‘민사집행법 개정안’ 입법예고
가격 허가 대출 등 투자조건 장점 많아
권리분석, 전문가 컨설팅 받는 게 좋아
자금 여력, 감정가·시세 확인 등 유의
지난 4월 전국 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 평균 79.87%로 4개월 연속 상승했다. 4.1 대책으로 인한 양도세 면제 해택이 ‘경매시장을 통한 1가구 1주택(일시적 2주택 포함)자가 보유한 전용면적 85m2이하 또는 6억 원 이하 주택구입자’에게도 해당되기 때문이라는 분석이 나오고 있다.
경매란 매도인이 다수의 매수 희망자에게 구두 또는 서면으로 매수의 청약을 받아 그 중 최고 가격으로 청약한 사람에게 매도의 승낙을 함으로써 이루어지는 매매형식을 의미한다. 부동산 경매는 일반적으로 법원경매를 말하는데, 채무자 소유의 압류재산이나 저당권, 물권, 유치권 등 담보 물권을 대상으로 한다. 부동산으로 정의하는 토지와 그 아파트 주택 등 정착물이 경매대상에 포함된다. 즉 소유권 보존 등기된 수목의 집단, 건물의 공유 지분, 구분소유권, 토지의 공유 지분, 미등기부동산은 물론이고 지상권, 전세권 및 건설기계 등 준부동산도 경매대상이 된다.
지난 3일 법무부가 경매에 관련된 ‘민사집행법 개정안’을 입법예고했다. 처음으로 경매에 오르는 부동산의 최저매각가격을 현행 감정평가액의 100% 기준에서 80% 수준으로 낮춰 초기 낙찰률(전체 경매물건에 대한 낙찰물건의 비율)을 높이기로 했다. 낙찰하한가가 종전보다 20% 낮춰지면 그만큼 경매 참여자가 늘고 조기 낙찰 확률도 높아져 경매시장이 활성화될 것이란 기대감이 반영된 조치다.
경매는 여러 장점이 있다.
첫째, 일반적으로 경매는 일반 매매에 비해 부동산을 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 된다. 적은 자본으로도 투자할 수 있는 소액 물건이 있고 또 수익형 매물에 투자 할 수도 있다. 그러나 경쟁률이 높아지면 아무래도 낙찰가가 올라가기 때문에 세심한 입찰가 산정이 필요하다.
둘째, 경매를 통하면 별도의 허가 없이 부동산 취득이 가능하다. 가령 토지거래허가를 필요로 하는 경우가 그렇다. 경매로 낙찰을 받으면 토지거래허가를 얻은 것으로 간주해 별도로 허가를 받을 필요가 없다. 다만 농지의 경우 농지취득자격증을 낙찰 후 1주일 이내에 법원에 제출해야 한다.
셋째, 일반 매매보다 많은 대출을 받을 수 있다. LTV(주택담보대출인정비율)나 DTI(부채상환비율)가 적용되지 않아 주로 제2금융권을 통해 일반 매매보다 15~20%정도 대출을 더 받을 수 있다.
반면, 경매로 인한 장점에도 불구하고 단점도 적지 않다. 일반 매매보다 권리분석이 어렵고 명도가 쉽지 않을 수 있다는 것이다. 명의에 문제가 있는지, 저당권, 전세권 등이 설정되어있는지 이해관계자들의 권리 등을 분석하는 일이 쉽지 않다. 권리분석에 따른 모든 책임도 스스로 져야하기 때문에 초보자들에게는 부담스럽다. 이 때문에 일반적으로 경매를 전문으로 하는 경매 정보 사이트를 이용하거나 전문가에게 컨설팅을 받는 게 좋다. 현재 부동산의 점유자를 내보내야 하기 때문에 합의로 해결하면 좋지만, 결렬되면 부동산인도명령이라는 강제집행을 해야 하는 번거로움이 뒤따른다.
부동산 경매에 뛰어들기 전에 유의해야 될 사항들이 있다.
첫째, 자금 여력을 감안한 계획이 필요하다. 경매는 낙찰 후 명도 시 이사비, 명도비, 체납관리비 등 추가 비용이 발생할 수 있어 자금 운용을 여유롭게 해야 한다. 또한 대출 받을 수 있는 가능 액수를 미리 알아보는 것이 좋다.
둘째, 경매 투자는 충분한 시간을 가지고 접근해야 한다. 특히 소유 주택을 팔고 낙찰 받은 집으로 입주하거나 전세 보증금을 경매 자금으로 사용하려 한다면 보다 세심한 주의가 필요하다. 매도하거나 전세입자 구하기가 어려워 자금 계획에 차질이 생길 수 있다. 그러나 이번 개정안에 따라 경매가 빨라지면 경매 입찰자의 소유권 명도 소요기간이 줄어 들 수 있을 것이다.
셋째, 감정가와 시세를 반드시 확인해야 한다. 통상 경매절차에 착수한 시점과 경매가 이뤄지는 시점과는 4개월 이상의 시차가 발생한다. 지금과 같은 부동산시장 침체기에는 하락하는 시세보다 감정가가 높을 가능성도 있음을 명심해야 한다. 이번 개정안에 따라 낙찰하한가가 종전보다 20% 낮춰지면 이러한 문제는 다소 해소 될 수 있을 것이다.
넷째, 가능한 권리관계가 단순한 물건이 좋다. 권리 분석이 요구되는 물건을 값싸다는 이유로 낙찰 받았다간 명도가 어려워 고생할 수 있다. 경매는 투자자 본인의 수준과 능력에 맞는 쉬운 물건으로 시작하는 게 좋다.
경매를 통해 가격을 시세보다 싸게 살 수 있는 장점 등이 있지만, 단점도 있기 때문에 초보자들은 경매 컨설팅을 받아 시작하는 것이 좋다. 또한 법원 경매가 이뤄지는 경매 개시일에 직접 법원경매현장에 가서 진행과정을 지켜보는 것도 큰 도움이 된다.
