사각지대 놓인 세종시 '상가 임차인', 보호 범위 확대

[세종포스트 한지혜 기자] 상가 임대차 보호법이 개정되면서 법의 보호를 받는 세종시 상가 임차인 범위가 확대된다. 

법무부(장관 박상기)에 따르면, 상가 임차인 보호 기준을 확대하는 ‘상가건물 임대차 보호법 시행령 개정안’이 지난 26일 국무회의를 통과했다. 개정안은 입법예고를 거쳐 내달 17일부터 시행된다.

세종시는 당초 법 적용이 가능한 환상보증금 기준액이 3억 9000만 원 이하였으나 5억 4000만 원으로 상향됐다. 서울 지역 환산보증금 기준액은 기존 6억 1000만 원에서 9억 원으로, 부산과 과밀억제권역은 5억 원에서 6억 9000만 원으로 늘어났다.

상가임대차법은 지난 2002년부터 시행됐다. 임대차에 관한 특례를 둬 소상공인과 자영업자의 권리를 보호하기 위한 목적에서 제정됐다. 젠트리피케이션(임대료가 올라 원주민이 쫓겨나는 현상), 권리금, 재건축에 따른 선투자 피해 보호 등을 취지로 한다. 

현행 상가임대차법은 환산보증금을 기준으로 임차인 보호 범위를 정하고 있다. 환산보증금은 보증금에 월세 환산액(월세×100)을 더해 산정한다.

환산보증금 기준에 포함되는 경우, 확정일자를 받은 임차인은 경매 절차에서 다른 후순위 채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 우선 변제권을 얻는다. 상가주는 임대료 증액 이후 1년 내 추가 증액하지 못하고, 인상율 한도도 당시 임대료 또는 보증금의 5%로 제한된다.

임차인은 임대차 기간 최대 5년 보장, 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약 갱신 등도 요구할 수 있다. 건물주가 부동산을 매각해 주인이 바뀌는 경우 임대차계약에 대한 권리 주장도 가능하다.  

법무부는 “각 지역별 주요 상권의 상가 임대차 실태를 기준으로 임차인의 하위 95%가 보호받을 수 있도록 인상 범위를 결정했다”며 “우선변제권, 임대료 인상률 상한 제한, 월 차임 전환시 산정률 제한 등 법의 보호를 받는 임차인의 범위가 확대될 것”이라고 말했다.

상가임대차와 관련된 각종 분쟁을 해결해주는 조정위원회 설치도 추진된다. 조정위원회는 주택임대차분쟁조정위원회가 설치된 대한법률구조공단 서울중앙･수원･대전･대구･부산･광주 6개 지부에 설치된다. 세종시는 대전지부 관할이다.

심의·조정 사항은 개정안 제20조에 따라 ▲차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁 ▲임대차 기간에 관한 분쟁 ▲보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁 ▲임차상가건물의 유지·수선 의무에 관한 분쟁 ▲권리금에 관한 분쟁 ▲그 밖에 대통령령으로 정하는 상가건물 임대차에 관한 분쟁 등이다.

10곳 중 3곳 법 보호 못 받아

지난해 5월 한국외식산업연구원이 발표한 ‘상가건물 임대차보호법의 개선방안 연구’ 보고서에 따르면, 임대차보호법 비보호대상 비율은 서울이 35.3%로 가장 높았다. 세종시를 포함한 광역시 상가도 10곳 중 3곳이 임대차보호법 적용을 받지 못하고 있는 것으로 분석됐다. 

세종시를 포함한 광역시 상가는 현행 3억 9000만 원 이하 상가 보호 대상 비율이 71.5%(377개)로 집계됐다. 평균 환산보증금액은 3억 2732만 원으로 3억 9000만 원 기준에 포함됐으나 실제 지역별로 세분화해 살펴보면, 초과 사례가 있는 것으로 나타났다.

보고서에 따르면, 실제 세종을 포함한 대구, 광주, 대전, 울산, 경기도 6개 시를 분석한 결과, 초과 환산보증금액 사례는 세종이 가장 높았다.

연구원은 “세종시 5억 1167만 원, 용인시 4억 3184만 원 등 일부 지역에서 상가임대차법 보호 환산보증금 기준을 넘어 범위 밖에 있는 것으로 조사됐다”며 “세종시는 정부부처 이전으로 인구유입률(전입률-전출율)의 차이가 전국에서 가장 높았지만, 상권이 형성되기 전부터 분양가가 높게 책정됐고, 매출액에서 임차료가 차지하는 비율도 높아지는 추세였다”고 밝혔다.

한편, 정부는 지난 2002년 법 제정 이후 환산보증금 기준을 올해까지 총 5차례에 걸쳐 개정해왔다.