[세종포스트 이희택 기자] 대전시민인 A씨는 3주택자다. 유성의 한 아파트에서 살면서 세종에 2채의 아파트를 보유하고 있다. 자금 여력이 있는 그의 은행대출은 1건뿐. 내년 4월 1일부터 다주택자 양도소득세 가산세율이 적용되지만 그는 아랑곳하지 않기로 했다. 양도세 부담보다 세종시의 미래가치에 더 주목하기 때문이다.
정부의 8.2 부동산 대책은 한 마디로 다주택자에 대한 전방위 규제다. 정부는 내년 4월 이전에 살지 않는 집을 팔라고 압박하고 있다.
하지만 A씨처럼 대출 부담이 없는 다주택자가 집을 팔 가능성은 없다는 게 부동산업계의 대체적 시각이다. 정부가 보유세(재산세)까지 손을 대지 않은 탓이다.
양도소득세율 강화, 파괴력은?
A씨가 투자목적으로 구매한 세종시 아파트를 팔지 않겠다는 이유는 뭘까?
A씨가 보유한 도담동의 B아파트(3년 보유)와 한솔동의 C아파트(1년 보유)는 분양권 대비 각각 2억 원과 7000만원 올랐다.
내년 4월 1일 강화된 양도소득세율이 적용되기 이전에 이들 아파트를 매도한다고 가정해보자. 8.2부동산대책의 여파로 아파트값이 각각 5000만원, 2000만원 하락했다고 전제하면 양도차익은 각각 1억 5000만원, 5000만 원이다.
B아파트는 기본공제액(250만원), 장기보유 공제액(1500만원)를 뺀 1억 3250만원이 과세표준이다. 세율 35% 구간을 적용하고 누진공제액(1490만원)을 빼면 3147만원이 양도세로 부과된다. C아파트는 올해 팔면 38%의 세율이 적용되므로 1283만원, 내년(4월 1일 이전)에 판다고 가정하면 24%의 세율로 618만원의 양도세를 내야 한다.
물론 이는 전적으로 A씨의 셈법이다. 당연히 대전 아파트를 먼저 팔고 다음에 양도차익이 적은 세종 C아파트를 팔는 게 절세방법이다.
내년 4월 1일 이후 매도하면 어떤 결과가 나올까. 투기지역인 세종시 아파트를 팔면 기본세율(6~40%)에 2주택자 10%, 3주택자 20%의 가산세율이 적용된다.
B아파트의 양도차익이 1억 5000만원으로 변화가 없다는 전제 아래 계산해보자. 우선 장기보유 공제도 받을 수 없으므로 과세표준이 1억 4750만원으로 높아진다. 가산세율 55%를 적용하고 누진공제(1490만원)를 빼면 양도세가 6622만 원이다. 가히 ‘세금폭탄’이다.
대전 집을 팔 생각이 없는 A씨는 양도차익이 적은 C아파트를 우선 팔고, 2주택자가 된 후 B아파트를 파는 게 유리할 것이다. 양도차익이 5000만원인 C아파트를 먼저 팔면 과세표준 4750만원에 가산세율 55%, 누진공제액(522만원)을 제하면 양도세액(2090만원)이 계산된다. 이후 2주택자가 돼 2019년쯤 B아파트를 매도하면 양도세로 5147만원을 내야 한다. C아파트를 먼저 팔고 1년 뒤 B아파트를 팔면 1500만원을 절세할 수 있는 셈이다.
하지만 A씨는 양도세 중과에도 불구하고 세종 아파트 2채를 장기 보유할 생각이다. 세종시 미래가치에 대한 확신 때문이다. A씨처럼 대출 부담이 적은 다주택자들이 정부의 기대대로 집을 팔지 않을 가능성이 높아 보이는 이유다.
세종시 다주택자수는? 매물 얼마나 쏟아질까?
D씨는 A씨와 다른 경우다.
D씨는 서울에 거주 중이고, A씨처럼 세종시에 아파트 2채를 매입해 3주택자가 됐다. 차이점은 2채 모두 대출이 적잖다는 것.
그의 계획은 정부부처 추가 이전, 국회분원 설치 등 개발호재를 주시하며 시세차익을 얻겠다는 것이었다.
하지만 8.2 부동산대책으로 계획을 바꿔야 하는 상황에 내몰렸다. 부동산대책이 완화되길 기다릴 여력이 없어서다. D씨는 “공인중개사의 조언에 따라 정부 발표 직전보다 낮은 가격에 아파트 한 채를 내놨지만 팔릴지 걱정”이라며 “다른 한 채도 내년 초에 매도할 계획”이라고 했다.
현재 전세로 살면서 최장 2년 이내 입주해야할 2주택을 보유한 사례도 있다. 대개 신혼부부들이다. E씨와 F씨는 결혼 전 각각 청약에 당첨됐는데 2개 아파트 모두 대출을 받아야 하는 상황이다.
하나는 내년 상반기 입주예정인 다정동(2-1생활권)이고, 또 하나는 2019년 입주 예정인 반곡동(4-1생활권)이다. 결혼 전 각각 마련한 아파트인데, 이 부부를 다주택자로 분류할 수 있는 것인지 유권해석도 명확치 않다.
E씨는 "아내와 내 집 중 어디에서 살고, 어떤 집을 팔지 고민"이라고 말했다.
지역 부동산업계 관계자는 “다주택자들의 선택은 내년 4월 이전 매도 또는 장기 보유 2갈래로 나눠질 것”이라며 “세종시 주택소유 구조가 A씨와 D씨 사례 중 어디에 많이 쏠려있는가에 따라 시장의 판도가 달라질 것”이라고 내다봤다. “내년 4월 이전까지 매매가 하락은 불가피할 것”이라고도 했다.
그렇다면 세종시 다주택자는 얼마나 될까?
아쉽게도 정확한 데이터가 없다. 세종시에 제출된 주택취득신고서를 분석해봐야 하는데, 일일이 따져볼 엄두를 내지 못하고 있다. 다주택자들이 매물을 얼마나 쏟아낼지 예측하기가 쉽지 않은 이유다.
한편에선 다주택자들이 매물을 쏟아내 매매가가 하락하기를 바라고 다른 한편에선 막연한 불안감만 증폭되고 있다.
일단 매도세가 우세할 것이란 게 부동산업계의 대체적인 시각이다.
지역 부동산업계 관계자는 “아직 많은 물량이 한꺼번에 쏟아지지는 않고 있지만 8.2부동산 대책 발표 직전보다 평균 20%정도 낮아진 가격에 매물이 나오기 시작했다”며 “대책 발표만으로 매매가 하락이 현실화된 것”이라고 했다. 그러면서도 “아직 전반적인 하락세를 단언할 수 있는 상황은 아니다”고 했다.
지속되는 세종시 투기지구 지정 논란
제도 시행 과정에서 혼선이 가중되면서 세종시를 투기지구로 지정한 것이 바람직했느냐를 놓고도 논란이 확산되고 있다.
세종시는 지난해 11월 13일 부동산 대책에 따라 조정 대상지역에 분류된 뒤, 지난 8.2 대책으로 투기과열지구와 투기지구로 동시 지정됐다. 당장 예상을 뛰어넘는 규제로 받아들여졌다.
그러면서 세종시 집값의 2배 또는 3배 이상인 서울 강남과 같은 범주에 포함됐다는 점에서 문제제기가 이어졌다. 투기지역으로 분류됐지만 ‘투기’를 확증할 지표가 뚜렷치 않다는 비판도 나오고 있다.
투기지역 지정요건은 ▲직전 월 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130%보다 높은 지역 ▲직전 2개월 해당지역 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 큰 지역 ▲직전 1년간 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률보다 큰 경우의 정량적 요건 ▲부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있는 경우 등이다.
다주택자가 얼마나 되는 지, 이들의 실거주지가 어디인지에 대한 정확한 진단이 빠진 채 주변 정황과 추정에 의해 결정될 여지가 크다는 게 전문가들의 대체적 평가다. 기준은 있는데 명확한 수치는 없다는 얘기다.
대전의 한 부동산학과 교수는 “세종시를 어떤 기준에 의해 투기지역으로 분류했는지 명확한 설명이 없다”고 말했다.
대전으로 출퇴근하는 시민 H(아름동)씨는 “투기와 투자의 차이가 뭐냐. 세종시에 아파트 사두면 투기고 대전이나 다른 지역 아파트 사두면 투자냐”고 되물었다.
