8·31대책 등 부동산 규제 조치 사실상 소멸
각종 주변 지표, 주택 거래 활성화 '청신호'
정부, 대규모 택지개발 통한 주택공급 탈피
계속된 부동산 시장 침체와 주택·건설업계의 끈질긴(?) 노력으로 올해 1월 1일 다주택자에 대한 양도소득세 중과세가 사실상 폐지됐다. 그간 야당과 시민단체로부터 ‘다주택자 소유자에 부과하던 높은 세율을 깎아주는 부자 감세’라는 지적을 받아오던 양도세 중과세를 폐지했다는 것은 시사하는 바가 적지 않다.
여야 정치권이 이런 부담을 안고서라도 양도세 중과를 폐지한 것은 그만큼 주택시장 침체가 경제 회복에 큰 걸림돌로 작용하고 있다는 방증이기도 하다.
이로써 국내 부동산이 최고 정점을 찍었던 2006~2007년 당시 치솟는 집값을 잡기 위해 정부가 혼신을 다해 만들었던 8·31부동산 대책을 포함한 각종 부동산 규제 강화 조치가 모두 사라졌다. 굳이 따진다면 분양가 상한제가 유일한 규제로 남아 있지만, 이는 신규 아파트에 국한된 것이고, 주로 건설업체와 관련된 것이어서 시장 전체를 좌우할 요소는 아니다.
그렇다면 올해 국내 부동산 시장은 어떻게 될까. 2년 이상 꼼짝 않고 숨죽여 있던 주택 거래가 활력을 찾고, 추락하던 집값이 하락세를 탈피할 수 있을까. 천정부지로 치솟기만 하는 전세가격은 다시 평정을 되찾을 수 있을까.
우리나라 주택·토지시장은 1960년대 근대화가 시작된 이후 2008년 미국 금융위기 직전까지 약간의 부침은 있었지만 대세 상승국면을 유지했다. 외환위기 같은 특수 상황에서 단기 조정을 받기는 했지만, 길어야 1~2년에 불과했고 부동산은 지난 50년 가까이 불패신화를 이어왔다. 그러다 2008년 미국 서브프라임 사태로 야기된 금융위기 발발 이후 지금까지 5년이 넘는 기간 동안 처음으로 장기간의 침체기를 맞고 있다. 다들 겪는 첫 경험인지라 정부, 여당은 물론이고 시장이 호들갑을 떠는 것은 어쩌면 당연하다. 일각에서는 "부동산은 이제 끝났다"는 말이 나오기도 한다.
단정하기는 힘들지만 부동산 시장의 단기 바닥권이라는 신호가 요즘 곳곳에서 감지된다.
우선 지난 5~7년여 간 거래가 급감하면서 그간 집값에 끼어있던 가격 거품이 상당부분 걷혔다. 서울 강남을 비롯해 경기 분당, 과천 등 소위 집값 상승을 견인했던 지역의 최근 집값은 대략 최고점 대비 15~20% 가량 하락했다. 특히 초고가 주택의 하락세는 30%가 넘는다. 가격이 정상을 찾아 간다는 것은 구매를 부추기고 거래의 물꼬를 트는 첫 번째 동인이다.
집값에 가장 민감하게 연동돼 있는 전세가격도 집 구입에 대한 욕구를 자극하기 충분하다. 서울과 수도권의 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 주택업계에서 매매로 전환되는 비율이라는 60%선(서울 59.6%, 수도권 60.7%)에 이미 도달했다. 지방은 대부분 전세가율이 70%를 넘어섰고, 일부 지역에서는 전세가격이 집값에 거의 육박하는 경우도 나오고 있다.
2013년 지난 한 해 동안 서울 아파트의 전세 값 상승폭은 평균 2645만원에 달한다. 평균적으로 전세 계약이 2년 단위로 이뤄진다고 볼 때, 세입자 입장에서는 약 5000만 원 이상을 추가로 마련해야 하는 셈이다. 월세는 더욱 가파르게 상승하고 있을 뿐 아니라, 돈을 주고도 구하기가 힘들 정도다.
여기에 잇단 부동산 세제 개편으로 그간 토지와 주택 매매 시 징벌적으로 부과하던 각종 양도소득세, 취득·등록세 등 각종 세금 부담도 크게 줄었다.
반면 생애 첫 주택 구입자금 대출 같은 정부 차원의 저리 부동산 대출을 매우 유리한 조건으로 받을 수 있다. 매수자 입장에서는 가격, 세금, 대출금리 면에서 어느 때보다 유리한 상황이 조성돼 있다고 할 수 있다.
미국의 금융위기로 폭락했던 미국의 주택 가격이 최근 들어 눈에 띄게 오르고 있다는 점도 주목할 만하다. 참고로 미국의 주택시장은 최근 국내시장의 선행지수 역할을 해왔다.
하지만 주택시장 정상화의 가장 큰 변수는 아직 일반인들 사이에서 ‘집을 사면 떨어질지 모른다’는 우려가 여전하다는 점이다. 여기에 미국이 올해부터 양적확대 축소를 결정하면서 국내 대출금리 상승이 예상되는 점도 마이너스 요인이다.
하지만 지난 5년 여간 국내 부동산에 끼었던 거품이 상당부분 사라졌고, 각종 주변 지표와 여건이 주택 매매에 용이한 환경을 조성하고 있다. 여기에 정부도 앞으로 대규모 택지개발 등을 통한 주택 공급 정책 탈피를 선언한 만큼 중장기적으로 주택 공급도 크게 줄 것으로 보인다.
따라서 예전처럼 집값이 폭등하는 양상까지는 안가겠지만, 부동산이 과도하게 경직돼 국가 경제의 숨통을 조이는 상황은 어느 정도 해소될 전망이다.
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| 최근 5년 여간 국내 부동산에 끼었던 거품이 상당부분 사라졌고, 각종 주변 지표와 여건이 주택 매매에 용이한 환경을 조성하고 있다. 정부도 대규모 택지개발 등을 통한 주택 공급 정책 탈피를 선언한 만큼 주택시장이 경직돼 국가경제의 숨통을 조이는 상황은 어느 정도 해소될 전망이다. | ||
