Ⅳ.아파트 건설용지 공급의 문제점 및 개선방안 분석

3) 개선방안

결국 위와 같은 문제점을 해소시키고 실질적으로 이주자들이 아파트를 건설하기 위해서는 주택법상 "이주자 조합"을 별도로 신설하는 길뿐인 것이다. 즉, 주택법 제2조 제9호 라목을 다음과 같이 신설하여야 한다.

"주택법 제2조 제9호 라. 이주자조합 : 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 이주대책대상자들이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합" 또한 이주자조합이 입법이 되지 않는다면, 앞에서 제기한 문제들에 대해서 각각 개선방안을 찾아 이주자들에게 제시해 줘야 할 것이다.

2. 분양가상한제 문제

당시 아파트건설용지의 공급이 결정된 주된 이유는 이주자가 1명당 99㎡를 받아 이주자용 주택 1채를 건설하고 남은 용적율로 99㎡ 또는 그 이하 면적의 아파트 1채를 추가로 지어 일반에 분양하여 이를 건축비로 사용하면, 매우 저렴한 비용으로 이주자 아파트를 마련하여 재정착을 하게 된다는 목적을 달성하기 위함이다. 그러나 이러한 목적달성을 위해서는 필연적으로 분양가상한제가 적용돼서는 안된다. 분양가상한제 하에서는 일반분양분에 대해서 이주자들에게 도움이 될 만한 정도의 이익이 남기는 것이 원천봉쇄되어 있기 때문이다.

주택법은 도시형생활주택, 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제4조에 따라 지정·고시된 경제자유구역에서 건설·공급하는 공동주택으로서 경제자유구역위원회에서 외자유치 촉진과 관련이 있다고 인정하여 분양가격 제한을 적용하지 않기로 심의·의결한 경우, 「관광진흥법」 제70조 제1항에 따라 지정된 관광특구에서 건설·공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 경우에만 분양가상한제를 적용하지 않기 때문이다.(주택법 제38조의2제1항)

따라서 분양가상한제에 대한 적용 예외를 둬야 하고, 이를 위해서 주택법 제38조의2 제1항에 4호를 다음과 같이 신설하여야 한다.

"4호 : 이주자조합 또는 이주대책대상자들이 건축하는 아파트"

다만 정부는 최근 분양가상한제를 폐지하겠다고 발표하고 있는 바, 매우 환영할 일이다.

Ⅴ. 결론

사유재산제 국가에서 강제수용은 지양돼야 한다. 그러나 국가와 국민을 위해 반드시 필요한 경우에는 강제수용을 허용하되, 이주대책대상자들에게 합리적인 이주대책이 실시돼야만 비로소 헌법상 완전보상이 이루어지는 것이다. 행정복합도시건설사업 이전까지는 사업시행자가 일방적으로 이주정착지 조성, 이주자택지나 주택의 공급, 이주정착금 지급 중 하나를 택일하라는 이주대책을 마련하여 주민에게 통보해 왔다.

그러나 이러한 이주대책은 이미 개별사업들에서 더 다양한 형태로 진보했고, 주민들도 대책위원회를 구성하여 조직적으로 사업시행자에게 저항하는 실정이다. 따라서 이제는 기존의 이주대책은 전면적인 개선책을 찾고, 이를 제도화해야 할 필요성이 더 더욱 커졌다.

이에 따라 본 연구에서는 기존 이주대책의 문제점과 행정복합도시의 사례를 통한 아파트 건설용지 제공방안에 대한 제시 및 개선방안을 제시했다.

기존 이주대책은 공익사업법상 이주정착지 조성, 택지나 아파트 공급, 이주정착금 지급의 단순한 형태로 이뤄져 있다. 이러한 이주대책은 부동산경기의 악화로 인하여 더 이상 지속될 수 없는 실정이고, 재정착에 많은 비용을 초래하여 이주자들이 수분양권을 제3자에게 매도하는 사태를 초래하였다.

이에 행정복합도시에 최초로 비용을 절약하기 위하여 이주대책으로 아파트 건설용지를 공급했고, 이는 매우 획기적인 제도로서 반드시 보완돼 발전시켜 나가야 한다. 그런데 아파트 건설용지를 공급받고 아파트를 건축하여 분양받기 위한 방법으로 주택법에 의한 주택조합과 지주공동사업이 있으나, 주택법상 조합은 이주자들이 선택하기가 불가하고, 지주공동사업은 가압류·압류의 문제와 의사결정의 문제가 있어 현실적으로 어렵다.

이에 개선방안으로 이주자조합제도를 도입할 것을 제시하였다. 사업시행자는 이주민이 공익사업을 같이 만들어가는 파트너이며, 이들의 생존을 배려하는 것이 곧 성공적인 공익사업을 완수하는 지름길이라는 점을 인식하고 진정으로 이주민을 위한 이주대책이 수립·시행되도록 다양한 노력을 기울여야 한다.