이 예상된다. 당해지역이 아닌 기타지역은 내년에 청약을 계획하는 것이 좋겠다. 2-1생활권과 시청 등 도시행정기관이 들어서는 3생활권은 교통과 생활 편의성이 좋은데 반해 분양물량이 충분해 공무원 특별공급과 당해지역 수요만으로는 마감이 어렵기 때문이다.
인구 유입과 관련해서는 중앙행정기관 이전 완료에 따른 시너지효과가 어느 정도일지, 수도권으로 출퇴근하고 있는 공무원들의 리턴이 어느 정도 이뤄질지가 관심사다. 아직 이전이 결정되지 않은 총리실 산하의 국민안전처, 인사혁신처 및 미래부의 향방도 주목해야하고 이전을 촉구해야 하는 사항이다. 현재 기업들은 출장소 등을 설치하지 않고 있는데 원인은 서울과 세종과의 교통이 너무 좋기 때문이다. 기업들의 움직임도 주목해야할 대목이다.
