#. 개정된 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권이란?
2018년 10월 16일 개정된 상가건물 임대차보호법은 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는 기간을 기존 5년에서 10년으로 연장하는 내용이 골자다.
계약갱신요구권은 상가건물 임대차보호법 제10조에 규정된 임차인의 권리다. 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.
계약갱신요구권은 임차 상인이 적정 기간 안정적으로 사업을 유지할 수 있도록 하겠다는 취지로 규정됐다. 하지만, 기존 법률에서는 계약갱신 보호 기간이 5년으로 제한 돼 실질적인 임차 상인 보호에 취약하다는 비판이 꾸준히 제기됐다.
대개 창업에는 보증금, 권리금, 인테리어, 기타 필요한 시설 등 초기 투자비용이 수반된다. 프랜차이즈 창업은 여기에 가맹비 등까지 비용이 더 많이 들어간다. 하지만 임차인이 초기 투자비용을 회수하고 수익까지 창출하려면 상당한 시간이 걸릴 수밖에 없다. 따라서 기존 5년만으로는 임대차기간을 보호하기에는 절대적으로 미흡했던 게 사실이다.
보호 기간을 10년으로 연장한 것은 바로 이 같은 문제점을 해결하기 위해서다. 법 개정으로 임차인은 임대인에게 최초 임대차기간을 포함해 전체 기간 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있게 됐다.
또 임차인의 노력으로 상권이 형성된 경우, 임대인이 임차인에게 무리하게 월세 인상을 요구하거나 이에 응하지 않으면 퇴거를 요청하는 전형적인 ‘갑질’ 사례도 줄어들 것으로 기대된다.
#. 계약갱신요구 10년으로 변경되는 경우는?
개정 상가건물 임대차보호법은 지난해 10월 16일 공포일로부터 시행됐다. 다만, 계약갱신요구는 법 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다. 이 규정은 부칙에 담겨 있다.
따라서 개정 법률 시행 이전 계약이 체결돼 전체 임대차기간이 최초 임대차기간을 포함해 5년이 넘었거나 5년 임대차계약이 진행 중이라면 임대 기간 10년 보호 적용을 받을 수 없다.
다만, 개정 법률 시행 이전 계약이 체결됐더라도 임차인과 임대인이 합의해 계약을 갱신했다면 개정 법률의 적용을 받을 수 있다.
다시 정리하자면, 개정 법률 시행일을 기준으로 기존 법률에 따라 한 번이라도 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 가지고 있었던 임차인은 개정법의 혜택을 받을 수 있다.
개정법 시행으로 전형적인 ‘임대인의 갑질’ 사례는 줄어들 것으로 기대되지만 임대차계약 기간이 10년으로 늘어난 만큼 임대인과 임차인 간 분쟁은 더욱 복잡 다양화될 것으로 예상된다.
