지난 4월1일 정부의 주택시장 정상화 종합대책이 발표됐다. 부동산시장 침체를 더 이상 방치하기 어렵다고 판단한 것이다. 박근혜정부가 들어선 이후 첫 대책인 만큼 발표이후 부동산시장 반응과 향후 미치는 영향에 관심이 모아지고 있다.

이번 대책의 주요한 내용은 무엇이고, 수혜 예상지역은 어디이며, 수혜자는 누가 될지 살펴보자.
이번 부동산 대책은 ▲주택시장 정상화 ▲하우스푸어 및 렌트푸어에 대한 지원 ▲서민주거복지 등 크게 3가지로 구분할 수 있다.

첫째, 주택시장 정상화는 공급은 낮추고 수요는 확대한다는 방안이다. 그동안 주택공급시장에 왜곡을 가져왔다고 할 수 있는 보금자리주택 등 공공분양주택 공급을 축소하고 민간주택 공급도 조절하겠다는 것이다. 수요촉진을 위해서는 생애최초 주택 구입 시 취득세 면제, 미분양주택, 신축주택, 일부 기존주택에 대한 양도세 감면 등의 대책이 추진된다.

둘째, 하우스푸어와 렌트푸어에 대한 지원 대책이다. 하우스푸어 지원 대책으로는 주택소유자의 일부 지분이나 전체를 공공기관이 매입하는 방안이 추진된다. 렌트푸어 지원 대책은 집주인이 본인의 주택을 담보로 전세보증금을 은행에서 대출받고 세입자가 대출이자를 납부하는 방안이다. 하우스푸어와 렌트푸어 대책은 여전히 실효성에 대한 문제점이 남아있다.

셋째는 서민주거복지 강화방안으로 도심 내 임대주택공급을 연간 13만호 정도 공급할 계획이다. 철도부지와 유휴 국공유지 등에 임대주택 공급을 확대할 예정이며, 일부 저소득층 임차인에게 임대료 일부를 재정으로 지원하는 소위 주택 바우처 도입 등이 포함됐다. 이러한 주거복지 정책은 미온적이라는 평가가 나오고 있다.

이러한 여러 가지 부동산대책 가운데 가장 강력한 대책은 양도세감면 조치다. 금년 말까지 9억원 이하 신규주택이나 미분양주택을 구입하면 향후 5년간 양도소득세가 면제된다. 금년에 대규모 신규아파트 분양물량이 예상되는 세종시는 이번 대책의 수혜지역이 될 것으로 예상된다.

일부 기존주택에도 양도세 감면 혜택이 부여됐는데, 일시적 2주택자를 포함한 1세대 1주택자가 보유한 9억원 이하·전용면적 85㎡ 이하 기존 주택을 금년 말까지 구입하면 취득 후 5년간 양도소득세가 면제된다.

생애 첫 주택 구입자에 대한 지원은 파격적이다. 부부의 소득이 합산 6천만원이하인 가구가 금년 말까지 6억원 이하·전용면적 85㎡이하 주택을 구입하면 취득세가 면제된다. 또한 현재보다 자금 지원 규모와 범위가 확대되고, 대출 금리도 이전보다 더 낮출 예정이다. 그리고 LTV(주택담보대출인정비율)도 70%로 완화되고, DTI(총부채상환비율)를 은행권 자율로 정하도록 해서 사실상 대출 규제 제한이 줄어든다. 다만, 건축법상 업무시설인 오피스텔은 이번 대책에서 언급된 취득세감면 대상 주택에 포함되지 않는다.

만약 생애 최초 주택 구입에 해당된다면 금년이 취득세 면제와 양도세 5년간 면제 혜택을 동시에 가질 수 있는 절호의 기회가 될 수 있다. 대전과 세종시의 주택가격은 대부분 6억원 이하이기 때문에, 전용면적 85㎡이하 신규·미분양주택, 일부 기존주택을 구입하는 경우 세제 혜택을 받을 수 있다. 기존주택인 경우 1세대 1주택자 소유주택은 모두 해당이 되고, 두 번째 주택구입 이후 3년이 되지 않은 일시적 2주택자가 먼저 소유한 주택을 구입하는 경우 5년간 양도세 감면을 받을 수 있다.

양도세 감면 혜택은 국회 상임위를 통과해야 유효하기 때문에 주택 구입시기가 중요하다. 건설업체들이 세종지역 아파트 분양일정을 확정하지 못하고 고심하는 이유이기도 하다.

생애최초주택구입자 등을 비롯한 실수요자입장에서 보면 금년 내 주택을 구입하는 것을 적극 검토해 볼 수 있는 상황이다. 세제 감면이나 낮은 대출 이자로 인한 비용절감 혜택이 크기 때문에 내 집 마련의 기회가 될 것이다. 다만, 보유하고 있는 자금여력과 대출이자와 원금을 감당할 수 있는 소득이 뒷받침되어야 한다. 그래서 무리한 대출을 통한 주택 구입보다는 스스로 감당할 수 있는 자금계획에 따라 주택구입을 고려하는 것이 필요하다.

정재호(목원대 금융보험부동산학과 교수) 다른기사 보기