[세종포스트 이희택 기자] '최근 5개월 매매가격 상승률 전국 2위(0.94%), 청약경쟁률 104.8대1.' 정부의 11.3 부동산 대책 이후에도 과열 양상이 지속되고 있는 세종시 주택시장의 현주소다.
서울 등 수도권은 투자 목적의 주택수요가 급격히 증가하고 있다. 문재인정부가 세종시 등을 포함한 주택시장의 안정적 관리를 위한 추가 조치에 나선 배경이다. 청약 과열 심화와 주변 집값 동반 상승 등 시장 불안요소가 심화·확산될 소지를 차단하겠다는 취지다.
정부는 19일 관계 부처 합동으로 이 같은 문제점 해소를 위한 선별적‧맞춤형 대응방안을 발표했다.
분양권 불법 전매와 떴다방 등 임시 중개시설물 설치, 청약통장 불법 거래, 부동산 거래가격 허위 신고 행위 등으로 인한 실수요자 피해를 최소화하는데 초점을 맞췄다.
LTV(주택담보대출비율)‧DTI(총부채상환비율) 강화
이번 대책이 세종시에 미칠 영향은 LTV와 DTI 강화에서 찾을 수 있다. 현행 LTV와 DTI는 각각 70%, 60%. 이 기준이 이번 조치로 60%, 50%로 각각 10%p 하향조정됐다. 대출요건을 보다 까다롭게 적용하겠다는 얘기다.
가령 A씨는 내달 3일부터 주택담보대출 3억 원 신청 시 1억 8000만 원(60%) 이하로만 대출이 가능하다. 당초 2억 1000만 원까지 대출이 가능했지만 LTV가 하향조정된 데 따른 것이다. 다만 서민·실수요자에게는 70% 기준이 그대로 적용된다. DTI 강화로 연간 소득이 5000만 원인 A씨는 총부채의 연간 원리금 상환액이 2500만 원(50%)을 초과해 대출을 받을 수 없다. 마찬가지로 서민‧실수요자에게는 60%가 그대로 적용된다.
서민·실수요자는 부부합산 연소득이 6000만 원(생애 최초 구입자는 7000만 원), 주택가격 5억 원 이하, 무주택 세대주다. 디딤돌 대출 요건과 동일한 기준이다.
이와 함께 서민‧실수요자 대상의 정책 모기지(디딤돌 대출‧보금자리론‧적격대출)를 올해 안에 차질 없이 공급한다. 총 44조 원 규모다.
국토부 관계자는 “세종시의 변화는 LTV와 DTI 강화에서 찾을 수 있을 것”이라며 “기타 사항은 지난 11.3 대책과 동일하다”고 설명했다.
조정 대상지역 추가 선정
정부는 지난해 11.3 부동산 대책을 통해 서울(25개구)과 경기(6곳), 부산(5곳), 세종시 등 모두 37개 지역을 조정 대상지역으로 선정한 바 있다. 6.19 조치에는 경기 광명과 부산 기장군, 부산진구 등 3개 지역이 추가로 포함되면서 40개 지역으로 확산됐다.
청약 경쟁률과 주택가격 상승률이 기존 대상지와 유사하고, 국지적 과열 현상 발생 가능성이 높은 지역으로 분류된 것.
조정제도 탄력성 부여
조정제도의 탄력성 부여도 세종시의 미래 주택시장에 일부 영향을 줄 것으로 보인다. 현재 조정 대상지역 지정으로 인한 규제가 자칫 서민·실수요자들의 내 집 마련에 장애를 초래할 경우, 신속한 ‘해제’ 조치도 가능해지기 때문이다.
정부는 맞춤형 청약제도 등이 적용되는 조정 대상지역이 주거정책심의위원회를 통해 ‘선정 또는 해제’될 수 있도록 했다. 이를 위해 지난 3월 31일 발의한 주택법 개정안을 신속히 처리할 계획이다.
시장 상황에 능동적이고 유연하게 대응하기 위한 방안이라 할 수 있다. 시행령·시행규칙 등 개정절차 없이도 신속하게 조정 대상지역을 선정·적시할 수 있다. 시행시기는 올 하반기로 보고 있다.
11.3 부동산 대책, ‘맞춤형 청약제도’ 유지
맞춤형 청약제도는 전매제한 기간 강화와 1순위 제한, 재당첨 제한으로 요약된다. 6.19 조치가 가져올 변화 요소는 미미하다.
전매제한기간은 1년 연장(성남시 민간택지) 또는 소유권 이전 등기 시까지로 하고, 앞으로 입주자 모집공고부터 효력을 발휘한다. 1순위 제외 대상은 ▲세대주가 아닌 자 ▲5년 이내 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자 ▲2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자를 말한다.
재당첨 제한은 조정 대상지역 주택에 당첨된 세대에 속한 자에 적용한다. 민영주택 중 조정 대상지역의 주택 당첨자가 새로이 제한 대상에 포함됐다.
이밖에 계약금이 분양가격의 10% 이상인 중도금 대출보증 요건과 2순위 청약 시에도 청약 통장 필요, 1순위 청약 일정 분리(당해 1일차, 기타 2일차), 청약가점제 40% 비율 등도 그대로 유지한다.
정부, 불법 거래행위 근절 나선다
정부는 이번 제도적 조치와 함께 신고 등에 기반한 단속 활동도 강화한다.
국토교통부와 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반이 견본주택 주변 불법 행위 단속과 재건축 예정지역 인근 중개업소 지도‧점검 등을 상설화한다.
지난 1월부터 실거래가 허위신고 자진신고자에 대한 과태료 감면 제도 운영에 이어, 지난 3일부터는 실거래가 허위신고에 대한 신고포상금제도(최대 1000만 원) 도입‧시행 중이다. 시스템을 활용한 불법행위 모니터링도 강화한다. 실거래가 신고내역과 아파트 청약시스템 등의 행정정보 분석으로 뒷받침한다.
과열 추세가 지속되거나 심화되면 ‘투기 과열지구’ 지정도 적극 검토한다.
한편, 다른 지역 기준으로 또 다른 변화는 서울 지역 전매제한기간 강화와 재건축 조합원의 주택 공급수(최대 3주택→1주택) 제한에서 찾을 수 있다.
