[세종포스트 이희택 기자] 올해 세종시의 첫 부동산 시장이 산울리(6-3생활권)에서 문을 열었다. 

산울리 ‘리첸시아 파밀리에’ 주상복합 아파트 분양이 지난 22일 오후 입주자 모집공고를 통해 시작됐다.  

지난해 세종시 분양 물량이 역대 최저인 1000여세대에 그친데다 행정수도 완성에 대한 기대감이 부동산 가치를 높이면서, 그 어느 때보다 치열한 청약 경쟁을 보일 것이란 전망을 갖게 한다. 

당장 공급규모를 보면, H2블록은 59㎡ 140세대, 74㎡ 12세대, 84㎡ 550세대, 90㎡ 65세대, 100㎡ 3세대 등 모두 770세대, H3블록은 59㎡ 220세대, 84㎡ 290세대, 90㎡ 5세대, 112㎡ 65세대 등 모두 580세대 수준으로 합계 1350세대에 이른다. 

청약 일정은 오는 2월 1일 이전 기관종사자 및 기타 특별공급, 2일 일반공급 1순위, 3일 일반공급 2순위 청약에 이어 9일 당첨자 발표, 22일~26일 계약으로 이어진다. 입주시점은 2024년 1월이다. 

그래서 돌아오는 한주가 중요해졌다. ‘내 집 마련의 꿈’에 부푼 무주택 수요자들과 ‘새로운 주거지로 이사’를 원하는 1주택자들이 어떤 전략으로 청약에 임하느냐에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 보인다. 

이에 본지는 청약에 앞서 최소한의 점검 사항을 2차례에 걸쳐 정리해본다.

1편은 이전 기관 종사자 특별공급이나 기관추천‧신혼부부‧다자녀‧노부모부양‧생애최초 등 기타 특별공급에 해당하지 않는 ‘일반공급 청약자’들이 남은 1주일 눈여겨봐야할 부분으로 구성해봤다.  

참고로 입주자 모집공고일 기준 2주택자 이상은 청약 2순위로 분류되는 만큼, 사실상 당첨 가능성이 희박하단 점을 우선 인지해야 한다.

√ 청약 1순위 요건 갖췄나?(일반공급) 

아무래도 최근 정부의 부동산 정책 기조상 ‘무주택 세대주’의 당첨 가능성은 더욱 높아졌다. 전제조건은 청약 1순위다. 

특별공급을 제외한 일반공급 청약 1순위 조건부터 살펴보면, ▲만 19세 이상 세대주(세대주인 미성년자 포함) ▲과거 5년 이내 다른 주택 미당첨 세대에 속한 자 ▲청약통장 가입 후 2년 이상 경과(주택청약종합저축과 청약예금 : 모든 타입/ 청약부금 : 85㎡ 이하 타입만) ▲청약통장의 납입 인정금액이 예치금액(세종시는 85㎡ 이하 200만원, 102㎡이하 300만원, 135㎡ 이하 400만원, 모든 면적 500만원) 이상인 자가 해당한다. 

√ 85㎡ 이하 물량에 청약해볼까?(일반공급)   

1순위 자격을 갖춰 청약에 임했다면, 85㎡ 이하 물량은 무주택 세대주에다 가점이 높아야 당첨 확률을 높일 수 있다. 

85㎡ 이하 일반공급 물량은 H2블록 59㎡ 37세대, 74㎡ 3세대, 84㎡ 134세대 등 모두 174세대, H3블록 59㎡ 57세대, 84㎡ 71세대 등 모두 128세대다. 

일반공급 청약으론 302명 만이 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있다는 뜻이다.  

가점제 기준은 ▲무주택기간 1년 미만(2점)~15년 이상(32점), 만 30세 미만 미혼자 또는 유주택자는 0점 ▲부양가족수 0명(5점)~6명(35점) ▲입주자저축(청약통장) 가입기간 6개월 미만(1점)~15년 이상(17점)으로 요약된다. 

84점이 만점이다. 분양 시기에 따라 차이는 있으나 대체로 60점 이상이 경합권, 65점 이상이 안정권이란 부동산 업계 분석 결과가 통상적이다.  

또 각 타입별 절반 물량은 당해 지역(세종시) 거주 기준을 적용받는다. 2020년 1월 22일 이전부터 세종시에 거주한 자가 이 혜택을 받을 수 있다. 

1월 22일부터 세종시에 살기 시작한 청약자들은 남은 절반 물량을 놓고 ‘1년 이상 세종시 거주자+타 지역 청약자’와 경쟁을 펼쳐야 한다. 

√ 85㎡ 초과 당첨 가능성은?(일반공급) 

85㎡ 초과 일반공급 물량은 H2블록 90㎡ 35세대, 100㎡ 2세대 등 모두 37세대, H3블록 90㎡ 3세대, 112㎡ 34세대 등 모두 37세대로 집계됐다. 문턱은 74명만 넘을 수 있다. 여기서도 해당지역(세종시 1년 이상) 거주자가 절반의 몫을 차지한다. 

물량은 적지만, 가점이 낮은 무주택 세대주나 1주택 세대주(당첨 주택 입주 가능일로부터 6개월 이내 기존 주택 처분 승낙자)에게도 실낱같은 당첨의 기회가 부여된다. 

H2블록과 H3블록 각각 19세대는 물론 무주택 세대주간 가점으로 경합을 한다. 가점 적용기준은 앞서 살펴본 총점 84점부터 적용한다.

반면 남은 절반인 H2블록 18세대, H3블록 18세대는 추첨제를 적용한다. 안타깝게도 이중 75%인 14세대는 또 무주택 세대 구성원에게 우선 돌아간다. 

결국 4세대 만이 1주택 소유 세대에 속한 자가 당첨 운을 기대해볼 수 있는 물량이다. 물론 이 역시도 무주택 세대 구성원 청약자들과 또 한번 경쟁을 펼쳐야 한다. 여기서 절반인 2세대는 다시 세종시 1년 이상 거주자들에게 돌아간다. 

충청권과 수도권 등 타 지역에 1주택을 소유한 1순위 세대는 사실상 세종시로 이사가 쉽지 만은 않다는 점을 보여준다. 

√ '보는 눈은 비슷하다', 앞선 특별공급 청약 경향은 힌트

조금만 아파트 청약에 관심을 갖고 있는 이들 사이에선 '보는 눈은 비슷하다'는 얘기가 회자되곤 한다. 

선호도가 있는 특정 블록과 타입, 면적 청약에는 아무래도 많은 이들의 청약이 집중되고, 경쟁률이 상대적으로 높아질 수밖에 없단 뜻이다. 

이에 일반공급 청약자들은 앞선 이전 기관 종사자 특별공급 청약 경쟁률을 유심히 참고할 필요가 있다. 역대 청약 결과를 보면, 이전 기관 종사자 특별공급 청약 경쟁률은 세밀한 차이는 있겠으나 대체로 일반 공급 경쟁률과 궤를 같이 했다.

물론 이 같은 경향 대신 '역선택'을 해볼 수도 있다. 2월 1일 이전 기관종사자 특별공급 경쟁률은 한국부동산원 청약홈(https://www.applyhome.co.kr) 우측 상단 메뉴 또는 언론 보도 등을 통해 확인 가능하다. 

지역 부동산 업계 관계자는 “현 정부 부동산 정책상 '무주택 세대주'의 당첨 확률이 절대적으로 높다”며 “일반공급 청약에서 1주택자 그리고 타지역 청약자의 당첨 확률은 그만큼 낮다고 볼 수 있다. 입주자 모집공고문을 꼼꼼히 살펴 자신의 조건에 맞는 최적 조건을 찾아 청약할 필요가 있다”고 제언했다. 

√ '넣고 보자'는 묻지마 청약 NO! NO!

이번 분양 물량 대부분이 3억원 이상 주택인 만큼, 계약 체결 후 30일 이내 '주택자금 조달 계획서'를 관계 기관에 제출해야 한다. 즉, 계약금(20%)과 중도금(60%), 잔금(20%)를 입주 시점까지 충당할 수 있는 지 재정여건을 살펴봐야 한다는 뜻이다.

H2블록과 H3블록 공급가격을 보면, 59㎡는 최소 2억 9100만원대~최대 3억 4400만원, 74㎡는 3.억 7800만원~4억여원, 84㎡는 4억원~4억 7600만원대, 90㎡는 4억 1100여만원~5억 7300여만원, 100㎡는 4억 7300여만원~4억 9300여만원, 112㎡는 5억 4500만원~6억원대(펜트하우스는 7억 1800여만원)에 이른다. 

최근 기존 아파트 매매가 상승세를 감안하면, '어떻게든 되고 보자'는 심리가 작동하는건 당연지사. 

다만 비용 부담은 여기서 그치지 않는다.

발코니 확장비부터 에어컨, 중문, 주방 수납장, 붙박이장, 빌트인 냉장고, 김치냉장고, 전기오븐, 하이브리드쿡탑, 마감재 선택사항에다 소유권 이전 등기 비용과 취득세를 포함하면, 최소 2000만원~4000만원까지 추가 비용을 고려해야 한다. 

이번에 당첨자 선정 후에는 향후 10년간 투기과열지구 및 청약과열지역에서 재당첨이 제한되는 점도 참고해야 한다. 5년간 1순위 청약접수도 제한된다. 

또 2월 9일 입주자로 선정된 날부터 일반공급 주택은 4년간(소유권 이전 등기를 완료한 때 3년이 지난 것으로 간주), 특별공급 주택은 5년간 전매를 할 수 없다. 

부적격 당첨 취소자는 당첨일부터 1년간 다른 분양주택(분양 전환 공공임대 포함) 입주자로 선정될 수 없는 점도 유의해야 한다.

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