세종시 ‘부동산 거래’ 기현상, 배경은?

[세종포스트 이희택 기자] 2017년 문재인 정부의 8.2 부동산 대책에 이어 2018년 9.13 대책, 지난해 12.16 대책까지 규제의 중심에 놓였던 세종특별자치시. 

‘서울=세종’으로 공식화된 규제는 부동산 시장의 침체를 가져왔다. 다른 시각으로 보면, 거래가 억제 등 집값 폭등을 막는 기제가 되기도 했다. 

세종시 규제의 풍선효과는 대전시로 옮겨갔다. 대전시가 지난해 집값 상승률 전국 상위에 오르면서 투기과열지구 지정 논의도 수면 위에 올라왔다. 

지난해 3/4분기 들어 이상 기류가 나타났다. 대전시 거래가 줄고, 세종시 거래가 급상승 곡선을 그리기 시작했다. 

부산시 전역과 경기도 고양시 및 남양주시 일부의 조정대상지역 해제와 맞물려 규제 완화에 나선 세종시 움직임이 무색해졌다. 

소위 투기세력의 움직임에 의해 부동산 시장이 요동치는 상황을 맞이했고, 그 사이 생활권별 아파트 거래가는 양극화를 넘어 천차만별로 벌어졌다. 

이에 본지는 2019년 세종시 부동산 시장의 현주소를 상, 하에 걸쳐 다시 짚어보고자 한다.(편집자 주) 

지난해 국토교통부 실거래가 현황을 보면, 3/4분기인 9월까지는 월평균 257건 거래에 머물렀다. 

생활권별로는 조치원읍이 415건으로 가장 많았고, 종촌동(321건)과 고운동(252건), 아름동(234건)이 나란히 신도시 1~3위를 차지했다. 9월까지 전체 거래량의 52%가 4개 생활권에 몰렸다는 해석이 가능하다. 

다른 생활권보다 저평가된 지역이자 상대적으로 저렴한 매매가를 형성한 데서 원인을 찾을 수 있다. 역으로 미래 상승 가능성이 가장 높다는 판단도 일부 작용한 것으로 보인다.  

도담동(217건)과 한솔동(187건), 면지역(154건), 새롬동(146건), 소담동(123건) 등이 뒤를 이었다. 

이 같은 경향은 10월부터 전혀 다른 양상을 보인다. 연간 전체 거래량(5400건)의 57%가 10~12월까지 3개월간 쏠림 현상을 드러냈다. 

10월 484건과 11월 934건, 12월 1668건까지 가파른 상승곡선을 그렸다. 월평균 1029건에 달하는 수치다. 1~9월 월평균 대비 4배나 많았다. 

가장 두드러진 거래가 이뤄진 곳은 종촌동으로 하나의 동에서 507건이 거래되는 기현상을 보였다. 

3/4분기까지 거래를 주도했던 고운동과 종촌동, 아름동에서 새롬동을 넘어 3생활권 대평동과 보람동, 소담동까지 범위를 넓혀갔다는 점이 눈에 띄는 대목이다. 

대평동이 451건으로 2위에 올랐고, 새롬동(337건)과 아름동(301건), 소담동(265건), 고운동(251건), 보람동(210건), 한솔동 및 조치원읍(각 195건) 등이 후순위를 차지했다. 

지난해 12월 대평동은 238건, 아름동은 204건의 아파트가 팔려 월별 생활권별 최고치를 기록했다. 

#. 2019년 3/4분기 기현상 왜? 

전국 최고 수준의 3종 규제 세트에 놓인 세종시에 거래 기현상은 왜 일어났을까. 

지난해 9월까지만 해도 지역에선 거래 침체에 따른 ‘투기지역’ 해제 목소리가 힘을 얻었다. 세종시도 아파트 취‧등록세 감소에 따른 세수 축소를 고려, 이 같은 지역 사회 움직임에 동참했다. 

하지만 같은 해 10월경 국토교통부에 2차례에 걸친 ‘투기지역 해제’ 건의와 때맞춰 반전 양상이 감지되기 시작했다. 

부산시와 경기도 고양‧남양주시의 조정대상지역 해제 상황에 고무된 탓일까. 최고 수위인 투기지역 해제 가능성이 열리면서, 일부 기대심리가 반영된 것 아니냐는 일각의 관측이 나왔다. 

업계 대체적으로는 부동산 경기의 순환이 이뤄진 것이란 해석이 많다. 

해가 갈수록 세종시 규제 강도가 거세지면서, 무규제 지역인 대전시 등 인근 지역으로 풍선효과가 나타났다가 유턴했다는 분석이다. 대전시 집값 상승이 투기과열지구 검토로 이어졌기 때문이다. 

총선 정국이 가져온 후광효과란 시각도 있다. 세종시 국회의원 의석수가 2개로 늘어나는데다, 미래 기대감이 다시 살아나고 있다는 얘기다. 

▲국회 세종의사당 설계비 10억 원 반영 ▲KTX 세종역 및 ITX 정부청사역 신설 흐름 ▲대전 반석~정부세종청사 광역철도 연결 논의 본격화 ▲수도권 공공기관 이전 재배치 흐름 ▲국립민속박물관 이전 건립 확정 ▲종합운동장 2025년 완공 가시화 ▲2023년 네이버 제2데이터센터 설치 등의 호재가 부각되고 있는 것도 사실이다. 

지역 부동산 업계 관계자는 “2017년 9월 투기지역으로 묶이고 2년이 지났고, 양도세 비과세 시기가 도래했다. 물건이 일부 쏟아져 나온 측면도 있다”며 “대전에서 시세 차익을 누리고, 가격이 정체 상태인 세종시로 돌아온 수요가 많았다”고 설명했다. 

그는 “겨울 이사철 성수기와 새학기를 맞아 실수요도 함께 늘었다”며 “올해와 내년까지 입주물량이 각각 4000세대 안팎으로 뚝 떨어진 점도 매수세에 영향을 줬다”고 봤다. 

최근에는 매수 인기 단지들이 정체를 보인 사이, 고운동과 아름동, 종촌동 등 기존 비인기 단지 거래가 다시 활성화되고 있는 것으로 나타났다. 

실제 23일 기준 거래건수는 320건으로 지난해 평월 수준으로 떨어졌고, 고운동(66건)과 아름동(52건)과 종촌동(42건)이 나란히 1~3위에 올랐고, 조치원읍과 도담동(각 35건), 새롬동(19건)으로 조사됐다.