[세종포스트 정해준 기자] 16일 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청이 함께 내놓은 ‘주택시장 안정화 방안’. 

초점은 단연 24주 연속 상승세를 보인 서울시 집값과 동작‧양천‧과천 등 분양가 상한제 미지정 지역 중심의 국지적 과열을 잡는데 있었다. 

서울시와 동일한 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역으로 묶인 세종시에선 크게 변화되는 부분이 없다. 대부분 규제가 공시가격이 아닌 시가 9억원 초과 주택을 대상으로 하기 때문이다. 

4개 기관은 이번 대책의 최우선 기준으로 투기수요 근절과 맞춤형 대책, 실수요자 보호란 기존 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 삼았다. 

#. 투기적 대출수요 규제 강화 

시가 9억원 초과 주택의 경우, 주택담보대출비율(LTV)가 이하 구간에서 40%, 초과 구간에서 20%를 분리 적용한다. 예컨대 14억원 주택은 9억원*0.04+5억원*0.02 산식을 적용해 4억 6000만원까지 대출을 허용한다. 기존에는 5억 6000만원까지 가능했다. 

대부분 시가 9억원 이하 주택 거래 속하는 세종시는 40% 적용에서 변함이 없다고 보면 된다. 

시가 15억 원을 넘는 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출은 금지한다. 현재는 서울시와 세종시 등 투기지역‧투기과열지구에 한해 대출금지, 1주택 및 무주택 세대에 대해 LTV 40%를 적용하고 있다. 

총부채원리금상환비율(DSR)도 서울과 세종시의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해 차주 단위로 규제를 적용한다. DSR은 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 수치다. 2021년까지 단계적으로 40%까지 하향 조정한다. 

고가주택 기준을 공시가격에서 시가 9억원 초과로 변경하고, 1주택 세대는 1년 내 기존 처분 및 전입, 무주택세대는 1년 내 전입 의무 부여하는 등 주택담보대출의 실수요 요건도 강화했다. 

이 같은 투기적 대출수요 규제는 이달 17일~23일 사이 시작된다. 

#. 전세대출을 이용한 갭투자 방지 

우선 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 차주에 대한 전세 대출 보증 제한을 강화했다. 주택금융공사와 HUG 뿐만 아니라 서울보증보험까지 범위를 늘려 잡았다. 

또 전세대출 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우, 전세대출을 회수한다. 기존에는 2주택 이상 보유 시, 전세대출 보증 만기 연장을 제한하는데 그쳤다. 

전세 대출을 통한 갭투자 방지는 내년 1월부터 적용된다.  

#. 주택 보유부담 강화, 양도소득세 제도 보완 

이는 종합부동산세 세율 상향 조정에서 엿볼 수 있다. 일반적인 세율은 과표 구간에 따라 최소 0.1%p~최대 0.3%p 늘어나고, 3주택 이상 그리고 조정대상지역 2주택은 0.2%p~0.8%p까지 더욱 확대 적용한다. 

조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담 상한의 상향 조정도 이뤄진다. 현행 200%에서 300%까지 크게 확대한다. 

이는 세종시 2주택자 이상 소유자들에게도 적잖은 부담과 영향을 줄 것으로 분석된다.  

2020년 공시가격 현실화율은 공동주택 9~15억원 70%, 15~30억원 75%, 30억원 이상 80% 수준까지 끌어올릴 예정이다. 

실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완도 한다. 실거래가 9억원을 넘는 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율은 최대 80%(10년 이상)를 유지하되, 연 8% 공제율 상승 항목에 보유기간 4%, 거주기간 4%를 구분, 적용한다. 

이와 함께 2020년 1월 1일부터 양도 주택에 2년 이상 거주자에 한해 1주택자 장기보유특별공제를 적용키로 했다. 

조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 1년 이내 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택을 부여한다. 2년에서 1년 축소된 조치다. 이는 17일부터 신규 취득 주택에 해당한다. 

다주택자의 주택 양도 시 양도소득세 중과률에 분양권도 포함한다. 이전에는 세제상 판단에는 빠져 있었다. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율도 인상한다. 1년 미만은 50%, 1~2년 40%를 일괄 도입한다. 이 같은 규제들은 2021년 1월 1일 양도 분부터 적용한다. 

다주택자의 양도소득세 중과도 10년 이상 보유주택을 양도하는 경우에만 한시적으로 한다. 17일부터 2020년 6월말까지 양도하는 주택이 이에 해당한다. 

#. 민간 택지 분양가 상한제 적용지역 확대 

투명하고 공정한 거래 질서 확립을 위한 조치로 민간 택지 분양가 상한제 적용지역을 확대한다. 

서울 강남‧서초‧송파 등 집값 상승 선도 13개구에 강서‧노원‧동대문‧성북‧은평 37개 동, 과천‧하남‧광명 등 경기도 3개 시를 추가로 포함시켰다. 기존에는 서울 27개 동을 상한제 적용지역으로 묶은 바 있다. 

이와 함께 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀 검증, 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화, 자금조달계획서 제출대상 확대(세종시는 3억원 이상 주택) 및 신고항목 구체화, 증빙자료 제출(실거래 9억원 초과 주택)도 눈에 띄는 대책들이다. 

공급질서 교란과 불법전매 적발자에 대해선 10년간 청약 금지란 강력한 조치를 가한다. 

투기과열지구, 대규모 신도시의 거주기간도 2년 이상으로 적용할 수 있도록 유도한다. 청약재당첨 제한은 분양가 상한제 주택 및 투기과열지구엔 10년, 조정대상지역에 7년으로 확대 적용한다. 세종시도 영향을 받을 수 있는 항목들이다. 이 같은 제도들 대부분은 2020년 상반기에 추진하는 흐름으로 제시됐다. 

이밖에 실수요자를 위한 공급 확대 정책은 서울과 수도권에 초점을 맞춰 진행한다. 

정부 관계자는 “이번 대책 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하고, 필요한 경우 내년 상반기 중 추가적인 종합대책을 발표하겠다”고 밝혔다.