[세종포스트 이희택 기자] 정부의 주택시장 안정대책 중 세종시에 적용되는 내용은 무엇일까.
정책 초점은 다주택자의 추가 대출 차단과 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회 확대, 투자 목적 주택구입 억제, 불법 청약·전매 관리 강화로 요약된다.
전반적으로는 지난해 8.2 부동산 대책 이후로도 집 값 상승이 멈추지 않고 있는 수도권 규제가 핵심이다. 이는 보유세(종합부동산세+재산세 등) 강화에서 확인할 수 있는 대목이다.
기획재정부는 13일 오후 관계부처 합동으로 ‘주택시장 안정방안’을 발표했다. 정책 방향이 수도권을 타깃으로 설정했으나, 투기지구인 세종시에도 적잖은 영향을 미칠 것으로 분석된다.
세종시에 변화를 가져올 사항들을 살펴보면, 다주택자 대출 강화 의도가 엿보인다.
2주택 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 할 수 없다. 또 1주택 세대 역시 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 어렵게 된다. 이사·부모 봉양 등 실수요 또는 불가피한 사유만 예외 사항으로 뒀다.
세부적으로는 1주택자가 부득이한 사유로 세종시에 이사하고 2주택 소유를 하는 경우, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTV) 각 40%를 적용받는다.
사유는 학교 취학과 근무, 1년 이상 질병 치료 또는 요양, 학교폭력으로 인한 전학 등이 해당된다. 2년 이내 기존 주택 매각을 전제로 한다. 타 지역 거주 60세 이상 부모를 세종시로 전입시켜 별거 봉양하려 할 때도 2주택 소유를 인정한다.
2주택 이상 세대가 생활안정자금 목적의 주택담보대출을 받을 시에도 변화가 찾아온다. 14일부터 LTV와 DTV 각각 10%p씩 상향된 비율을 적용받는다. 전세자금 대출에 대한 공적보증도 금지한다. 1주택자(부부합산)는 부부합산 소득 1억원 이하까지 전세자금 보증을 허용한다.
이밖에 공시가격 9억원 초과 고가주택 구입 시, 실거주를 제외한 주택담보대출은 불허한다. 예외는 무주택세대가 주택구입 후 2년 내 전입, 1주택세대가 기존 주택을 최장 2년이내 처분 시에만 적용한다.
양도소득세도 강화된다. 실거래가 9억원 초과 1주택자는 2020년 1월 1일 이후 양도하는 물건부터 2년 이상 거주에 한해 최대 80% 장기보유특별공제를 적용받는다.
2년 미만 거주 시 15년에 30%를 적용받게 된다. 기존에는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최소 24%(3~4년)에서 최대 80%(10년 이상)를 받았다. 등록 임대주택 양도소득세 감면 가액 기준은 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용한다.
부동산 청약과 계약, 입주 과정의 제반 조건도 까다로워진다.
실거래 신고기간이 현행 60일에서 30일로 단축되고, 부동산 거래 계약 무효·취소 또는 해제 시 신고의무 부여 등의 제도 개선도 이뤄진다. 위반 시 3000만원 이하 과태료를 부과한다.
청약 당첨 후 자금조달계획서 제출 시, 기존 주택 보유현황과 현금증여 등 신고사항이 추가됐다. 다주택자의 과다 대출·증여 등의 조사도 강화한다. 부정 청약자에 대한 공급계약 취소도 의무화한다.
부정 청약 위반행위자는 이익의 3배에 해당하는 금액이 3000만원 이하면 3000만원, 초과하면 해당 이익의 3배 상당 금액을 벌금에 처하도록 했다. 사업주체가 부정 당첨자에 대한 공급계약을 의무적으로 취소하도록 주택법을 개정한다.
일부 인터넷커뮤니티를 통한 집주인의 호가 담합, 중개업자의 시세 왜곡, 공공 시세 조종행위 등에 대한 별도 처벌 방안도 마련했다. 세종시 커뮤니티를 예로 들자면, 세종시닷컴과 세종맘카페 등이 해당할 수 있다.
내년 하반기부터 주택청약 시스템 관리는 금융결제원이 아닌 한국감정원이 맡는다. 청약 시스템을 넘어 불법 당첨자 관리, 부적격 당첨자 검증 등 공적 관리를 강화하겠다는 뜻이다.
무주택자 요건도 변화한다. 앞으로는 분양권·입주권 소유자나 매수자도 유주택자로 간주한다. 85㎡ 초과 주택에 추첨제 청약 당첨 시, 무주택자에게 우선 당첨 기회를 부여한다. 기존에는 함께 경쟁하는 구도였다.
공시가격 9억8000만원 이상 주택부터 적용할 종합부동산세 과제는 세종시 대부분 아파트에 큰 영향을 주지는 않을 것으로 해석되고 있다. 합산시가 14억원 이상 다주택자의 경우, 종부세 상향 대상에 포함될 것으로 보인다.
주로 수도권 주택을 타깃으로 두고, 공정시장가액비율이 내년부터 현행 80%에서 연간 5%p씩 2022년까지 100%로 상향된다.
하지만 이번 규제 강화가 수도권 주택 가격 상승 억제에 있음에도 불구하고, 같은 투기지구인 세종시까지 맞물려 들어가면서 불필요한 시장 위축을 가져올 것이란 우려의 목소리도 나온다.
지난해 8.2 부동산 대책 당시, 수도권과 같은 투기(과열)지구로 묶는 것이 바람직한가란 주장이 나온 것과 같은 맥락이다. 세종시의 경우, 공시가격 9억원 이상 주택거래가 드물기 때문이다.
2030년 완성기로 가기까지 갈 길 먼 세종시 정상 건설에 역행하는 조치란 비판론도 제기된다. 인구 유입과 시장 위축 등의 부정적 영향을 줄 수 있어서다.
정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수는 “최근 세종시에는 분양 물량이 없어 당장 제도 변화를 적용할 만한 주택은 없어 큰 영향은 없을 것”이라며 “다만 다주택자 대출 억제 등으로 인한 시장 위축은 일부 있을 것으로 본다. 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회도 일부 확대될 전망”이라고 말했다.
