관련 법상 ‘대규모 개발 불가능’ 유권 해석... ‘뒤봐주기 의혹’ 일축
‘일부 투자자들 투자 위험성’, 시민사회 우려 현실화하나
해당 업체 “절차에 따라 정상적인 개발 행위 밟겠다”, 향후 대응 주목
*. 7일 세종시 입장 발표에 이어 8일 업체 관계자의 추가 반론 요청이 있어, 이에 대한 입장을 추가로 게재했음을 알려드립니다.(8일 오후 3시)
[세종포스트 이주은 기자] 본지가 2차례에 걸쳐 보도한 ‘조치원읍 신안리 난개발’ 의혹.
세종시가 사실상 해당 부지에서 “대규모 개발이 불가능하다”는 유권 해석을 내놨다. 그러면서 시민사회가 제기한 ‘뒤봐주기 의혹’에 대해선 분명한 선을 그었다.
시가 7일 이 같은 공식 입장을 내놓으면서, 일명 Y업체의 대규모 전원주택 개발 사업의 미래도 더욱 불투명해졌다. 이 회사는 한쪽에선 기획부동산, 또 다른 한쪽에선 컨설팅업체(개발 대행)로 통한다.
난개발 가능성을 떠나 가장 큰 문제는 일부 투자자들의 투자 위험성이 현실화될 조짐이 있다는 데 있다. 이는 의혹 제기 당시 시민사회의 우려이기도 했다.
시민사회는 “Y업체 측과 그동안 수시로 부동산 투자 세미나를 열고, 서울 강남의 중산층 이상 투자자들을 투자 내지 투기로 유도해왔다. 이를 위해 세종시 부동산 투어까지 나섰다”며 “이 난개발 사업은 ‘신안리 프로젝트’란 이름으로 이미 50여명으로부터 분담금을 납입 받은 것으로 안다”고 지적했다.
세종시도 이 같은 가능성에 무게를 실었다.
시 관계자는 “Y업체 측과 별다른 사업적 협의를 진행한 사실조차 없다”며 “공동 투자자들로부터 ‘사업 진척 가능성’ 등에 대한 문의 전화도 받지 못했다. 시 차원에선 지난 4년 전부터 시민사회 및 주민 400여명의 문제제기만 인지하고 있었다”고 설명했다.
이어 그는 “현재 전원주택단지 조성을 위한 민원이 신청된 바 없다”며 “신청이 들어보면, 건축‧주택‧도시‧재해‧환경‧산림 등의 관련 법에 따라 검토하겠다. 주변과의 조화와 자연환경을 고려할 것”이라고 덧붙였다.
2016년경 주민들의 민원 제기로 수면 아래로 가라앉은 개발 움직임이 최근 행정수도론 부각과 함께 다시 나타나고 있다는 시장 상황도 전했다.
또 다른 시 관계자는 “이 같은 전원주택단지 조성 과정에서 무리한 투자 유혹으로 민원이 제기된 사례가 적잖다”며 “도시 성장 과정에서 비도시지역의 개발 압력은 늘 있으나, 이 과정에서 피해자가 있어선 안될 것”이라고 강조했다.
이 같은 흐름상 Y업체가 어떤 대응에 나설지 주목된다.
해당 업체 관계자는 “해당 입지가 인구 증가가 예상되는 도시지역인 만큼, (토지 소유주 입장에서) 정상적인 개발 행위에 나서는 상황이다. 불법과 편법을 동원할 이유가 없다”며 “시의 입장을 꼼꼼히 살펴보고 대응하겠다. 시민단체가 이야기하는 기획부동산도 아니다”라고 밝혔다.
이어 "50명 투자자를 모집한 사실도, 투어를 한 적도 없다"며 "합법적 테두리 내에서 토지 소유주들의 가치를 높여주고, 그에 합당한 수수료 등을 받는 목적의 컨설팅에 충실하고 있다"고 반박했다.
아래는 ‘조치원읍 신안리 산8-12 일대 3만㎡’ 난개발 언론보도와 관련한 입장.
이곳에 대규모 전원주택단지 개발 계획 실행이 가능한가?
“산림공원과에 따르면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지역상 대부분 보전녹지지역이다. 행위제한에 관한 사항은 산지관리법 제12조 제3항 규정에 따라 해당 법률을 적용하고 있다.
산림청의 산지정보시스템에 의한 평균 경사도 산출 결과 21~22도로 산지전용허가 기준에는 적합한 지역이나, 개발행위 허가 기준인 평균 17.5도에는 부적합한 지역으로 판단한다. 3만㎡ 대부분이 그렇다.
굳이 개발을 밀어 부치고자 한다면, 17.5도에 맞는 극히 일부 지역만 찾아 할 수는 있는 것으로 판단된다.”
현재 조건에선 사실상 사업이 불가능하다고 봐야 하나?
“대규모 사업은 불가능하다. 주택과에 따르면 주택법에 따른 대지면적 1만㎡ 이상 대지조성사업으로 시행할 경우, 주택건설기준 등에 관한 규정, 규칙에 따라 설계‧시공해야 한다. 대지조성 사업 시 국토법‧산지관리법에 따라 개발행위, 산지전용허가 등의 의제 처리로 되어 있고, 이는 관련 부서 협의 등 종합 검토가 뒤따른다.
도시정책과에 따르면 해당 지역이 도시‧보전녹지‧자연녹지‧성장관리 지역인 만큼, 개발행위허가 가능 규모는 5000㎡ 미만이라 전원주택단지 3만㎡ 개발은 불가하다. 재해영향평가 등의 협의 절차도 필요하다.”
김원식 의원 외 세종시의원 4명이 지난 2016년 국토계획 관련 법률 개정 전 조례 개정을 시도한 정황은 어떻게 볼 수 있나?
“이는 개발행위허가를 위한 경사도 측정방식이 산지관리법과 동일하게 최대 경사도에서 평균 경사도로 변경하는 내용을 담은 조례를 말한다.
지난 2016년 3월 7일 제36회 임시회에서 김원식 의원 대표 발의로 도시계획 조례 개정안이 통과된 바 있다. 이에 따라 앞서 언급한 17.5도를 적용하고 있다.
이 같은 내용을 담은 국토계획법 시행령 개정안이 비록 조례 개정 이후인 5월 10일 통과됐다고는 하나, 이를 두고 시의회 차원의 사전 움직임이 있었다고 볼 수는 없다.
국토부는 그해 1월 28일 업무계획에서 이미 이 같은 방향성을 제시했다. 전국적으로 보면, 우리 시와 같은 평균 경사도 적용 사례는 대전시와 천안시, 아산시, 공주시, 계룡시, 부여군, 청양군, 강릉시, 경기도 고양시‧양평구‧가평군, 경북 경산시 등에도 있다."
Y업체가 수시로 투자 세미나를 개최, 신안리 프로젝트란 이름으로 50명 이상 분담금을 납입 받은 사실이 확인됐나?
“부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제4조 1항에 따라 건축물 연면적 3000㎡(연간 5000㎡) 이상 또는 토지 면적이 5000㎡(연간 1만㎡) 이상의 부동산 개발을 하려할 때, 인허가 이전 시점부터 세종시에 부동산개발업 등록 의무가 있다. 현재 서울시에 확인 결과 부동산 개발업 미등록 상태다.
이런 상황에서 인허가 행위를 할 경우, 관련 법에 따라 고발 조치와 징역 또는 벌금 처분이 불가피하다.”
신안리 533 구거의 농업생산기반시설과 신안리 436-1번지 근린생활시설 건축허가 관련 문제는 없나?
“533 구거의 콘크리트 포장 도로는 오래 전부터 농로로 이용되어 왔고, 이를 일부 활용한 진출입로 개설은 농업생산기반시설 목적 외에도 사용 허가가 가능하다. 허가 신청한 위치의 기존 농로는 사유지에 조성되어 있어 국유지를 활용한 3m 폭의 농로 조성이 사유재산 보호와 국유재산의 효율성 증대에 도움을 줄 것이란 판단했다.
436-1번지 진입도로를 놓고, 관계 법령을 검토한 결과 도로여건 6m 조건을 충족해 허가 처리 했다.”
신안리 439-6번지 근린생활시설(건축주 Y업체, 지상 1층 연면적 52.3㎡) 건축신고 진행은 어떻게 이뤄졌나?
“진입도로 지정(9월 14일) 등은 적법한 절차에 따라 이행했다. 현재 허가 도서 검토 중으로 농지전용부담금 납부 시 처리 예정이다. 보완사항이 필요하다면, 반려가 아닌 법적절차를 이행해야 한다.”
한편, 해당 전원주택 난개발 의혹 부지 소유는 법인(㈜디엘에세대부) 5개 필지(2017년)를 중심으로 나머지 개인 3필지로 구분된다.
2필지는 2016년 12월 ㈜엠피플랜 법인에서 개인 2명, 1필지는 2017년 5월 ㈜디엘에세대부에서 개인 1명에게 각각 소유권 이전이 이뤄졌다.
이와 관련, 시민사회 난개발방지특위는 감사원 감사 청구 등을 통해 개발 의혹을 낱낱이 밝혀내겠다는 입장이다.
특위 관계자는 “불법이나 탈법, 편법이 아니면 불가능할 부동산 상품이 (현지 상황을 잘 모르는) 다수의 중산층에게 판매될 소지가 크다”며 “자칫 다수의 투자자들이 커다란 절망감에 빠질 수 있는 위험이 도사리고 있다. 난개발과 투기, 사기는 일심동체로 건강한 사회경제를 해칠 것”이라고 밝혔다.
