[세종포스트 이희택 기자] 세종 행정중심복합도시의 상업업무용지 비율은 전체 면적의 2.3%에 불과하다. 외형상 비중이 매우 낮다.
체감 현실은 다르다. ‘과도한 공급 양상’이란 인식이 커서다. 실제 한국감정원 분석에 따르면, 세종 행복도시의 상가 공실률은 전국 최고 수준이다. 세종시 출범 후 7년차를 넘어서면서 사회적 문제가 되고 있다.
아파트 입주시점에 앞서 주변 상권을 형성한다는 접근으로 이해할 수 있지만, 가치 상승 등 장밋빛 미래에 기댄 공급 과잉이 여러 부작용을 초래하고 있다.
매각을 떠나 임대조차 안되는 상가가 많다보니, 투자자들과 상가주들이 애를 태우거나 극심한 정신적 스트레스 상황에 놓이는 일이 다반사다. 분양 초기 거품 낀 매각가격은 투자 원금이라도 되찾겠다는 퇴로마저 막고 있다.
결국 울며 겨자먹기로 일정기간 임대료 무료(랜탈 프리) 등 헐값에 임대하거나 직접 상가를 운영하는 일도 나타나고 있다. 정신과 치료와 약 복용으로 하루하루를 버티는 이들도 있다. 쉬쉬하는 분위기나 극단적 선택을 결심하는 경우도 심심찮게 들려온다.
해당 상가를 투자 목적으로 구매한 이들에게 1차적 책임이 있으나, 행정중심복합도시건설청과 한국토지주택공사(LH) 등 공공 영역의 예측 가능한 상업용지 공급과 부작용 방지 노력이 부재했던 점을 탓하지 않을 수 없는 상황이다.
지금이라도 2.3% 수치에 가려진 허와 실을 재조명해야 한다는 목소리가 지역 사회에서 제기되고 있는 이유다. 지역 부동산 업계에선 이 수치가 52.4%에 달하는 공원녹지 비중에서 비롯한다고 분석한다.
녹지는 중앙공원과 호수공원, 세종국립수목원 등 중앙녹지공간과 원수산 및 전월산, 근린공원 등을 말한다. 이곳에는 본연의 휴식 기능으로 인해 상업시설을 최소화한다. 아직 완공되지 않은 시설들도 많다.
상업보다 휴식 기능이 강한 녹지가 많을수록 상업용지 비중은 낮아질 수밖에 없다는 뜻이다.
업계에 따르면 실제 행복도시보다 상업용지 비중이 높은 수도권 1·2기 신도시들은 녹지율이 상대적으로 낮다. 1기 신도시인 분당의 녹지율은 19.7%에 상업용지 8.5%, 일산은 23.5%에 7.8%다. 녹지 대신 주택용지 비중이 크게 높았다. 당시에는 주택공급량이 부족하다는 판단이 지배적이었다.
2기 신도시인 동탄2지구도 녹지율 31.1%에 상업용지 6.1%, 김포한강은 40%에 6.3%, 광교는 43.7%에 4.9%다.
지역 부동산 업계 관계자는 “업계에서조차 상가 공실 문제를 정말 심각하게 받아들이고 있다”며 “상업용지 면적은 둘째치고, 쪼개기 방식으로 호실을 늘려 (팔아먹고) 먹튀하는 건설사 및 시행사들이 많다. 앞으로 용지 공급 비율을 객관적으로 재산정할 필요가 있다”고 지적했다.
토지이용계획 수립 주체인 행복청은 LH와 함께 ‘상업시설 전수조사’를 진행 중이다. 이를 통해 앞으로 4~6생활권 개발 과정에서 상업용지 비율 조정 등도 신중히 검토할 계획이다.
