[세종포스트 이희택 기자] 세종시 ‘공공임대 아파트’ 뇌관이 또다시 고운동에서 폭발하고 있다.
이미 공공임대는 ▲분양전환 시점 및 가격(5년 및 10년) ▲분양전환 가격 산정 기준(10년) ▲임대기간 도중 건설(시행)사 변경 후 ‘시세차익 장사’ 논란 등으로 인해 지역사회 이슈로 부각된 지 오래다. 전국 공통의 문제이기도 하다.
최근 고운동 중흥S클래스 프라디움에서 발생한 논란은 이전과 다른 새로운 양상이다. 분양전환 시점에 적용할 ‘주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 기준’이 무주택 서민들의 ‘내 집 마련 꿈’에 절망감을 주고 있어서다.
2015년 말 고운동 중흥S클래스 프라디움 입주… 이들에게 펼쳐진 장밋빛 미래
중흥S클래스 프라디움은 지난 2013년 3월 중흥건설에 의해 공급된 5년 공공임대 아파트(1459세대)로, 지난 2015년 12월 입주를 시작했다.
입주자들은 건설사와 계약 당시부터 전체 임대기간 5년 중 절반이 지난 시점에서 분양전환키로 합의했다. 그 결과 지난해 도담동 중흥S클래스 그린카운티(965세대)에서 빚어진 건설사와 입주자간 분양전환 시점 갈등이 재현되지 않았다.
당시 입주조건 자체가 좋았던 만큼, 장밋빛 미래가 펼쳐졌다. 84㎡로 구성된 7단지의 경우, 층별 최소 2억 1930만 원에서 2억 6560만 원에 사실상 분양가를 확정했다.
당시 대출규제도 크지 않아서, 무주택 서민이 주류인 상당수 입주자들이 2억 원 안팎의 대출을 받은 것으로 파악되고 있다. 주택담보대출비율(LTV) 60%를 적용받아 KB 시세(3억3000여만 원) 기준 최대 2억 원까지 대출이 가능했던 것. 대부분 제2금융권을 통해 진행했다.
입주자들이 입주 시점부터 2년 6개월 뒤 ‘내 집 마련의 꿈’에 부풀어있었던 건 어찌보면 당연했다. 대부분 무주택 세대였기에 더욱 그러했다.
예상치 못한 복병, ‘정부 8.2 부동산 대책’을 만나다
2년 6개월간 기다림의 끝은 ‘분양전환 계약’이 시작되는 바로 다음 달이다. 내 집 마련의 시발점이 될 지, 다시 셋방살이를 찾아 떠나야할 지 운명의 갈림길에 서 있다.
이 과정에서 예상치 못한 복병들이 등장했다. 지난 정부의 11.3 부동산 대책(2016년), 현 정부 들어 8.2 부동산 대책(2017년)이 그것이다.
그 결과 세종시는 조정지역에서 투기(과열)지구로 지정됐고, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화됐다. 각각 60%, 50%에서 40%까지 떨어졌다. 그나마 서민 실수요자(분양가 6억 원 이하, 부부합산 연소득 7000만 원 이하 등)는 LTV 50%를 적용받는다.
이 기준대로라면, 7단지 입주자들은 세대에 따라 최소 1억965만 원에서 최대 1억3280만 원까지만 대출받을 수 있다. 2억 원 안팎까지 대출받았던 입주 초기와 전혀 다른 상황을 맞이했다. 상당수 입주자들에게 발등의 불이 떨어진 셈이다.
기본 대출 외에 최대 1억원 이상의 현금을 추가로 마련해야 하기 때문이다. 길거리에 나앉지 않으려면, 지인·가족에게 도움을 구하거나 사금융에 손을 대야하는 상황이다.
입주자 A씨는 “대출규제를 완화한 지난 정부 정책은 내 집 마련의 소박한 꿈을 실현하는데 도움을 줬다”며 “다주택자 등의 투자·투기 목적 주택 구매를 규제하는 현 정부 정책 기조도 동의한다. 하지만 일부 사각지대에 놓은 서민들은 피해를 보고 있다”고 호소했다.
LTV 60%를 적용받는 대전과 충남·북 등 인근 공공임대 입주자들과 비교하면, 같은 조건에 역차별을 받고 있다는 지적도 했다.
입주자 B씨도 “세종시 무주택 서민은 법령 기준에 따라 다른 시·도 공공임대 입주자와 같은 LTV를 적용받는 게 형평성에 맞다”고 제안했다.
“세종시에 예외는 없다”… 공공임대 입주자 ‘내 집 마련 꿈’ 물거품되나
사실 정부는 지난해 8.2 부동산 대책에 사각지대 해소방안을 담았다. 대책 발표 전 입주자 모집을 공고한 아파트 대출에는 기존 LTV 60%를 적용하고 있다. 또 다른 사각지대가 발생되자 제도 개선을 추가로 단행했다. LTV 50% 적용 기준을 부부합산 연소득 6000만 원에서 7000만 원으로 변경한 것이 대표적 사례다.
고운동 중흥S클래스 프라디움 공공임대에도 예외적 조치를 인정해달라는 게 입주자들의 바램이다.
지난 2013년 사실상 ‘분양’ 방식으로 공급된 공공임대 아파트고 대다수 입주민 구성 자체가 실수요층인 무주택 서민들인 만큼, 신규 LTV 40% 또는 50% 적용이 불합리하다는 주장이다.
다만 일부 자금 여력이 있거나 공공임대를 투자 수단으로 여겨 들어온 세대에게도 동일한 대출 혜택을 달라는 뜻은 아니다.
김흥호 7단지 입주자 대표는 “임대주택 거주자들마저 ‘투기지구’란 동일한 잣대를 들이대는 건 불합리하다”며 “현행 제도상 허점 때문에 당장 다음 달까지 자금을 마련하지 못하는 세대는 사실상 강제로 쫓겨나게 된다. 생애 최초 또는 이제 겨우 1주택 마련을 기대한 세대들의 꿈이 물거품 되지 않도록 도와달라”고 말했다.
하지만 정부가 프라디움에 예외적 조치를 취하기는 쉽지 않을 전망이다. 분양전환 공고가 다음 달부터 진행되는 만큼, 8.2 대책 이후 입주자 모집에 나선 아파트로 분류되서다. 제도 개선을 하지 않는 한, 프라디움 세대들은 LTV 50% 이상 대출이 안된다. 이미 제1금융권에 대출 문의를 했고, 회신은 정부와 동일했다.
금융위원회의 원칙적 입장도 재확인했다. 금융위는 정부 8.2 부동산 대책에 따라 LTV를 적용할 수밖에 없다는 답변을 보내왔다.
입주민들은 남은 기간 국토교통부와 국민신문고 등에 민원을 접수하며 지푸라기도 잡겠다는 입장이다.
고운동 프라디움 뇌관 폭발, 연쇄 반응 예고
고운동 프라디움 사례는 세종시에선 최초다. 기존 공공임대와 또 다른 양상이다. 정부 8.2 부동산 대책이 가져온 후폭풍으로 본 모습을 드러냈다.
이번 프라디움 뇌관 폭발은 연쇄 반응을 가져올 것으로 보인다. 앞으로 유사한 조건에 놓인 아파트들의 분양전환 시기가 순차적으로 찾아오기 때문이다.
다음 차례는 확정분양가로 공급된 한양수자인의 10년 공공임대로 예상된다. 2021년경 보람동(3-2생활권) 773세대와 소담동(3-3생활권) 1397세대가 프라디움과 같은 상황에 놓이게 된다. 또 올해 말부터 입주를 시작하는 반곡동(4-1생활권) L3블록의 10년 공공임대(362세대)도 미래 불안요인을 잠재한 곳이다. 이곳 역시 확정분양가로 공급됐다.
