[세종포스트 이희택 기자] 세종시 ‘5년 공공임대 아파트’ 분양 전환을 놓고 불거진 시행사와 입주자 간 갈등이 민간 영역으로 확산되고 있다.
한국토지주택공사(LH)가 공급하는 10년 공공임대와 분양 전환시점 및 분양가 산정기준은 다르지만, 임대주택법의 허점이란 양상은 동일하다.
아름동 5년 임대아파트(587세대) 입주자 A씨는 지난 2일 청와대 국민청원·제안 코너에 임대주택법 제9조(임대아파트 매각제한규정)의 수정을 요구했다.
아름동 임대아파트는 B건설사가 지난 2012년 7월 입주자모집공고에 이어 같은 해 8월 입주자들과 계약 체결한 민간 5년 공공임대주택이다. 2014년 10월부터 입주가 시작됐다.
LH의 10년 공공임대와 마찬가지로 민간 임대아파트에서도 분양 전환시기와 분양가 산정기준이 문제를 키웠다. 특히 B건설사가 지난해 12월 돌연 C산업에 사업시행권을 넘기면서 주거의 불안정성도 이슈가 되고 있다.
임대아파트 입주민 ‘청와대 국민청원’, 왜?
청원자 A씨는 “5년 임대 후 우선 분양받되 2년 6개월 후라도 조기분양이 가능하다는 전제 아래 확정분양가 2억 6200만원에 (B건설사와) 합의계약서를 작성했다”며 “조기분양 협의는 지난해 상반기부터 진행됐는데, B건설사가 여러 이유를 대며 이를 미뤄왔다”고 밝혔다.
조기분양 전환가격이 당초 확정분양가(2억 6200만원)보다 크게 낮은 2억 원 초반대로 산출되면서 B건설사의 태도 변화가 나타났다는 게 A씨의 설명.
전환가 산정은 임대주택법 규정에 따라 세종시와 협의를 거쳐 확정하게 된다. 애초부터 확정분양가 자체에 위법 소지가 있는 셈이다.
현행법에는 표준임대가격(보증금과 임대료)과 보증금을 더 내고 덜 내는데 따라 임대료 조절이 가능한 전환임대가격 2가지만 담겨 있다.
확정분양가는 특수한 조건에서 사업자 재량으로 제시하는 공급방식이다. 통상 미분양 물량이나 실제 계약 시 부적격자나 포기자로 인한 잔여 물량을 소진하기 위해 소위 ‘무순위(만 19세 이상 누구나 청약 가능)’로 공급할 때 적용한다. 4순위 공급방식으로도 불린다.
이러한 배경 아래 분양 전환 협의가 지연됐고, 지난해 12월 갑작스레 사업시행자가 B건설사에서 C산업으로 변경됐다.
B씨는 “새로운 임대사업자인 C산업이 임차인을 (우선 분양대상) 적격과 부적격으로 나누며, 부당한 논리와 유권해석으로 입주민들을 혼란에 빠뜨리고 있다”며 “최근에는 일부 세대를 제3의 임대사업자나 개인에게 불법으로 예약 매도하는 계약을 체결하고 있다”고 성토했다.
“부동산업자와 예약 매도 수요자들이 주말 등 수시로 아파트를 방문하면서 입주민들의 불안감을 더욱 부추기고 있다”고도 했다.
국토부·지역국회의원·청와대… 약자들의 호소
입주민들은 국토교통부에 유권해석을 의뢰하는 한편 청와대와 국회 등에 현재 상황을 호소하고 있다.
국토교통부에는 C산업의 규모와 자금조달력에 대한 검증을 요청했다. 입주자들이 C산업에 대해 1세대 당 2억 5000여만 원으로 587세대를 통째로 매수할 있는 능력이 있는 회사인지 의심하고 있기 때문이다. 국민주택기금의 지원을 받더라도 전체 매수금액이 약 1460억 원에 달한다는 계산에서다.
국민청원자 A씨는 “세종시에 B건설과 C산업간 소유권 이전 과정에 불법이 없었는지 검토를 요청했으나 절차상 어렵다는 답변을 들었다”며 “국토부장관이 가능한 절차는 물론 부당 거래가 있었는지 직접 확인해달라”고 간청했다.
C산업이 제3의 임대사업자 또는 개인에게 최소 50세대를 예약 매매하려는 시도에 대해서도 조사를 촉구했다. 임대주택법상 ‘임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다’고 규정하고 있으나, 법의 보호망을 벗어나 부당 거래를 하고 있다는 주장이다.
주거안정과 임차인 보호를 위해 마련한 임대주택법 취지를 무력화하는 일이라는 해석과 함께 C산업의 이중적 행태 방지를 촉구했다.
C산업이 B건설과 입주자간 맺은 계약 내용과 다른 사항을 제시하는 데 대한 해결도 요청했다. C산업이 부적격자 기준을 엄격하게 적용, 세입자들의 내 집 마련 꿈을 가로막고 있다는 게 A씨의 설명이다. 부적격자가 많아질수록 C산업의 이익이 커지기 때문이다. C산업이 전체 세대의 약 9%인 50세대를 부적격 세대로 분류하고 있다는 의혹도 제기했다.
A씨는 지역구 이해찬 국회의원을 향해 “우리 목소리를 청와대에 온전히 전달해 달라. 국회 차원의 국정감사 실시해 달라”고 호소했다. “5년이든 10년이든 임대기간이 끝나기 전, B건설사처럼 특별한 이유 없는 매각 행위를 원천적으로 차단할 수 있는 제도 마련이 시급하다”고도 했다.
그러면서 “우리의 요구가 받아들여지지 않으면 C산업에 의해 부적격 판정을 받은 최소 50여 세대의 임차인들은 내 집 마련의 꿈을 포기해야 한다”고 하소연했다.
B건설·C산업 “사업권 양도양수 법적 문제없어”
B건설과 C산업은 사업권 양도양수에 법적 문제가 없다는 입장이다.
B건설사 관계자는 “5년 공공임대 수익성이 안 나온 부분도 있지만, 회사 사업방향이 임대에서 분양으로 전환된 측면이 있다”고 해명했다. “5년 공공임대 분양가 산정 기준이 잘못됐다. 주변 시세와 지나치게 동떨어져 있다”고도 했다.
C산업 관계자도 “법률상 문제가 없다”고 입주자들의 주장을 일축했다.
사업권 양도 전 입주자들과 협의가 없었다는 문제 제기에 대해 B건설사 관계자는 “협의를 했다면 입주민들이 매각을 허용하지 않았을 것”이라고 했다.
C산업의 자금능력에 대한 입주민들의 의심에 대해서는 “은행이 매각 과정을 검토했다. C산업은 불안정한 기업이 아니다”고 했다.
C산업 측은 조기 분양전환 방침에 대한 입장도 밝혔다. 당장 오는 9일부터 입주자들과 협의를 진행하겠다는 것. 내년 10월 일괄 분양 전환을 원하는 입주자와 조기분양 희망자를 구분해 협상을 이원화하는 방안도 검토 중이다.
상속·판결·혼인·직장분리 등 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 부적격자(유주택자)에 대한 구제에 대해선 공감대를 형성했다. ‘부적격자 솎아내기’를 통한 수익 챙기기 의혹과는 거리가 멀다는 반박론도 제기했다.
C산업 관계자는 “임대주택법 자체가 이미 구법이 돼버렸고 상당히 엉망”이라며 “2015년 대법원 판례 등 무주택 요건에 맞춰 ‘부적격자’를 적용하겠다. 분양 전환가 산정은 당연히 세종시와 협의를 통해 확정한다”고 답변했다.
일반인에게 매각하려한다는 입주자들의 의혹제기에 대해선 부인했다. 단, 임대사업자와 협의 가능성은 열어뒀다.
그는 “임대주택법이 허술하다 보니, 전국적으로 사업시행자와 임차인간 갈등 양상으로 비화되고 있다”며 “사실상 투기 대상으로 전락한 측면도 있다. 법 개정과 정비가 조속히 이뤄졌으면 한다”고 말했다.
세종시와 행복청, 중재 역할 나서나
세종시는 최대한 입주자 편에서 문제를 해결하겠다는 입장이다. 시 관계자는 “A건설사와 이면 계약 방식으로 진행된 ‘확정분양가’ 개념은 법률에 없는 것”이라며 “일단 시 입장에선 관련 법에 따른 분양 전환가 산정에 객관성을 기하는데 최선을 다할 것”이라고 했다.
적격자와 부적격자 판단 기준에 대해선 국토교통부 유권 해석 결과로 접근할 계획이다. 그는 “임차인과 임대사업자 어느 한 쪽이 맞다, 틀리다로 규정할 수 없는 ‘양날의 검’”이라며 “다만 사업권 양도 전 (입주자에게) 언질만 줬어도 충격은 덜했을 것이다. 임차인 입장에서 최대한 도울 것”이라고 했다.
시 역시 C산업의 제2차 사업권 매도 물량을 50세대 수준으로 파악했다. 입주민들이 제기한 수치와 일치한다.
행복청도 국토부 유권 해석 등을 기다리는 분위기다. 행복청 관계자는 “사업권을 중도에 매각한 A건설사에게 도의적 책임이 있다”며 “그러나 어느 한쪽 주장만 일방적으로 수용할 수 없는 구조”라고 밝혔다.
제2·3의 ‘공공임대 논란’ 이어질 듯
이번 논란은 아름동 아파트 한 곳의 문제로 끝나지 않을 전망이다. 관련 법 정비와 재발방지 대책 마련이 시급한 이유다.
실제 올 연말까지 10년 또는 5년 공공임대 입주 물량만 6107세대로 집계되고 있다. 5년 임대가 3575세대, 10년 임대가 2532세대다.
전국적으로는 최근 강원도 속초의 한 공공임대 아파트에서 이 같은 문제가 재현되고 있다. 소송전으로 비화되는 모습이다. 현재 관련법의 허술한 틈을 타 제2·3의 ‘공공임대 논란’이 재현될 소지가 다분하다.
한편, 아름동아파트 입주민들이 지난 2일 시작한 청와대 국민청원에는 3일 오후 6시 현재 2162명이 참여했다. 5월 2일까지 20만 명 이상 청원이 있을 경우, 정부 및 청와대 관계자가 답변을 내놓게 된다.
