2-2생활권 청약열기 고조 ‘예견된 결과’
매매시장 ‘냉탕’인데, 분양시장만 ‘온탕’
‘선분양이 시장왜곡, 후분양 확대’ 여론
고요하던 세종시 분양시장이 들썩이고 있다. 최고입지를 자랑하는 2-2생활권 분양이 시작되면서 청약예정자들의 발길이 끊이지 않고 있다. 지난 22일 문을 연 한 모델하우스에는 관람객이 줄을 길게 늘어서는 진풍경이 펼쳐졌다. 청약열기가 뜨거웠던 2년 전 모습과 흡사하다.
이런 분위기를 전혀 예상하지 못했던 것은 아니다. 아니 “이미 예견된 일”이라고 표현해야 정확하다. 접근성, 생활편의, 특화설계, 브랜드 가치…. 그동안 ‘2-2생활권’을 두고 매스컴이 떠들어댄 화려한 수식어만 해도 족히 수십 가지가 넘는다.
그럼에도 불구하고 고개를 갸웃거릴 수밖에 없는 이유가 존재한다. 공급과잉으로 인해 가격이 하락하는 지역에 청약열풍 현상이라. 매우 이질적인 모습으로 비치는 게 사실이다.
전문가들은 매매시장과 신규분양 시장을 분리해 바라봐야 한다고 조언한다. 신규분양 시장의 가격형성은 거의 일방적으로 공급자가 주도하지만, 매매시장에선 매도·매수자간 균형에 의해 가격이 결정되기 때문이다.
이 대목에서 우린 근본적 의문에 봉착한다. 그렇다면 공급자가 거의 일방적으로 주도하는 신규아파트 공급제도에 문제는 없을까. 공급과 수요간 균형점을 찾을 합리적 대안은 없을까.
해답이 없는 것은 아니다. 선분양제 일변도의 신규분양 시장에서 후분양제를 확대해 나갈 필요가 있다는 주장에 힘이 실리고 있다.
사실 한국의 공공임대주택 비율은 OECD 평균(11%)의 절반에도 못 미치는 5% 수준이다. 주택공급 기능을 민간에 의존해 온 결과다. 사정이 이렇다보니 국가가 건설자본의 이해를 수용해주는 방향으로 정책을 수립할 수밖에 없었다. 건설사가 망하면 주택공급에 차질을 빚고, 결국 피해는 서민이 본다는 논리가 작용했다. 분양원가 공개, 분양가상한제 강화 등 주택공급 시장의 투명성과 공공성을 강화하려는 시도가 있을 때 마다 정부가 건설업계 손을 들어준 이유도 이 때문이다.
아파트 선분양제도 마찬가지다. ‘주택의 원활한 공급’이라는 명분을 내세운 주택공급자를 위한 맞춤형 제도에 불과하다. 물건을 만들어 파는 것이 아니라 팔고 난 뒤 만드는 구조다. 그러다보니 아파트 분양사업에 자본력이 없는 건설사도 어렵지 않게 뛰어들 수 있고, 잘 하면 빠른 시간 내에 몸집을 키울 수 있게 됐다.
폐단이 안 생길 리 없다. 과거 노무현 정부가 후분양제를 도입하기 위해 ‘10년 로드맵’을 제시한 이유도 선분양제 폐단을 막아보자는 취지였다. 그러나 이명박 정부가 제동을 걸었다. 실효성이 없다는 이유 때문이었다. 그 사이 세종시에 진출한 상당수 중견건설사들이 선분양제를 발판 삼아 몸집을 키우고 분양시장을 주도했다.
그 결과가 어땠을까. 부실시공, 건설사 부도, 입주하자, 불법전매 등 세종시는 선분양제가 안고 있는 폐단을 모두 보여주는 종합백화점이 돼 버렸다. 단기차익을 노리고 접근했던 개미투자자들의 무덤이 되고 있다.
정부가 공급조절을 위해 ‘후분양제 확대 카드’를 만지작거리고 있다는 소문이 들린다. 정부는 이내 “검토한 바 없다”는 공식입장을 내놨다. 늘 뭔가를 검토해야 할 정부가 ‘검토를 하지 않았다’고 발뺌하는 것 자체가 ‘역설’이다. 정말 오랜만에 박수 받을 만한 일을 하면서도 또 누군가의 눈치를 보고 있는 모양이다.
김재중 기자 jjkim@sjpost.co.kr
