#. 세종시의 한 원주민 상가조합이 개발회사를 차려 한국토지주택공사(LH)로부터 상업용지를 분양받은 뒤 다운계약서를 작성하는 방식으로 되팔아 최소 수억 원의 시세차익을 거둔 정황이 포착됐다. 시는 검찰과 국세청에 수사 또는 조사를 의뢰한 상황이다.
#. 세종시 어진동 중앙타운은 아파트 관리사무소 기능의 관리단 운영을 놓고 갈등을 빚고 있다. 현 관리단과 비상대책위간 법정 공방으로 치달은 상황.
#. 세종시 어진동 에비뉴힐 역시 관리단 운영주체를 놓고 내부 구성원들간 치열한 싸움이 벌어지고 있다. 세종세무서를 사이에 두고 관리단 고유번호증 주체를 놓고 다툼을 벌이고 있다.
[세종포스트 이희택 기자] 정부의 8.2 부동산 대책은 아파트 규제에 초점을 맞췄고, 세종시는 투기지구 선정이란 철퇴를 맞았다. 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하고, 거품낀 시장을 정상화하겠다는 취지다.
세종시 상가는 어떨까. 여전히 정부 규제의 사각지대에 놓여있다. 중앙과 지방 정부의 무관심 속에 방치됐던 상가시장의 문제점들이 최근 수면 위로 떠오르고 있다.
이미 호가는 치솟을 대로 치솟았고, 이는 고스란히 물가에 반영되고 있다. 이 과정에서 상업용지 다운계약 정황이 포착됐는가 하면, 최근에는 상가 운영권을 둘러싼 주도권 쟁탈전이 점입가경으로 치닫고 있다.
상가 다운계약 의혹은 시발점… 물가상승 원인으로 작용
지난 달 세종시의 한 원주민 상가조합은 LH로부터 분양받은 땅을 다른 회사에 넘기는 과정에서 다운계약 의혹을 받고 있다.
세종시 상업용지 거래 과정에서 다운계약 의혹이 제기된 것은 이번이 처음이다.
지역 부동산업계 관계자는 “아파트 뿐만 아니라 상가 시장에서도 다운 또는 업 계약 정황이 나타나고 있다”며 “이 같은 관행이 상가 임대 조건을 부풀리고, 다시 물가상승을 부추기는 원인이 되고 있다”고 지적했다.
관리단(대표) 구성을 둘러싼 쟁탈전 치열… 누구 말이 진실인가
상권 형성기에 나타나는 문제점들도 속속 드러나고 있다.
소위 건축주 또는 시행사가 상가 입주자 모집 전에 구성한 관리단을 놓고, 새로이 입주자 대표를 구성하거나 구성하려는 이들이 정당성과 투명성 문제를 제기하고 있는 것.
지난 2015년 상반기 준공한 중앙타운과 지난해 12월 준공한 에비뉴힐 얘기다. 중앙타운은 현 관리단을 대상으로 비상대책위가 문제를 제기 중이고, 법적 송사를 거듭하고 있다.
관리비를 다른 용도로 유용하거나 터무니없이 높게 책정한다는 의혹을 제기하는 한편, 준공 후 구성한 관리단이 건축주 또는 시행사의 꼭두각시 역할을 하며 입주자 편에 서지 않고 있다는 불만을 터트리고 있다.
반면 현재 관리단의 중심 구성원들은 시행사 등과의 관련성을 일축하고 있다. 정당성이나 투명성에 저촉될 행위도 한 적이 없다는 입장이다.
새로이 구성했거나 뽑아야할 입주자 대표의 절차적 정당성에 대해서도 상호 주장이 엇갈리고 있다.
중앙타운 비대위는 “현 관리사무소와 운영단이 시행사 등과 함께 짜고 치는 고스톱을 하고 있다”며 “회계 공개 요구 등도 무시하고 있다. 입주자들에 대한 주차장 유료화와 불필요한 지출 등 의혹 투성이”라고 비판했다.
이에 대해 중앙타운 관리단은 “시행사 연관성은 허위 사실이다. 주차장 유료화도 입주자 다수의 동의 과정을 거쳤다”며 “비대위 주장은 사실과 다르다”고 반박했다.
에비뉴힐은 현 관리단을 대신하는 입주자 대표회의가 최근 세종세무서로부터 고유번호증을 받고, 권리 획득에 나서고 있다. 하지만 현 관리단이 이를 수용할지 여부는 미지수다. 새로운 입주자 대표회의를 승인하지 않으면, 이를 해결할 수 있는 방안은 민사 소송이 유일하다. 중앙타운과 마찬가지로 송사에 휘말릴 가능성을 안고 있는 것.
에비뉴힐 신임 입주자 대표회의 관계자는 “지나치게 높은 관리비 부과와 3층 분양 업종에 대한 과장 광고, 불투명한 관리단 운영 등 문제점이 너무 많다”며 “적법한 절차를 갖고 선출된 A동과 B동 대표를 인정하지 않고 있다”고 밝혔다.
에비뉴힐 관리소장은 “전임 관리단도 상가들의 부분 소유자고 최대 주주”라며 “양측 모두 동반자적 관점에서 함께 나아가지 못하고 있다”는 말로 현 상황을 설명했다.
관리단 문제와 대표성을 원만히 해결하기 위한 법적 구성 요건을 갖추기도 쉽지 않다. 신도시 특성상 외부 투자자들이 상가 소유주인 경우가 많아, 아파트처럼 신속한 의사결정이 현실적으로 어렵다. 한쪽에선 이 같은 허점을 이용해 관리단을 독점하며 전횡을 자행하고 있다고 주장하고, 다른 한쪽은 사실무근이라며 맞서고 있다.
법의 사각지대에 놓인 '상가'… 정부 8.2대책도 아파트에만 초점
행정중심복합도시건설청과 세종시 등 관계 기관도 이 같은 문제 발생의 소지를 일찌부터 인지하고 있었다.
하지만 상가 관리가 법의 사각지대에 놓여있어 방관할 수밖에 없는 상황이다. 상가가 법무부령인 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의해 다뤄지기 때문이다.
반면 양 기관 모두 공동주택 관리 과정에서 나타나는 잡음에 대해선 적극적인 개입을 하고 있다.
행복청 관계자는 “(관리단 구성 등을 둘러싼) 민원이 가끔 들어온다. 아파트는 준공 승인 후 주택법으로 지자체 등에서 관리할 수 있지만, 상가는 사실상 사각지대”라며 “상가는 다른 법(법무부)에 의해서 다뤄지고 있어, (행복청과 세종시 등이) 할 수 있는 역할이 많지 않다”고 말했다.
지역의 한 중개업소 관계자는 “본질적으로는 입주자 대표회의의 주도권을 둘러싼 이권 쟁탈전 양상”이라며 “중앙정부도 상가를 민간 영역으로 치부하고 통제력에 한계를 보이고 있다. 세종시 상가 문제는 한번쯤 진지하게 다뤄질 부분”이라고 말했다.
