공급 많았지만, 수요가 ‘더’ 많았다
입주·분양 총 3만2785세대…역대 최대
분양 강세 ‘2생활권’도 안심하기 어렵다
올해 세종시 아파트는 많은 공급량에도 불구하고 수요세가 이를 뛰어넘었다. 신규분양은 완판행진을 이어갔고, 입주 아파트의 전세수요가 공급을 초과했다. 구체적으로 입주아파트 1만 7673호, 분양아파트 1만 5085호를 포함해 주택 공급량은 총 3만 2785호나 됐다. 12월에 입주하는 2801세대, 3-1생활권 대림산업이 공급한 e편한세상을 뺀 결과다.
이 같은 흐름은 세종신도시 아파트시장의 향후 흐름을 이해하는데 중요한 단초를 제공한다. 중앙행정기관 이전이 어느 정도 완료됐음에도 올해는 세종신도시에서 공급이 최고 많았던 해이기 때문에 입주의 성공여부, 분양의 성공여부가 매우 큰 관심사였다. 결과적으로는 성공적 한 해였다.
세종 주택시장의 세 가지 특징
올해 세종시 아파트시장의 흐름을 보면 몇 가지 특징이 발견된다. 첫째, 매매시장에서 입주시장과 분양시장이 괴리감을 보였다는 점이다. 입주시장은 고전을 면치 못한 반면에 분양시장은 높은 경쟁률을 보이며 당첨자들이 프리미엄을 누리는 현상을 보였다.
연초 일부 단지를 제외하곤 1년 내내 비슷한 시기에 많은 단지가 입주를 했다. 그러다 보니 입주초기엔 매매가격이 하락하는 현상이 나타났다. 기존에 형성된 가격이 하락했다. 심지어 분양가 이하로 떨어지는 경우도 발생했다. 그러나 분양은 달랐다. 분양시장에서는 1층까지 완판되는 순조로운 시장상황을 보이고 있다.
입주하는 아파트의 분양가에 비해 신규 분양하는 아파트의 분양가가 대략 4000만 원 이상 인상된 것을 감안하면 일부아파트의 경우 가격 격차가 크게 벌어진 셈이다.
신규 분양하는 아파트의 생활권이 2,3생활권인 점을 감안할 때 생활권에 대한 선호도의 차이 때문인 것으로 보인다. 또는 세종신 도시로 진입이 당분간 어려워 비싸더라도 분양권을 매입하려는 경우가 있었고, 투자세력의 입장에서는 분양권 비용 등을 볼 때 투자 하는데 용이하다고 판단했을 가능성도 있다.
이 밖에도 다양한 해석이 가능할 것이다.
이처럼 입주아파트의 약세는 한동안 지속될 개연성이 높다. 3생활권의 경우 분양 당시 미분양이었다가 현재 프리미엄을 형성하고 있지만, 동시에 입주가 이뤄지는 2-1, 2-2생 활권의 경우 안심하기 어렵다. 입주 물량이 많지 않은 2016년이 그나마 다행일 것이다.
집중과 분산, 가격차 벌어졌다
둘째, 1생활권이 안정화 되면서 1생활권 내에서 선호 단지와 비선호 단지의 격차가 2014년에 비해 더 커지고 있다는 점이다. 1생활권은 2-3생활권인 첫마을을 제외하곤 생활이 빠르게 안정돼가는 생활권인데, 1-1고운동에서 1-5 어진동까지 생활권이 안정되면서 선호 동 및 선호 단지에 대한 쏠림현상을 보이고 있다.
대표 단지에 대한 윤곽이 가시화 되고 있는 것이다. 분양시장인 2, 3생활권에서도 각 단지별 프리미엄의 차이가 현존하고 있는데 입주 후에 그 격차가 커질지 지켜볼 일이다.
셋째, 세종신도시 아파트 구매 세력의 변화를 눈여겨봐야 한다. 그동안 세종신도시 아파트의 주된 구매 세력이 중앙행정기관 이주 공무원 및 정부출연연구기관 종사자, 그리고 청약 1순위 자격을 갖춘 세종과 공주지역 주민이었다면 이제는 그 범위가 주변지역으로 넓어졌다. 특히 대전시민이 최대 구매 세력으로 나서고 있다.
대전시민이 대전에서 접근성이 좋은 2생활권과 3생활권 분양권을 매입하면서 2-2생활권 중 한 아파트는 대전 도안신도시 아파트와 비슷한 가격대가 형성됐다. 특히, 대전 북부권의 대덕연구단지 종사자들이 대거 세종신도시로 진입할 경우 주택가격은 지금보다 오를 개연성이 크다.
이는 풍부한 녹지 공간, 깨끗한 환경, 교육기관 및 각종 편의시설의 증가 등 세종신도시의 정주여건이 점차 좋아지면서 가시화되고 있는 큰 변화다.
