[세종포스트 이희택 기자] 내년 세종시 부동산 시장은 현재처럼 조정기가 계속될 전망이다. 서울 강남권과 동일한 규제를 적용하다 보니, 거래시장의 거품이 빠지면서도 거래 절벽 등 부작용도 일부 나타나고 있다.
내년도 부동산 시장 전망과 공동주택 공급 규모, 눈여겨 봐야 할 정부 정책 등을 분석해봤다.
#.거래 절벽, 매매가 소폭 하락, 전세가 상승세 예고
내년 세종시 부동산 시장 상황은 현재와 크게 다르지 않을 것으로 예측된다.
지난해 8.2 대책과 올해 9.13 대책에서 확인한 정부 정책 기조가 굳건하기 때문이다. 무주택 실수요자 중심의 시장 재편과 대출 억제, 다주택자 및 투자자 규제가 초점이다.
세종시는 서울 강남권과 동일한 투기지역으로 묶여 있는 터라, 규제가 일부 완화되지 않는 이상 현재 상황을 지속할 것으로 보인다.
지역 부동산업계 관계자는 “(세종시 부동산 시장은) 적어도 내년 상반기까지 올해랑 큰 차이 없이 거래가 활발하지 않은 상태가 계속될 것”이라며 “뚜렷한 호재가 없다면 2020년까지도 답답한 상황을 연출할 것”이라고 전망했다.
다만 최근 전세 가격 급등이 매수 수요를 확대할 수 있을 것으로 내다봤다. 대전 등 인근 지역 전세가의 2/3 수준이다 보니, 최근 공동주택 공급량 축소와 함께 가격 상승으로 이어진 것으로 분석된다.
눈에 띄는 변수는 내년 2월 행정안전부, 8월 과학기술정보통신부의 세종시 이전이다. 공무원 2000여 명 이전 효과가 호재로 작용할 수 있기 때문이다. KTX 세종역 설치 타당성 용역 결과와 대전~세종 지하철 연결 가능성, 국회 세종의사당 설계 착수 시점 등도 눈여겨볼 대목이다.
정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수는 “정부 정책 변화가 없는 한 내년도 부동산 시장 변화는 없을 것”이라며 “현재대로 가면 (매매가격은) 하락세에 접어들 것으로 본다”고 말했다.
이런 가운데 주택·건축물 인허가 및 승인, 분양가 심의 등의 업무가 내년 1월 25일부터 행정중심복합도시건설청에서 세종시로 이관되는 점도 관전 포인트다.
세종시가 지속적 상승세를 보이는 분양가를 안정화하고, 각종 하자 등의 갈등 민원을 원활히 해소해나갈지 주목된다.
내년도 청약 경쟁률은 현재 수준보다 한층 높아질 것으로 보인다. 행안부와 과기부 직원들의 특별공급 청약이 예정돼 있고, 4-2생활권 공동캠퍼스에 입주할 KAIST와 고려대·대학원 종사자들이 새로이 신규 대상에 포함돼서다. 세종충남대병원 직원들도 특별공급 대상이다.
#.내년 세종시 행복도시 공동주택 공급물량은?
2019년 공동주택 분양 물량은 지난 2016년 이후 그려진 하강 곡선을 이어갈 전망이다.
2011년 1만 1227호, 2012년 1만 9946호(최대치)에 이어 2016년까지 매년 1만 5000호 이상을 기록했지만, 2017년 5934호, 2018년 4995호로 줄어든 상황이다.
내년 공급물량도 4978호 수준에 그칠 것으로 보인다.
내년 분양시장은 어진동(1-5) H6블록 우미건설 주상복합 465호(2월)가 포문을 연다.
상반기에 집현리(4-2생활권)를 중심으로 공급물량이 대거 쏠릴 전망이다. 공기업 LH와 민간건설사가 공동으로 아파트를 건립한다는 점에선 과거 첫마을 주택 건립 방식과 유사하다. ▲M1 612호, M4 598호(LH+금호·신동아), M5(LH+코오롱·동부) 499호 ▲L1 338호 및 L2 508호(LH+한신공영·금성백조), L3(LH+코오롱·동부) 318호, L4 1200호(LH+GS·대림) 등이다.
행복청과 LH는 4-2생활권 전체 물량의 동시 분양을 검토하기도 했으나, 최근 부동산 시장을 고려해 단계별 공급을 진행키로 했다.
하반기에는 고운동(1-1) M8블록 한림건설 440호 공급이 예정돼 있는데, 산울리(6-3생활권) 7645호 공급 여부는 미지수다. 사업 주체의 사정에 따라 일정들은 전반적으로 재조정될 가능성도 있다.
지역 부동산업계 관계자는 “산울리 공동주택이 공급되면, 올해 5000호 미만에서 다시금 1만여 호 공급으로 반전을 꾀하게 된다”며 “정부의 부동산 대책으로 인해 경기가 상당히 가라앉은 만큼, 공급 추이는 좀 더 지켜봐야 할 것”이라고 말했다.
#.주목할 부동산 정책 흐름은?
지난해 9.13 대책 이후 3억 원 이상 주택 실거래신고 시 자금조달 및 입주계획서 제출이 의무화된 바 있다.
지난 10일에는 이의 후속 조치로 주택취득자금 조달 및 입주계획서 신고 서식에 증여·상속, 주택담보대출 포함 여부, 기존 주택보유 여부 및 건수 등의 기재가 필수 항목에 포함됐다.
지난 8일 국회를 통과한 세법 개정안도 예의주시할 필요가 있다. 과세표준 94억 원(시가 약 102억 원)을 넘는 3주택 이상 다주택자에 대한 종부세 최고세율이 기존 2%에서 3.2%로 확대됐다. 공시가격 중 과세표준 비율도 80%에서 2022년까지 매년 5%p 올린다.
장기 보유 1주택자 등에 대한 부담은 줄였다. 1세대가 15년 이상 1주택 보유 시, 세액 공제율은 50%까지 높였다. 2주택자의 내년 종부세 부담은 올해보다 2배 미만으로 적용한다.
주택공급에 관한 규칙 개정안 변화도 직시해야 한다.
국토교통부는 9.13 주택시장 안정대책 후속 조치로 지난 11일부터 시행에 들어간 주택공급에 관한 규칙 개정을 적극적으로 알리고 있다.
주요 개정사항은 ▲신혼 기간 중 주택소유 이력 있는 신혼부부 특별공급 제외 ▲시행일 이전 기존 주택 처분 시 무주택기간 2년 경과 기준으로 2순위 자격 부여 ▲민영주택 추첨제 공급 시 무주택자 우선 공급 ▲추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급(무주택자와 기존 주택 처분예정인 1주택 실수요자)하되 남는 주택에 한정해 유주택 1순위 공급 등이다.
세종시의 경우 가점제 및 추첨제 적용비율은 85㎡ 이하 가점 100%, 85㎡ 초과 가점 및 추첨 각각 50%다. 가점제 만점은 무주택기간 32점과 부양가족 35점, 청약저축 기간 17점 등 모두 84점이다.
주택 소유자 개념은 청약 주택에 대한 공급계약 체결일 또는 분양권 등을 매수 신고해 매매 잔금을 완납하는 날로부터 적용한다. 미분양 분양권을 최초 계약한 경우는 무주택자로 본다.
