근본적 체질 개선 아닌 당장의 효과에 치중
신규 분양 수요 부추겨 업계 지원하는 꼴
정책 성패, 기존 주택거래 효율 관리 돼야
최경환 경제부총리가 총대를 메고 추진하는 경기 부양 정책이 시장에서 일정 부분 효과를 발휘하고 있다는 조짐이 감지된다. 일단 주식시장이 오랜 박스권의 쳇바퀴에서 빠져 나왔고, 지난번 전세보증금 과세 정책 발표로 위축됐던 부동산시장도 조금씩 기지개를 펴고 있다.
아직 실물 경제까지 확연히 나아지는 수준은 아니지만, 최 부총리의 정책 드라이브에 시장이 먼저 심리적으로 반응을 하고 있음은 분명해 보인다. 박근혜 대통령의 복심으로 통하는 최 부총리가 국가경제의 키를 잡으면서 ‘뭔가 되긴 되는가 보다’하는 기대감이 커진 때문이다.
그런데 최 부총리가 특히 강조하는 부동산시장 활성화와 관련해서 정부 대책이 종전의 구태의연한 대책처럼 한쪽으로 흐르고 있다는 우려를 지우기 어렵다.
결론부터 말하면 최 부총리 팀의 부동산 대책은 시장의 근본적인 체질 개선이나 불합리한 규제 완화보다는 당장 효과를 보기 위한 대증요법에 치우쳐 있다.
특히 유주택자나 무주택자 같은 일반 서민을 위한 주택 정책이라기보다, 신규 분양 수요를 부추겨 결과적으로 건설업계의 부실 경영을 도와주는 쪽으로 가고 있다는 것이다.
국내 주택 정책이 건설업계의 입맛에 맞춰 돌아가는 데는 건설사를 비롯한 업계의 강력한 로비가 한 몫을 한다. 우리나라에는 대한건설협회, 한국주택협회, 대한주택건설협회, 대한전문건설협회 등 건설·주택 업계를 대변하는 수많은 이익단체들이 있다. 이들 단체는 엄청난 자금력과 막강한 인맥을 동원해 정부 정책과 여론에 영향을 미치고 있다. 이들 단체는 이달 초에도 분양가 상한제 폐지, 재건축 초과이익 환수제 개선, 개발 부담금 폐지 등 주로 건설사나 시행사에 도움이 되는 대책 마련을 정부에 공개적으로 촉구했다.
이에 반해 절대 다수를 차지하지만 마땅히 나서는 주체가 없어 정부에 어떠한 요구도 하지 못하는 일반 국민들은 답답하기 이를 때 없다. 절실한 정책 수요가 있지만 조직화되지 않아 정부 당국을 설득하고 여론을 움직일 수 없기 때문이다.
지난 수 십여 년간 나온 정부의 주택 정책도 꼼꼼히 따져 보면 대다수가 건설사의 신규 분양 촉진 내지는 미분양 부담을 털어주는 것으로 귀결된다. 물론 4~5년 전까지만 해도 주택 수요가 공급을 초과하는 상황이라 주 관심이 아파트 신규 분양에 맞춰져 있었던 게 사실이다.
하지만 이제 국내 주택 상황은 완전히 달라졌다. 신규 주택 수요는 예전과 비교도 안 될 정도로 급감했다. 따라서 정부 부동산 정책의 성패는 신규 공급이나 미분양 축소가 아니라 기존 주택을 가격과 거래 측면에서 얼마나 효율적으로 관리하느냐에 달려 있다.
현재 국내 부동산시장의 가장 큰 골칫거리인 전세금 폭등, 주택 거래 실종 같은 문제를 해결하기 위해선 일반 주택 수요자나 주택 소유자들의 주택 구매 및 보유에 대한 불안 심리를 해소하는 게 핵심이다.
특히 국내 유주택자의 불안 심리를 해소하지 않고서 국내 내수 활성화를 기대하기는 요원하다. 유주택자 전 재산의 80% 이상을 차지하는 자신의 주택이 거래도 안 되고, 계속 가격이 떨어진다고 생각하면 누구도 마음 놓고 소비하지 않는다.
따라서 최경환 부총리 경제팀은 건설 단체들의 주장에만 귀를 기울여선 안 된다. 보다 낮은 자세로 일반 1주택자들의 목소리를 경청해야 한다. 기존 주택의 거래가 사실상 중단된 이유가 무엇인지, 가파른 전세 값 인상의 원인은 무엇인지를 서민 입장에서 찾아봐야 한다.
이참에 부동산 시장 부양을 국내 경기 활성화에 있어 ‘전가의 보도’인양 여기는 정부의 생각도 바뀌어야 한다. 이미 국내 경제는 스마트시대로 진화했는데 정부는 여전히 토목공사를 가장 효과적인 부양 카드로 여기는 것은 시대착오다. 그러다보니 건설사의 신규 분양에 의존할 수밖에 없다.
우리나라 주택보급률은 새로 도입한 계산 방식에 따르더라도 2013년 현재 103%에 달한다. 예전 주택보급률 방식으로 계산하면 무려 120%에 육박한다. 물론 이 수치가 모든 가구가 집을 가지고 있다는 것을 의미하지는 않지만, 적어도 추가 수요가 그리 많지 않을 것이라는 것은 분명하다. 정부의 부동산 정책의 인식 전환을 기대해 본다.
