세종시 민간 공공임대 ‘5년과 10년’, 천차만별 기준 논란

[세종포스트 이희택 기자] 세종시 민간 공공임대 ‘5년'과 '10년' 아파트의 천차만별 분양전환 기준이 또 다른 논란을 불러오고 있다.

분양전환 가격 산정과 자격 기준을 놓고 서로 다른 해석을 적용하면서, 입주민들의 불안감을 키우고 있다.

30일 세종시에 따르면, 아름동 범지기마을 11단지 587세대와 고운동 가락마을 6단지 572세대, 7단지 887세대는 민간 5년 공공임대 문제점을 여실히 드러내왔다. 지난해부터 순차적으로 분양전환을 시작하면서다.

이들 아파트 임대사업자인 정기산업과 시티건설은 ‘세대주(계약자)뿐만 아니라 세대원 전원 무주택’을 분양전환 자격으로 제시하고 있다. 지난 2012년부터 2013년 계약 당시만 해도 ‘세대주(계약자)만 무주택’이란 조건을 부여했던 것과 확연히 달라진 입장이다. 

임대사업자들은 2015년 9월 대법원 판례에 따른 조치란 설명이다. 실제 대법원은 당시 ‘세대원 전원 무주택’이란 제약 조건을 확인해줬다. 

그 결과 초기 계약 당시 조건만 믿어왔던 입주민들 사이에서 선의의 피해가 속출했다. 국토부가 지난해 5월 부랴부랴 진화에 나섰다. ‘대법원 판례 이전’ 계약 물건에 한정해 ‘세대주(계약자)만 무주택 허용’을 권장했으나, 임대사업자들은 이를 받아들이지 않고 있다. 손 안에 들어온 수천억원 대 이익을 포기할리 만무해서다.

같은 민간 공공임대이나 10년 아파트 자격기준은 전혀 다른 양상이다. 

소담동(3-2생활권) 2단지(773세대)와 보람동 9단지(1397세대) 역시 5년 아파트들과 비슷한 시기인 2013년 계약을 진행했다. 임대사업자인 한양은 ‘세대주만 무주택’이면 된다는 기존 입장을 여전히 유지하고 있다. 이곳 입주자 A 씨는 “최근 건설사로부터 세대주만 무주택이면 된다는 입장을 거듭 재확인했다”고 전했다.

대법원 판례 이후인 2016년 12월경 계약을 끝낸 반곡동(4-1생활권) 5단지(362세대)의 경우도 일부 무순위 계약자들에 대해선 동일 기준을 적용 중이다. 10년 공공임대 아파트 사업자들이 국토부 유권해석을 따르고 있는 셈이다.

이는 같은 기준을 적용해달라는 5년 공공임대 입주자들의 주장을 뒷받침하는 배경이 되고 있다. 

물론 이곳 아파트들의 분양전환 시점이 2021년~2023년까지 최장 4년을 남겨두고 있다는 점은 불안요소다. 정기산업과 시티건설처럼 입장 변화 가능성이 있어서다.

입주민 B 씨는 “다른 공공임대 아파트가 이런저런 문제를 많이 노출하고 있어, 임대사업자와 계약 시점부터 문제 발생 가능성을 최대한 줄여왔다”며 “갑자기 분양전환 자격을 까다롭게 적용하는 등 신뢰를 저버리는 행위는 없을 것”이라고 강조했다.

5년 임대와 10년 임대의 천차만별 기준은 분양전환 자격에서 그치지 않는다. 

분양전환 가격 산정 기준도 그렇다. 5년 임대 전환가는 감정평가 산술 평균 금액과 임차인 모집 당시 건설원가(표준건축비 기준) 중 낮은 가격으로 채택한다.

아름동 11단지 84㎡는 이미 2억 3000만원 대로 전환되고 있고, 중흥 프라디움 84㎡도 이 수준에서 전환가격이 결정될 것으로 전망되고 있다. 중흥 프라디움 59㎡는 1억 7000만원 전·후가 될 것이란 분석도 나온다. 입주자들이 상대적으로 시세보다 저렴한 가격에 분양전환을 받을 수 있는 조건이다.

반면 10년 공공임대 분양전환 가격에는 편법이 동원되고 있다. 입주 후 절반 시점인 5년이 채 지나지 않았는데도 불구하고, 미분양이란 특수성을 활용한 ‘확정분양가’ 개념을 적용해왔다. 국토교통부는 일찌감치 이 같은 방식을 불법으로 규정했다.

3생활권 한양수자인 와이즈시티 2·9단지의 59㎡는 1억 9650만원, 84㎡는 2억 6290만원에 각각 분양전환 계약을 끝낸 상태다. 반곡동 5단지 일부 세대 84㎡는 3억 2000만원 대로 분양전환 계약을 했다. 

문제는 2~4년 후다. 세종시는 분양전환 시점에 확정분양 가격을 관계 법령에 따라 산정하게 된다. 감정평가 2인 가격의 산술평균이 산출 기준이다. 임대사업자들이 제시한 가격보다 높아질 가능성이 많다. 

이 경우 임대사업자들이 초기 계약과 달리 시가 산정한 기준에 따르겠다는 입장을 통보하면, 입주자들 입장에선 뒷통수를 맞게 된다.

시 관계자는 “임대아파트 문제는 들여다보면 볼수록 양파 껍질처럼 속을 알 수 없다”며 “국토교통부가 제도 개선안을 담은 법안 발의를 준비 중이다. 이를 예의주시하고 있다”고 말했다.

어떤 식으로든 제도 변화가 올 경우, 선의의 피해자 발생은 불가피해보인다. 10년 공공임대 입주자들 역시 발생 가능한 문제에 선제적 대응의 필요성이 부각된다.

실제 국토부는 민주평화당 정인화(61, 전남 광양시·곡성군·구례군) 국회의원을 통한 입법 발의를 추진 중이다.

무주택자 범위 등 명확한 분양전환 자격 기준 부여가 핵심적으로 검토되고 있다. 2015년 9월 대법원 판례 이후 불거진 시기적 논란을 해소하는 규정도 부칙에 담길 것으로 예상된다. 논란의 소지가 있는 분양전환 가격 산정 기준은 별도로 다루지 않을 것으로 보인다. 

민간 10년 공공임대 분양전환가 산정 기준은 한국토지주택공사(LH) 10년 공공임대와 같은 기준을 적용할 것으로 보인다. 현재는 지난해 발표한 개선 대책에 따라 4년 임대 연장과 대출 조건 완화 등만 유효하다.

개정안은 세종시 3생활권과 4생활권 10년 공공임대에도 영향을 줄 것으로 보인다.

국토부 관계자는 “10년 공공임대 아파트를 ‘확정 분양가’로 계약하는 방식이 잘못됐다는 유권해석을 여러차례 건설업계에 전달했다”며 현행 계약 방식의 문제점을 재환기했다. 시 관계자 역시 “확정분양가 등의 계약방식으로 문제가 발생하면, 법으로 보호받을 수 있는 길이 없다”고 강조했다.

정부의 애매모호한 공공임대 아파트 정책이 이래저래 입주민들의 불안감과 혼란만 부추기는 모양새다.