세종시가 투기과열지구에 준하는 '맞춤형 청약 조정대상지역'에 선정됐다.
관리대상 지역이 되면 전매제한 기간이 늘어나고 1순위 및 재당첨 제한 등 강화된 규제를 받게 된다. 전국적으로 가장 핫한 부동산 시장으로 부상한 세종시에 강력한 규제의 덫을 씌운 셈이다. 실수요자의 내 집 마련과 당첨 기회 확대는 긍정적 대목으로 평가되지만 세종시 부동산 시장을 위축시킬 수 있다는 우려가 함께 나오는 이유다.
정부는 3일 관계기관 간 협의와 경제관계 장관회의를 거쳐 '11·3 주택시장 안정적 관리방안'을 발표했다. ‘서민중산층 주거안정’과 ‘주택시장의 안정적 관리’에 초점을 맞췄다는 설명이다. 한 마디로 가수요(단기 전매)를 억제하겠다는 게 핵심이다.
세종시도 조정대상지역 포함
광역자치단체로는 서울시와 경기도, 부산시, 세종시, 기초자치단체로는 경기 과천성남하남고양남양주화성(동탄2), 부산 해운대연제동래남수영구가 분양권 전매제한기간, 재당첨 제한, 1순위 제한 등의 규제가 강화되는 '맞춤형 청약 조정대상지역'에 선정됐다.
서울과 경기 과천성남은 민간과 공동택지 전 유형에서, 부산 5개구는 민간택지만 이번 규제강화의 적용을 받는다. 경기 하남 등 4개 시군과 세종시(신도시로 한정)는 민간을 제외한 공공택지만 적용된다.
조정대상지역 선정은 주택가격과 청약경쟁률, 주택보급률 등 투기과열지구 지정 요건을 준용해 이뤄졌으며, 일부 요건에 대해선 구체적인 기준을 적용했다. ▲주택가격 상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 ▲ 청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택 규모 이상 주택청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 ▲주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거불안의 우려가 있는 곳이다.
정부는 위 세 가지 요건 중 어느 하나라도 충족하는 지역을 ‘조정지역’으로 지정할 계획이다.
세종시의 경우, 지난달 리슈빌수자인이 323.7대1, 7월 신동아 파밀리에 4차가 201.7대1의 최고 경쟁률을 기록한 바 있다.
세종시, ‘소유권 이전 등기’ 전까진 전매 불가능
3일부터 입주자 모집 공고를 진행하는 공동주택을 분양받는 경우, 전매제한 기간은 현행 1년에서 소유권 이전 등기 시점으로 대폭 늘어났다.
세종시의 투기과열 요건이 수도권 이상으로 갖춰졌다는 게 정부의 판단. 최근 불법 전매에 중앙지방공무원이 가담한 여파가 최고 수준의 규제로 이어진 것으로 보인다.
수도권의 경우, 오히려 분양가격과 인근시세 격차에 따라 공공분양주택에는 3~6년, 민간분양주택에는 최소 3년으로 유연하게 적용했다. 사실상 세종시에 이정주 의사가 있는 청약자만을 걸러내겠다는 의도로 해석된다.
1순위 자격 대폭 강화… 한 번 당첨되면 재당첨 안 돼
앞으로는 세대주가 아닌 자와 5년 이내 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자, 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자는 1순위에서 제외된다.
이 제도는 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안 시행일 이후에 입주자 모집 승인을 받은 주택부터 효력이 발생한다. 정부는 늦어도 이달 중순까지 제도 정비를 마무리할 예정이다.
조정대상지역의 주택에 당첨된 세대에 속한 자는 재당첨 제한 대상자로 분류된다.
기존 제한 대상이던 분양가상한제 적용주택 당첨자와 공공임대(5, 10년) 주택 당첨자, 이전기관 종사자 특별공급주택 당첨자에서 범위를 더욱 확대했다.
과밀억제권역에 속하지 않은 세종시는 85㎡ 이하 3년, 85㎡ 초과 1년의 기준을 적용받는다. 재당첨 제한 제도 역시 1순위 자격 변화와 동일 시점에서 실행된다.
국토부 관계자는 “이번 맞춤형 청약제도 조정에 따른 시장영향을 면밀히 모니터링하겠다”며 “조정대상지역과 주택 추가 또는 제외 여부 등을 정례적으로 검토하겠다”고 말했다.
반드시 참고해야할 변화 사항은?… 실수요자 금융지원 강화 병행
당초 내년부터 지자체 자율에 의한 시행을 예고했던 ‘85㎡ 이하 민영주택의 청약가점제 비율’은 현행 40%로 유지한다.
2순위 청약신청 시에도 청약통장이 있어야 한다. 다만 가입기간과 예치금액 기준은 별도 없다. 과도한 투자 목적의 2순위 청약신청을 방지하고, 2순위에서도 실수요 중심의 공급정책 기조를 유지하겠다는 취지다.
정부는 무주택 서민 등 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 디딤돌 대출 등 정책 모기지를 차질 없이 공급하기로 했다.
디딤돌 대출은 연소득 6000만 원 이하(생애 최초 구입자는 7000만 원 이하)를 대상자로 하고, 시가 6억 원 이하와 전용 85㎡ 이하(수도권 제외 읍면지역 100㎡ 이하) 주택에 적용된다. 대출 금리는 2.1~2.9%, 기초생활수급자와 다자녀가구, 신혼부부 등은 0.2~0.5%포인트 우대한다.
정부는 관계기관 합동으로 상시 점검팀과 실거래신고 조사반, 불법청약 조사반, 중개사법 조사반 등 모두 4개반을 구성해 청약시장 불법행위 근절을 유도하기로 했다. 내년 1월 분양계획 실거래 신고제 시행에 맞춰 계약부터 거래내역 전 과정을 파악할 수 있는 실거래가 시스템도 가동키로 했다.
예상보다 빠른 부동산대책, 왜?… 시장 반응은 ‘싸늘’
단기 전매차익을 기대하는 투자수요가 과도하게 유입되면서 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되는 문제가 발생했다는 게 정부의 판단이다. 이 현상이 더 심화되거나 다른 지역으로 확산될 경우, 장래 주택경기 조정 과정에서 가계와 경제 전반에 부담이 커질 우려가 있다고 본 것.
한 마디로 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하는데 초점을 맞췄다는 설명이다.
하지만 정부의 정책 발표에 대해 세종시민과 부동산 업계의 반응은 싸늘하다.
지난 7월 타 지역까지 청약요건을 확대해 부동산 시장을 과열시킨 게 정부였기 때문이다. 지난 4년 여간 부작용을 예상하고도 ‘실수요자 주택공급’에 초점을 두기 보다는 부동산 시장의 불법을 사실상 묵인했다는 비판에서도 자유롭지 못하다.
한 부동산 업계 관계자는 “올 들어 다운계약과 불법전매 등의 검찰 수사를 보면, 세종시를 타깃으로 삼은 것 같다”며 “이미 전국적으로 수십 년간 관행처럼 굳어진 문제를 부풀렸다”고 했다. “불법을 방기한 건 정부인데, 책임은 업자와 시민들에게 전가한 꼴”이라고도 했다.
다른 업계 관계자도 “세종시로 내려온 수많은 공무원들이 시세차익과 혜택을 볼 만큼 봤다”며 “이번 대책이 자율 정화가 가능한 세종시 부동산 시장을 지나치게 위축시킬 수 있다”고 우려했다.
실수요자의 내 집 마련 기회가 확대됐다는 점에서 환영의 목소리도 적지 않다.
정모(44아름동)씨는 “부동산시장 활성화에만 초점을 맞춘 정부 정책 때문에 그동안 청약 신청만 하면 떨어졌다”며 “전매와 1순위, 재당첨 제한이 강화되면, 아무래도 진짜 이곳에 내 집을 마련하고자 하는 이들의 당첨 가능성이 높아질 것”이라고 기대했다.
