2. 선행연구의 검토

이주대책으로 아파트 용지를 공급하는 방안은 2007년 국내 최초로 행정복합도시건설사업에서 확정되었고, 이러한 문제를 다루는 연구문헌은 2009년 한국토지공사에서 발간한 ‘이주대책 수립·시행의 다양화를 위한 이행방안 연구용역’이 유일하다.

위 연구결과에 의하면, 공익사업법, 택지개발촉진법, 주택법을 비롯한 각 관련 규정들은 이주대책으로 공동주택용지를 공급방안을 규정하고 있지 않고 있으나, 공익사업법시행령 제40조제2항에서 규정한 택지에는 공동주택용지도 포함된다고 보아야 하므로 공동주택용지를 이주자택지로 공급하는 것은 문제가 없으나, 택지개발업무처리지침이나, 한국토지공사의 지침은 개정될 필요성이 있고, 공동주택용지를 공급함에 있어서 실행방안으로 본 연구에서 핵심적으로 다루고자 하는 사업추진방식에 대해서는 단독사업주체로 하는 방식과 공동사업주체로 하는 방식을 제시하고, 사업추진절차로 단독 사업주체의 경우는 직접 시행방식과 신탁방식, 등가교환방식을, 공동사업주체의 경우는 주택법상의 주택조합으로 할 것인지, 민법상의 조합으로 할 것인지, 공유로 할 것인지를 제시하면서 그 문제점도 아울러 제시하고, 결론적으로 재정착율을 제고하고, 현행 단독주택건설용지 공급위주의 이주대책으로 인한 문제점을 해소하기 위해서는 공동주택의 공급 방안을 도입하는 것이 필요하며, 이러한 제도도입을 위해서 공익사업법 및 택지개발촉진법, 주택법, 내부규정의 정비도 수반되어야 함을 지적하고 있다.

본 연구는 선행연구를 참고하고, 먼저 행정복합도시 아파트용지 공급사례를 살펴본 후에 이주민들이 실제 아파트용지를 공급받아 이주자아파트를 건설함에 있어서 어떠한 문제가 있는 지를 제시하고, 이러한 문제점에 대한 개선방안을 제시하고자 한다.

Ⅲ. 행정복합도시 사례 분석

행정복합도시건설사업에서는 보상과 이주대책분야에서 실로 많은 긍정적인 변화가 있었다. 먼저 법 규정에는 없는 ‘보상추진협의회’가 설치되어 운영됐는데 보상추진협의회는 주민대표 10명, 건설청, 충남도, 토지공사, 대학교수, 변호사, 감정평가사 등 21명으로 구성하여 2005년4월6일 설치하여 2006년 12월까지 27 차례에 걸쳐 협의회를 개최하여 다양한 주민의견을 수렴하였다. 이 협의회는 그 이후에도 약20여차례 이상 회의를 개최하였고, 많은 순기능을 하였다. 이주생활대책 T/F팀이 구성되어 운영됐는데 ‘원주민을 행정도시의 첫주민으로 삼는다’는 원칙하에 2005년8월12일 정부종합청사 회의실에서 첫 회의를 열고 2006년 10월까지 총 9차례의 회의를 열었다.

행정복합도시 건설사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공함으로써 생활근거를 상실하게 되는 가옥소유자에 대한 이주대책으로 아파트용지가 국내 최초로 공급되었고, 또한 생계대책으로 주민단체의 소득창출사업이 국내최초로 지원되었다.

행정중심복합도시법 시행령 제28조의 2에서는 건설청장 또는 사업시행자로 하여금 예정지역 주민으로 구성된 법인 또는 단체의 소득창출사업을 지원하도록 규정하고 있다.

이에 따라 행정도시 건설지역 내의 이주대책대상자들이 주민생계조합을 만들고 관계 회사(주식회사 전월, 주식회사 장남, 주식회사 주민생계조합 영농사업단)를 설립하여 지장물 철거사업, 행정중심복합도시건설청사 경비 용역, 폐관정 처리사업 등을 추진하고 있다.

구체적인 시행과정을 살펴보면, 이주대책대상자, 이주대책기준일 1년 이전을 기준으로 한 생계대책대상자로 예정지내 전체 3,762세대(세입자 포함) 중 약 74%인 2,805세대가 먼저 생계조합을 결성하였고, 이를 토대로 사업시행자에게 철거사업 등 생계대책 사업을 지속적으로 요구하였고, 이에 사업시행자는 조합에 법적으로 수의계약을 할 근거가 없다면서 난색을 표시하여 결국 행정복합도시특별법에 수의계약의 근거조문을 만들기에 이르렀다.

그러나 그 이후에 생계조합만으로는 구체적인 사업을 수행할 수 없어 조합원들이 평등하게 출자하여 주식회사 전월 및 장남을 설립하기에 이르렀고, 위 회사들은 관련 법률이 요구하는 수주 자격을 갖춘 후에 사업시행자로부터 철거사업 등에 대해 수의계약을 체결하기에 이르렀고, 2011년말까지 매출액 20,377,256,000원을 달성하였다.
특히 주민들은 사업시행자가 발주하는 사업에만 의지하지 않고 연기군이 발주하는 공사에도 일반 회사와 동등한 자격으로 입찰에 참여하여 수주를 하는 성과를 내기도 하여 자생력을 갖추어 가고 있다. 다만 이주자택지의 공급방법을 다양화하였으나, 법적 뒷받침이 부족하여 개선되어야 할 사항이고, 그 개선방안에 대해서는 후술하고자 한다.

이주자택지의 공급대상자는 행정중심복합도시건설사업지구 예정지역 등의 지정을 위한 공청회 개최 공고일(2005.3.24)을 기준으로 하여 1년 이전부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 예정지역 내 적법하게 건축된 가옥(1989.1.24 이전 무허가 가옥 포함)을 소유하면서 계속 거주한 자로서 손실보상을 받고 이주하는 자가 공급대상자이다.

1. 이주대책 방안 분석

이주자택지 공급방법은 다른 택지개발사업지구와 달리 다양한 공급방안을 선택할 수 있도록 하였다. 즉, 주거전용 단독주택건설용지, 블록형 단독주택건설용지, 공동주택(아파트)건설용지를 공급, 분양아파트 특별공급, 그리고 이주정착금 지급 등 중에서 이주대책대상자가 1가지를 선택하도록 하였다. 아파트건설용지 공급방안의 내용은 다음과 같다.

1) 아파트 건설용지

공동주택(아파트)건설용지를 살펴보면, 공급면적은 세대당 99㎡이며, 공급가격은 99㎡까지는 조성원가의 70%로 공급가격을 산정하고 99㎡를 초과하는 면적(아파트용지의 전체면적상 약10%를 초과하여 공급하는 경우가 발생하고 그 경우는 결국 개인당 공급면적이 99㎡를 초과할 수 있음)은 감정가격으로 한다.

이 경우 조성원가란 이주자택지 공급 계약체결 시점에 산정되는 조성원가를 말하며 행정복합도시의 경우 매년 6월 30일을 기준으로 산정된다.

공급계약체결 시점은 사업시행자가 이주자택지 공급 공고 후에 정하는 계약체결 기간 중 초일을 기준으로 한다. 공동주택 건설용지는 공급대상자로 선정된 자로 구성된 조합이나 단체(주택법상 주택조합이 아님)에 공급하며, 조합이나 단체는 효율적인 아파트 건축을 위하여 300명 이상으로 구성되어야 한다.

공급위치는 공급대상자가 원하는 생활권 내에 공급하되, 공급 필지에 대한 조합별 경합이 있을 경우에는 추첨의 방식으로 결정한다. 공급대상 공동주택건설용지의 면적은 획지 분할결과에 따라 조합원 전체의 합계 면적보다 클 수 있으나, 이 경우에는 공급대상 용지의 면적대비 조합원의 합계면적이 90% 이상일 경우에만 공급이 가능하며 공급가격은 조합원의 합계 면적은 조성원가의 70%, 초과 면적은 감정가격으로 공급된다.
조합이 주택법상 등록사업자 등과 공동사업 시행을 하는 경우에는 주택공급에 관한 규칙에 의거 이주민이 자기 주택을 건축하는 것과 같이 이주민이 자기 주택에 바로 입주가 가능하며, 이주민이 자기 주택 입주 후 남은 잔여 세대가 있을 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 일반 분양을 하여야 한다.

김은유(법무법인 강산 대표변호사) 다른기사 보기