세종시 주택시장이 약세다. 임계점에 도달했다는 비관적인 얘기도 들린다. 한꺼번에 쏟아지는 입주물량만큼 수요가 받쳐주지 못해서다. 이런 상황이 당분간 지속될 것이란 게 대체적인 시각이다. 1-4생활권과 첫마을 등으로 쏠림현상도 뚜렷해 1-2, 1-3생활권 등은 입주를 앞두고 금융이자를 걱정해야 할 판이다. 전세가는 분양가의 30~40%수준인데, 더 하락할 가능성이 크다. 반대로 세종시에 내 집을 마련하려면 지금이 매수 타이밍이 될 수 있다. ‘웃돈 제로(0)’의 입주물량이 넘쳐나고 기존 아파트들도 매매가가 떨어졌기 때문이다. 2-2생활권 분양이 세종시 주택시장을 전체적으로 반등시키기도 어려워 보인다. 근본적인 해결책은 자족기능 확충을 위해 행정중심복합도시 건설속도를 앞당기는 수밖에 없다. 전문가들의 의견을 정리했다. <편집자>

중장기 관점에서 지금이 매수 적기

올 연말까지 고전상황이 계속될 것이다. 8월 입주물량이 4000여 세대인데, 소유주들이 상당한 부담을 느끼고 있다. 수요부족이 근본적 문제다. 12월까지 도시형생활주택, 오피스텔을 뺀 일반아파트만 입주물량이 1만 세대다. 공급은 한꺼번에 이뤄지지만 수요는 그렇지 못하다. 30평대 전세가가 8000~1억 원 수준이다. 분양가 대비 30~40%에 불과하다. 첫마을도 올 2~3월 2억 원하던 전세가가 1억 2000~4000만 원 선이다. 신규 입주물량이 워낙 많은데 반해 수요가 많지 않아서다.

올 연말로 예정된 3단계 중앙행정기관 이전공무원들이 얼마나 받쳐줄 수 있느냐가 관건이다. 첫마을은 1차 이전공무원들이 받쳐주면서 안정적으로 시장이 정착된 바 있다. 이전공무원들이 받쳐 주지 못하면 전세가는 지금보다 더 하락할 가능성이 크다.

중장기적인 안목에서 세종시에 내 집을 마련하려는 사람들에게는 지금이 매수 적기다. 1-2, 1-3생활권 입주물량은 웃돈(프리미엄)이 없거나 500만 원 이하다. 3~4개월 사이 2000~3000만원씩 떨어졌다. 30평대 아파트 값이 2억 7000~8000만 원 정도라고 보면 된다. 최근 첫마을 1단지 34평형이 3억 500에 거래됐다. 매매가도 1000~1500만원 하락했다.

세종시 주택시장은 1-4생활권과 첫마을이 견인하면서 나머지 생활권에서 지금과 같은 고전을 되풀이할 것이다. 2-2생활권 대기수요가 많아 청약경쟁이 치열하겠지만 세종시 주택시장의 수요 부족문제를 근본적으로 해결해 줄 수 없다.

인프라 조성 앞당겨야

세종시 주택시장이 약세로 돌아선 가장 큰 원인은 수요와 공급이다. 올해 세종시 입주물량이 1만 5000가구정도 되는데 공무원 이주수요나 기타 수요가 이를 충당하지 못하는 상황이다. 이미 충분히 예견된 일이다. 올 하반기, 내년 상반기까지 이런 상황이 지속될 것으로 본다. 잠깐씩 반등의 기회는 있다. 2-2생활권 4개 블록 분양이 상황을 호전시킬 수 있는 모멘텀이 될 수 있다. 반대로 3생활권 등 신규 분양 물량에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 최근 3생활권 신규 분양 아파트에서 대거 미분양이 발생했는데 2-2생활권 대기수요가 많기 때문이다. 즉 현재 세종시 주택시장의 침체는 수요공급적인 측면과 2-2생활권 대기수요가 겹쳐 있다고 보면 된다.

지금 상황은 세종시 주택시장이 조정기에 접어들었다고 봐야 한다. 세종시에 주택을 구입하려는 사람에게는 금년 하반기 후반이나 내년 상반기 정도가 매수타이밍이다. 올 4분기 정도면 가격조정이 구체화되면서 아파트 가격이 더 낮아질 수 있는 소지가 있다고 본다. 위치, 가격 등 여러 요인을 감안하면서 지금부터 원하는 아파트에 관심을 갖고 눈여겨봐야 한다.

상가가 지나치게 가격이 높게 형성되면서 물가부담이 큰 것도 앞으로 주택시장에 부정적 영향을 줄 것이다. 상가용지를 경쟁 입찰 공급하면서 250% 이상 낙찰가가 올라가게 만든 것이 잘못이다.

무엇보다 세종시 주택시장을 살리려면 인프라 조성을 앞당겨야 한다. 대학, 민간 기업, 연구소 등의 유치를 가급적 빨리 해야 수요 문제를 해결할 수 있다. 새로운 세종시장이 당선된 만큼 기대해 봐야 할 것이다. 정부가 앞장서서 세제지원의 여지를 확대하는 등 기업이 올 수 있는 여건을 만들어줘야 한다.

교육 등 정주여건 여전히 부정적

현재 세종시는 관심을 끌만한 이슈가 없다. 주택시장이 안정세를 유지하려면 수요와 공급이 가장 중요하다. 그런 측면에서 세종시 주택시장이 가격 조정기에 접어들었다고 봐야 한다. 당분간 호기를 맞기도 어려워 보인다. 주거를 이전한 공무원 수가 미비하다. 그렇다면 대전 등 인근 도시에서 수요를 채워줘야 하는데 이마저도 여의치 않아 보인다. 전국적으로 주택시장이 침체를 겪다보니 분양받은 사람들이 현 거주지가 팔리지 않아 이주를 못하는 현상도 발견된다. 상황이 이렇다보니 전세가가 반 토막이다. 수요와 공급이 일치되려면 꽤 시간이 필요해 보인다. 10년 뒤에나 세종시 주택시장이 제대로 형성될 것이란 게 일반적인 고객들의 반응이다.

공무원이나 입주민들을 상대로 경제활동을 원하는 사람들이 있지만 손익분기점을 맞추기가 어렵다고 한다. 상가가 너무 비싸다. 상가라도 가격이 적정해야 생활권을 옮겨서 이주하려는 수요라도 있을 텐데 그런 여건이 만들어지지 못했다. 고객 중에 세종시 상가 작은 것 두 칸을 17억 원에 분양받은 분이 있는데 그걸 가지고 장사를 하기도 어렵고 임대도 연결하지 못하고 있다. 웬만한 상가는 월 임대료가 500만원이다. 이도 세종시가 수요를 채우지 못하는 요인으로 작용하고 있다.

이주여건도 좋지 않다. 외국에서 살다 최근에 세종시에 입주한 고객이 있는데 교육에 대해 걱정을 많이 한다. 학교환경은 좋은데 사교육 부분이 부진하기 때문이다. 기름 값을 줘가며 과외선생을 대전에서 부르는 집들도 많다고 한다. 정주여건도 주택시장을 견인할 정도가 되지 못한다는 얘기다.

이충건 기자 yibido@sjpost.co.kr

이충건 기자 다른기사 보기