분양형 호텔, 고통받는 투자자들 구제 방안은?

지난 9월 서울 여의도에서 호텔 투자자 수십 명이 시위를 벌였다. 운영사가 애초 약속한 수익률을 보장하지 않는다며 호텔 운영권을 투자자들에게 돌려달라는 집회였다.

분양형 호텔을 둘러싼 법적 분쟁이 급격히 늘어나고 있는데, 대부분이 위 사례처럼 운영사가 약속한 수익금을 지급하지 않는 게 원인이다.

소위 분양형 호텔이란 호텔 객실(집합건물 내 구분건물)을 아파트처럼 투자자들에게 분양해주고, 준공 후 객실을 위탁받아 호텔로 운영하는 수익형 부동산을 말한다. 이때 발생한 운영 수익금 중 일부를 소유자들에게 지급해준다. 현재 분양형 호텔은 전국에 150여 개 정도로 파악되고 있으며, 투자자들은 총 4만여 명에 이를 것으로 추정된다.

전형적인 투자 피해자로, 3년 전 퇴직한 최모(63) 씨는 “월급처럼 또박또박 연 10% 수익금을 보장해 준다는 분양형 호텔의 광고에 넘어가 충동적으로 계약했는데, 수익금을 받은 것은 고작 5달에 불과했다”며 “이후 운영사는 수익률이 떨어져 적자가 났다며 수익금을 전혀 주지 않고 있는 상황”이라고 말했다.

최모 씨를 포함한 투자자 대부분은 분양형 호텔에 약 3~7억 원 정도를 투자하면서 투자금의 50~70% 정도를 대출받았다. 수익금은커녕 대출이자만 부담하고 있어 그 피해가 상당하다. 분양받은 객실을 매각해 투자금을 회수하려 해도 수요가 없어 이마저도 여의치 않다. 분양형 호텔이 ‘투자자의 무덤’이 된 셈이다.

#.잇따른 분양형 호텔 투자 피해, 왜?

분양형 호텔 투자자들이 피해를 감수하는 원인은 어디에 있을까.

첫째, 규제 법률의 흠결을 들 수 있다.

분양형 호텔은 호텔업이 아닌 생활형 숙박시설로 분류되어 관광진흥법 대신 공중위생관리법이 적용된다. 공동주택관리법상 규제도 받지 않기 때문에 보증보험 등에 가입할 의무가 없다.

특히 운영사가 회계감사를 받거나 투자자들에게 회계 사항을 보고해야 하는 규정 등이 존재하지 않는다. 회계가 불투명하게 운영될 여지가 발생할 수밖에 없고, 투자자들은 호텔 운영이 잘되고 있는지 알 길이 없다. 실제 수익이 나는지, 적자가 나는지도 확인할 수 없다.

둘째, 분양사의 과장 광고 및 불공정한 계약서 조항을 들 수 있다.

분양사는 마치 매월 높은 수익금을 확정적으로 지급할 것처럼 광고하지만, 실제 계약서에는 “운영수익에 따라 수익금이 변동될 수 있다”는 조항이 있다. 수익이 없으면 수익금을 지급하지 않아도 투자자들이 어떠한 이의제기 또는 손해배상도 청구할 수 없도록 계약서를 만들어 놓은 것이다.

#.투자 시 주의사항은?

분양형 호텔에 투자를 계획하고 있다면 주의해야 할 사항은 무엇일까.

첫째, 계약서를 꼼꼼하게 검토하는 것이 우선이다.

확정적인 수익을 보장하는지, 수익금을 받지 못할 때 어떤 조치를 할 수 있는지, 운영사가 적자 또는 방만 운영할 경우 운영사에 어떤 조처를 할 수 있는지, 운영사의 운영행태를 감독할 수 있는지 등의 핵심사항에 대한 검토가 필요하다.

둘째, 운영사에 대한 정확한 정보를 확인해야 한다.

분양형 호텔은 투자자가 분양사와 분양계약, 운영사와 운영 위탁계약을 동시에 체결하는 구조다. 사정이 이렇다 보니 투자자들은 운영사를 직접 선택해 위탁계약을 체결하는 것이 아니라, 분양사가 일방적으로 정한 운영사와 반강제적으로 위탁계약을 체결하게 된다.

따라서 투자자들은 운영사의 호텔 운영능력, 자산상태, 장래 수익창출 가능성에 대한 충분한 검토과정을 거쳐야 한다.

#.피해 구제 방법은?

분양형 호텔에 투자해 손해를 보고 있는 피해자들은 어떻게 구제받을 수 있을까.

먼저, 운영사와 위탁계약을 해지하고 호텔 명도청구를 해야 한다. 동시에 일부 수분양자들로 구성된 관리단이 별도로 운영사를 섭외하고 운영을 위탁해 수익을 내는 방법을 강구할 수 있다.

이와 관련한 대법원의 최근 판결을 주목해야 한다.

“새로 숙박업을 하려는 자가 시설 소유권 등 정당한 사용 권한을 취득해 요건을 갖춰 신고를 했다면, 특별한 사정이 없는 한 이를 수리해야 한다”(대법원 2017. 5. 30. 선고 2017두34087 판결)는 내용이다. 하나의 호텔을 두 개 이상의 운영사가 운영하는 복수 영업을 인정한 것이다.

이 판결로 수분양자들로 구성된 관리단이 기존 분양사 측 운영사와 별개의 운영사를 직접 선정하고, 호텔 일부를 운영하여 수익금을 배분할 수 있는 길이 열린 것이다.

분양받은 투자 피해자들이 분양사를 상대로 분양계약의 해제 또는 무효를 주장하여 분양대금을 돌려받고 분양형 호텔로부터 탈출하는 방법도 고려할 수 있다.

단, 분양계약과 관련된 사실관계, 계약서 조항, 현재 호텔 운영 실태 등이 관련 법률에 합치하는지, 또는 무효 또는 해제 사유가 존재하는지에 대한 심층적인 분석이 전제돼야 한다.

분양사 또는 운영사의 과장 광고에 현혹돼 감당하기 어려운 손해를 입고 있다면, 위와 같은 구제 절차를 진행할 수 있을지 검토해보는 것이 필요하고, 관련 분야에 전문성을 갖춘 변호사의 조언을 구할 것을 조언한다.