2. 아파트건설용지 공급의 효과 
▲ 김은유법무법인 강산 대표변호사
이주대책 중 아파트건설용지는 초기투자비용이 저렴하다는 장점과 개별취향의 반영이 어렵다는 단점을 가지고 있고, 토지가격에서 아파트건설용지가 약115,500,000원이 저렴할 것으로 예측되었고, 여기에 아파트를 건축하여 일반분양을 하여 나오는 수익과 직접 시행함으로 인하여 나오는 시행이익이 추가로 절감되는 효과가 있어, 이주자들이 재정착하는데 상당한 기여를 할 것으로 예측하고 있다.
Ⅳ. 아파트 건설용지 공급의 문제점 및 개선방안 분석
행정복합도시건설청이 공동주택지 공급배경을 "그동안의 이주대책이 토지비 및 건축비 등의 재정착비용이 지나쳐 재정착율이 떨어진다는 지적과 함께 주민들의 경제적 능력에 맞는 이주대책 수립의 필요성이 제기됨"이라고 밝히고 있는 것처럼, 이주대책으로 아파트건설용지를 공급하는 것은 보상금을 적게 받은 이주자들에게는 재정착을 위해서 매우 획기적인 조치이다.
그러나 그럼에도 불구하고 아파트 건설용지 공급에는 몇 가지 문제점이 있다. 즉, 국내최초로 이주자들을 대상으로 아파트용지를 공급하다보니 실제로 건축을 하고 분양을 하는 과정에서 있을 문제점에 대한 검토가 미흡하였고, 이에 대한 대비가 현재까지도 전혀 되어 있지 않고 있는 것이다.
1. 사업시행방식의 문제
아파트건설용지 공급방안은 확정하였지만, 사업시행방식은 명확하게 정하지 못하였다. 이에 제28차 보상추진협의회에서 이 문제가 논의되었지만 구체적인 결론은 내리지 못하고, "공동주택지로 아파트 건설은 주택법상의 조합, 공동시행 또는 신탁 등의 방안이 있으며, 보다 유리한 방안에 대한 검토가 필요. 조합정관 작성 등에 필요한 기초자료를 토지공사에서 보상대책위에 제공"한다는 원론적인 결론만을 내리고, 그 이후에 더 이상 논의의 진전을 보지 못하고, 따라서 법 개정도 하지 못한 채로 아파트용지만 먼저 공유형태로 공급하였던 것이다. 당시 논의되었던 사업시행방식을 살펴보면, 지주공동사업방식과 주택법상의 주택조합방식 외에는 대안이 없다. 이는 법 개정이 되어 있지 않은 이상 현재도 마찬가지이다.
1) 지역조합의 문제점
지역조합에게는 아파트건설용지를 수의계약으로 공급할 수 없다는 문제가 있다. 택지개발촉진법상으로는 동법 제18조, 동법시행령 제13조의2제3항, 동법시행규칙 제10조제1항제2호에 의하여 일단 가능하나, 주택법시행령 제40조제2항에 의하여 결국 불가능하다. 택지개발촉진법 제13조의2 제5항의2에 의하면 주택용지 공급이 가능하다는 견해도 있을 수 있으나, 위 규정은 이미 공람공고일 당시 이미 주택조합이 설립인가를 받은 경우이므로, 나중에 이주자들이 설립인가를 받는 지역조합의 경우와는 다르다.
가사 가능하다 하더라도 다음과 같은 문제점이 더 있다. 첫째, 조합원 자격문제이다. 이주자택지는 이주대책대상자에 해당하면 그만이나, 지역조합원은 추가로 세대원전원이 조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 무주택이거나, 주거전용면적 60㎡ 이하의 주택 1채만을 소유하여야 하므로, 이주대책대상자이면서 아파트 용지를 선택할 수 없는 경우가 생긴다.
둘째, 주택면적 문제이다. 이주자택지는 정해진 건폐율과 용적률 내에서 건축하면 그만이나, 지역조합의 경우 주택법 제32조, 지역주택조합 등에 대한 주택규모별 공급비율에 관한 지침 제4조에 의하면, 당해 조합원에 대해서는 국민주택규모로 공급하여야 하는바, 현실적으로 이주자들이 국민주택규모의 아파트를 선택할 지 의문이다.
셋째, 전매문제이다. 이주자택지는 1회에 한하여 전매를 할 수 있으나, 지역주택조합은 그 설립인가를 받은 후에는 당해 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없고, 다만 투기과열지구 전매제한의 경우이외에 사업계획의 승인 이후에 입주자로 선정된 지위(당해 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 또는 지위 등을 말한다)를 양도할 수 있으므로, 역시 현실적으로 이주자들에게 너무나 불리한 조건이다.
넷째, 사업계획승인 문제이다. 이주자택지는 건축허가를 받아 건축하면 그만이나, 지역조합의 경우는 실무상 거의 100% 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는바, 그 경우 사업계획승인을 얻으려면 주택건설부지에 대한 소유권을 확보하여야 하나 아파트건설용지는 소유권을 확보할 길이 없어 불가능하고, 나아가 저당권등이 설정되면 결국 아파트 건설이 불가능하다.
2) 지주공동사업 시행의 경우 문제점
지주공동사업방식으로는 첫째, 지분을 그대로 두고 사업시행을 하는 방법이 있는데, 이 방법은 ①개별건축주방법 ②개발신탁방법으로 나뉜다. 개별건축주 방법은 개별지분에 대한 압류·가압류시 어려운 문제가 생긴다. 즉, 건축주가 많아 가압류·압류 등이 되면 현실적으로 사업시행이 불가하고, 그 의사를 하나로 일치시키는 것도 거의 어렵다. 다만, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제103조에 의하여 부동산소유권 이전등기청구권 신탁방법이 가능하게 되었고, 따라서 사업시행자가 인정하는 경우 이전등기가 되기 전 신탁방식으로 가능할 수도 있으나, 이 경우 가압류·압류 위험성이 상존하는 것은 마찬가지이다.
둘째, 목적회사(PFV)로 이전등기후 공동사업을 하는 방법이 있다. 금융기관, 토지소유자들이 공동으로 목적회사를 설립하고, 그 명의로 사업을 시행하는 것이다. 그러나 이 방법도 PFV가 아파트를 건설한 후에 건설된 아파트를 이주자들에게 특별공급하는 것이 가능한지가 문제이다. 주택공급에 관한 규칙 제3조 제2항제11호는 ‘공공사업의 시행자가 조성한 택지를 공급받은 사업주체가 건설하는 주택, 공공사업의 시행자로부터 택지를 제공받은 이주대책 대상자가 그 택지에 건설하는 주택’이라고 규정하고 있으므로, 불가능하다는 견해가 있는 것이다.
