세종시 상가 과잉공급, 행복도시 성장 걸림돌되나

[세종포스트 이희택 기자] 세종시 상가 공실률이 행정중심복합도시의 미래 성장을 가로막는 걸림돌이 되고 있다.

타 시·도에 비해 공실률 등이 상대적으로 심각하다는 분석이 나오고 있고, 상가 투자자와 분양자, 자영업자 모두 만만찮은 현실의 벽에 직면하고 있어서다.

결국, 정부가 이례적으로 행복도시 상가에 대한 전수조사 카드를 꺼내 들었다. 빠르면 오는 6월 첫 모니터링 결과가 나올 것으로 보여 귀추가 주목되고 있다.

이에 본보는 2차례에 걸쳐 세종시 행복도시 상가를 중심으로 문제점을 살펴보고, 관계기관과 전문가 등을 통해 변화 가능성을 모색해봤다.

세종시 행복도시 상가 현주소는?

세종시, 행정중심복합도시건설청, 한국토지주택공사(LH) 세종특별본부 등 관계기관들은 시 출범 이후 ‘상가 전수조사’ 등의 선제적 대응에 나서지 못했다. 부동산과 이·미용업, 병·의원 등 업종별 점포수 정도만 공표되고 있는 현실이다.

LH 최고가 낙찰제 폐해에 대한 개선 노력이 일부 있었으나 실효를 거두지는 못했다는 평가가 대체적이다.

현재로선 한국감정원 분석 결과가 현주소를 들여다볼 수 있는 유일한 창구다. 한국감정원은 매 분기 전국 17개 시·도 대상으로 오피스텔과 중대형 및 집합, 소규모 상가에 대한 투자수익률과 공실률, 임대료 등을 분석한 결과를 공표하고 있다.

다만 읍면동이나 생활권별 세세한 자료는 아니어서 맞춤형 정책 수립에 참고하기는 부족한 면이 많다는 인식이 크다.

한국감정원 자료에 따르면, 세종시 중대향 상가 투자수익률은 올 1분기 1.63%로 집계됐다. 중대형은 주용도가 상가 등인 3층 이상이거나, 연면적 330㎡ 초과인 일반건축물을 말한다. 일단 전국 평균 1.72%보다 낮다.

8대 특·광역시 중 부산(2.45%)과 인천(2.04%), 울산(1.91%), 대구(1.88%), 서울(1.87%)보다는 낮고, 광주(1.55%), 대전(1.48%)과 비교해선 높았다.

행복도시 토지가격이 지속 상승세인 데다 상가 프리미엄도 꺼지지 않는 분위기인 만큼, 수익률이 일정 선에서 유지된 것으로 보인다.

주용도가 상가 등인 2층 이하이고, 연면적 330㎡ 이하인 일반건축물인 소규모 상가는 1.41%로 대전(1.39%)만 앞섰다. 주용도가 상가 등인 집합건축물의 경우는 1.10%로 타 시·도에 비해 현격히 낮았다.

공실률은 ▲중대형 상가 14.3%(1위) ▲소규모 상가 8.8%(1위) ▲집합상가(공표되지 않음)에서 보듯 전국 최상위에 올라 있다. 중대형 상가 공실률은 지난해 3·4분기 연속 23%를 돌파하기도 했다.

임대료(월세)는 중대형 상가 기준 1㎡당 1만 7440원으로 대전(1만 7240원)과 울산(1만 7910원) 수준으로 파악됐다.

소규모 상가는 1㎡당 2만 1670원으로 서울(5만 2510원)과 부산(2만 7210원) 다음으로 나타났다. 이미 수도권 수준까지 올라서고 있는 모습이다. 집합상가는 서울(5만 2480원) 다음으로 높은 3만 3970원을 기록했다.

임대 보증금으로 보면, 중대형 상가는 평균 1억 7000만 원으로 8대 특·광역시 중 가장 낮았다. 7위인 울산(2억5000만원)에 크게 못 미쳤다.

소규모 상가와 집합상가 양상은 달랐다. 소규모 상가는 서울(3억 2000만원)과 대구(2억 1000만원), 인천(1억 9000만원)에 3위인 1억8000만원으로 높았다. 집합상가는 2억 9000만원으로 서울 및 인천(각각 3억 4000만원)을 바짝 추격했다.

1생활권 부동산업계 관계자는 “행복도시 주요 상권은 이미 서울에 육박할 정도로 상가가격이 치솟았다는 체감 인식이 많다”며 “미래 기대감 때문에 가격은 내려가지 않고, 인구수는 30만여 명에 불과한데 상가가  과잉 공급되다 보니 공실율은 늘어나고 개·폐업이 반복되는 게 현실”이라고 진단했다.

3생활권의 한 부동산공인중개사도 “일부 지역의 경우, 상가 1호의 수요가 6세대에 불과하다는 단순 계산이 도출되기도 했다”며 “그만큼 수요 대비 상가 공급이 많다는 얘기”라고 했다.

이해찬 국회의원도 지난해 국정감사에서 상가 과잉공급 문제를 지적한 바 있다. 조만간 입주를 시작하는 3생활권 일부 아파트들의 경우, 단지 내 상가가 전체 세대수 대비 20% 이상의 기형적 구조가 양산되고 있다.

이는 주변 상권 활성화를 저해하는 한편, 상가 대란을 가져올 수 있다는 우려로 이어지고 있다.

팔짱낀 세종시·행복청·LH세종본부

이미 상가 문제는 지난 2012년 초기 공급 당시부터 예고됐다. 당시 더불어민주당 박수현 국회의원은 LH의 최고가 낙찰제 방식의 상가 공급 방식에 대해 집요하게 파고 들었다.

토지 및 단지 내 상가 최고가 낙찰제는 상가 분양가를 터무니없이 치솟게 했고, 결국 건축물과 상가 주인은 임대가격을 높일 수밖에 없는 구조를 고착화시켰다. 임차인들은 높은 보증금과 월세에 시달렸고, 이는 고스란히 물가상승률에 반영됐다. 이같은 악순환이 지난 6년여간 되풀이됐다.

이 과정에서 행복청과 세종시, LH 세종본부는 한결같이 ‘자율 시장 원리’로 돌아가는 상권 문제에 개입하기 어렵다는 입장을 고수했다. 상가 문제의 원인을 제공하고, 물가 안정의 책임을 맡고 있지만 사실상 방치해온 셈이다.

6.13 지방선거를 앞두고 일부 단체장 및 시의원 후보들이 이 문제의 적극 해결에 나서겠다는 공약을 발표하기 시작하면서, 상가 문제 해법은 새로운 국면을 맞고 있다. <계속>