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세종시 ‘부동산 트리플 규제’ 완화, 실현가능 공약?
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세종시 ‘부동산 트리플 규제’ 완화, 실현가능 공약?
  • 이희택 기자
  • 승인 2020.05.13 10:19
  • 댓글 0
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강준현‧홍성국 국회의원 당선인, 관련 법 개정 통해 개선 추진 
거침없는 주택거래량과 가격상승률은 악재… 우회로 찾을 수 있나 
최근 세종시 부동산 시장을 주도하고 있는 고운동과 아름동, 종촌동 일대.
최근 세종시 부동산 시장을 주도하고 있는 고운동과 아름동, 종촌동 일대.

[세종포스트 이희택 기자] 세종시 부동산 규제 3종 세트 완화를 약속한 ‘강준현‧홍성국 국회의원 당선인’. 

이 공약은 현재적 관점에서 실현 가능한 상태에 놓여 있는 걸까. 아니면 계란으로 바위치기 형국으로 전개되거나 희망고문만 가하게 될까. 

지난 6~7개월간 부동산 추이만을 놓고 보면, 후자의 전망에 가깝다. 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역으로 묶인 촘촘망을 뚫고 갈 여지가 없어 보인다. 

이 시기 주택거래량은 되레 늘고 주택가격도 급격히 상승하는 양상을 보여왔기 때문이다. 

지난해 무규제 상태의 대전시 주택가격이 급등하고 서울시의 미친 집값이 진정될 기미가 보이지 않으면서, 투자자본이 미래가치는 있으나 상대적으로 저평가된 세종시로 건너온데 따른 현상으로 해석된다.  

그 결과 세종시는 지난해 10월 국토교통부 등을 향한 3차례 건의 후 더 이상 움직임을 보이지 못했다.

오는 30일 21대 국회 등원을 앞둔 양 당선인이 이 문제를 어떻게  풀어갈지 시선이 집중될 수밖에 없는 이유다. 홍 당선인은 러프한 의미의 규제 완화, 강 당선인은 상대적으로 저평가된 고운‧종촌‧아름동에 대한 핀셋 해제를 공약으로 내건 바 있다. 

반면 정부는 지난해 12월 16일 부동산 추가 대책을 발표하며 규제의 고삐를 더욱 바짝 당기고 있다. 

지난해 6월 당시 트리플 규제 적용 지역. 이후 빨간색 X자 표시 지역은 조정대상지역에서 해제됐다. 
현재 부동산 3종 규제에 놓여있는 지역 현황. 2년 가까이 해제 요구를 해오던 부산시와 경기도 남양주는 지난해 조정대상지역에서 해제됐다. 

√ 최근 6개월 부동산 거래 추이 어떠했나 

국토교통부 및 세종시에 따르면 지난해 10월부터 11월까지 아파트 거래량은 449건, 581건에 머물다 12월 들어 1869건, 1월 1649건, 2월 1401건으로 2배 이상 많아졌다. 3월 들어 793건으로 한풀 꺾였고, 4월 결과는 아직 공표되지 않은 상태다. 

2017년 8월 투기지역(투기과열지구) 지정 이후 지난해 10월까지 거래 절벽 현상은 규제 완화의 근거가 됐으나, 이제 거래량으론 명분 찾기가 쉽지 않아졌다.   

토지거래량도 743건, 1087건, 99건으로 부침을 겪다 올 들어 1월 1150건, 2월 1062건, 3월 1362건으로 꾸준한 상승세를 이어가고 있다. 

√ 매매 및 전‧월세 가격지수도 급등    

최근 국토교통부가 발표한 6개월간의 매매가 및 전월세 가격 변동률 현황. (제공=세종시)

트리플 규제 요건의 핵심인 ‘주택가격 상승률’ 또는 ‘청약 경쟁률’도 피해가기 어렵게 됐다. 

3종 규제의 핵심 요건은 ▲직전 월 당해 주택가격상승률 > 전국소비자물가상승률*1.3배(투기지역 지정 핵심) ▲주택가격상승률(정성)+직전 2개월 청약경쟁률이 5대 1 초과 등(투기과열지구) ▲주택가격 상승률과 청약경쟁률 추이(조정대상지역) 등으로 요약된다. 

지난해 10월까지 1년여 이상 투기지역 해제 요건엔 다가섰으나 이후론 그렇지 못했다. 

1단계 조정대상지역, 2단계 투기과열지구, 3단계 투기지역에 적용되는 규제 내용. 투기지역 해제로 당장의 큰 변화는 없으나, 지역 경제활성화의 숨통을 틀 수 있다는 게 전문가들과 지역사회의 대체적 기대다. 
1단계 조정대상지역, 2단계 투기과열지구, 3단계 투기지역에 적용되는 규제 내용. 투기지역 해제로 당장의 큰 변화는 없을 것으로 예상되나, 지역 경제활성화의 숨통은 틀 수 있다는 분석은 나온다.

세종시 아파트 매매가격 변동 지수는 지난해 10월 0.10%, 11월 0.03%로 전국 평균보다 낮았으나, 12월부터 0.83%, 올해 1월 1.84%, 2월 1.99%, 3월 4.24%로 급격히 치솟았다. 그 사이 전국 평균은 0.28~0.54%로 나타났다. 

전세가 상승률도 지난해 10월부터 전국 평균을 상회했다. 0.18%~2.88% 사이로 조사됐고, 전국 평균 최고치는 이 기간 0.28%였다. 월세가 상승률은 지난 3월만 봐도 전국(0.03%)보다 크게 높은 0.72%를 기록했다. 

다만 이는 전‧월세가가 인근 대전‧충남‧북에 비해 상당히 저평가됐던 것이 정상화되는 흐름으로 이해할 수 있는 대목이다. 그동안 같은 아파트의 매매가와 전세가 격차가 상당히 벌어졌던 게 사실이다. 대전시민들이 세종시로 많이 넘어오게된 요인으로도 작용했다. 

이런 흐름에 트리플 규제 외침은 현 정부 기조상 공허한 메아리로 다가올 수밖에 없다. 

√ 전면 해제는 사실상 불가능, 우회로는 

형평성에 맞지 않고 천편일률적이란 지적을 받고 있는 부동산 규제 지정 기준.
형평성에 맞지 않고 천편일률적이란 지적을 받고 있는 부동산 규제 지정 기준.

현행 부동산 규제 기준상 양 당선인이 내건 ‘부동산 규제 완화’는 사실상 불가능하다. 

문재인 정부의 강력한 부동산 정책 그 자체가 넘사벽이다. 무주택 실수요자 중심의 주택가격 안정화 정책에 반기를 드는 모양새로 비춰질 수 있다. 

우회로는 있다. 지나치게 경직된 기준안의 개선을 유도해볼 수는 있어 보인다. ‘주택가격상승률’ ‘청약경쟁률’ ‘투기 성행 또는 분양 과열 우려’란 3대 지표에 변화를 줄 수 있는 틈새는 있다. 

가장 높은 수준의 투기지역은 소득세법, 아래 단계인 투기과열지구와 조정대상지역은 주택법 적용을 받고 있다. 이의 개정 작업을 유도해볼 수 있단 뜻이다. 

공시가격 또는 실거래가격 수준에 대한 판단 기준은 없기 때문이다. 이는 보유세를 부과하는 기준으로만 적용되는 양상이다. 

세종시 아파트보다 같은 면적 대비 최소 2배 이상의 시세를 보이는 서울시 9개구가 투기지역에 지정되지 않은데서 불합리성이 우선 엿보인다. 2017년 8월 전부터 수십년간 오를대로 오른 마당에 주택가격상승률이 세종시보다 높일 리 만무한데도 규제 수준은 오히려 낮다.  

세종시 신도시의 84㎡ 기준 최근 실거래가는 최소 2억원 후반~최대 8.9억원 선인데 반해, 서울시에선 1990년대 지은 아파트까지도 10억원 이하를 찾아보기 힘들다. 

투기과열지구와 조정대상지역 규제 역시 세종시 같은 면적보다 훨씬 높은 아파트 가격을 형성하고 있는 곳들에서 여전히 약하다.  

▲경기도 과천, 성남분당, 광명, 하남, 대구시 수성(투기과열지구) ▲경기도 동탄2, 구리, 안양동안, 광교 수원팔달 용인수지기흥(조정대상지역)만 묶여 있다. 

인천시와 부산시, 경기도 나머지 시‧군 등 주요 대도시권의 같은 면적 아파트 시세는 세종시보다 상대적으로 높으나 규제 프리다. 

지역 부동산 업계 관계자는 “2030년 완성기로 나아가는 세종시 신도시 특성상 성장세와 맞물린 주택가격상승은 비례할 수 밖에 없다. 상승 자체는 억지로 막을 수 없는 조건”이라며 “그럼에도 규제가 온통 주택가격상승률이란 경직된 기준에 의존하고 있다”며 개선을 촉구했다. 

또 다른 업계 관계자는 “규제의 초점이 잘못됐다. 같은 하늘 아래 같은 면적에 살면서, 적게는 2~3배에서 많게는 수십배 비싼 ‘미친 집값’ 구조를 바로 잡아야 한다”며 “가장 강한 규제에 묶여 있는 서울시와 세종시의 아파트 가격 상승이 멈추지 않는 현실이 이를 입증한다”고 꼬집었다. 

시의 한 관계자는 "아파트 면적별, 가격대별 보다 세밀한 보유세 부과 등 집값 안정화 대책이 우선 추진돼야 한다"며 "그 바탕 없이 시간이 지나 규제가 풀리면, 집값은 걷잡을 수 없이 치솟는다. 오랜기간 닫아놓은 탄산음료 뚜껑을 열면, '펑'하는 소리가 나듯 튈 수 있다"고 내다봤다. 

‘무주택 실수요자 중심의 주택공급 정책’ ‘미친 집값 안정화’란 대명제를 흔들지 않으면서, 부동산 규제 완화로 ‘지역 경제 활성화’를 도모해야할 숙제가 양 당선인에게 부여된 셈이다. 

양 당선인도 이번 선거를 거치며 ‘현행 부동산 규제’의 불합리성을 지적하면서, 관련 법 개정 추진을 시사했다. 

강준현‧홍성국 국회의원 당선인이 어떻게 해법을 마련해갈지 주목되는 21대 국회를 맞이하고 있다.  



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