'공시가격 전국 상승률 19.08% 대비 세종시 평균 상승률은 70.68%로 전국 1위.'

지난 한 달간 세종시를 뜨겁게 달군 2021년 주택 공시가격에 대한 1차 이의신청 의견제출이 지난 5일 마감됐다.

국토교통부는 오는 29일 전국 공동주택의 산정 기초자료를 공개할 방침이다.

유례없는 급등한 세종시 아파트 공시가격 인상에 대해 세종시아파트입주자대표연합회(이하 세아연) 소속 단지 중 18곳이 연명부를 모아 이의신청을 진행했고, 세종시 차원의 이의신청도 진행되는 등 공시가격 이의신청 건수가 역대 최대치에 이를 것으로 예상된다. 

무엇이 문제일까?

공시가격은 '공동주택가격 조사·산정기준'에서 정하는 가격형성 요인을 반영해 산정하며, 가격형성요인 반영비율은 시세 현황을 참고해 결정한다. 

참고로 국토부가 기준으로 삼고 있는 실거래가란 말 그대로 부동산이 실제로 거래되는 가격으로 부동산을 사고팔았을 때 내는 세금인 '양도세와 취득세'의 부과 기준이 된다.

반면 공시가격은 실거래가(시세)와는 구별되는 개념으로 거래 시점이 아닌 재산을 보유하고 있을 때 부과하는 세금의 기준으로, 정부 등 세무당국이 과세 기준으로 삼고 있는 가격으로 정부가 조사해서 산정하는 가격이다.

즉, 부동산 공시가격은 정부가 매년 전국의 대표 토지(표준지)와 건물(표준주택) 등을 조사해서 산정하는 가격이다. 

종합부동산세(이하 종부세)나 재산세 등 각종 보유세 같은 세제 부과 기준에 영향을 미치고 건강보험료 기초연금 등 사회복지에도 사용되기 때문에 사회 전반에 걸쳐 큰 영향을 끼친다.

지방자치단체 역시 이 부동산 공시가격을 바탕으로 개별 땅과 주택에 대해 공시가격을 산정한다.

아울러 공시가격이 오르면 그에 연동되는 건강보험료도 따라 오른다.

국민건강보험공단이 2019년 국회에 제출한 자료에 따르면 공시가격이 30% 오르면 지역가입자의 평균 건보료는 13.4% 인상된다. 이를 토대로 추정해볼 때, 건강보험 지역가입자 820만 가구 중 자영업자 127만 세대의 건강보험료가 오는 11월부터 인상될 예정이다. 

때문에 이번 세종시 공시가격의 급격한 상승은 재산세 상승은 물론이고 각종 조세 상승 및 사회보장제도의 변경까지 영향을 미칠 수 있다는 점에서 시사하는 바가 크다고 할 수 있다.

시민 의견 수용율은 얼마나 될까?

물론 이를 두고 “고가 아파트를 2가구 이상 보유한 다주택자들에게 중과세를 부과하는 것은 당연하다”는 보편적인 시각도 있지만, 대다수 실거주 목적의 1주택 소유 시민들은 1주택자에게도 과세 부담을 주는 것은 공평하지 않다는 의견도 있다.

아울러 공시가격을 산정하는 기준도 ‘모호하다’는 비판도 이어지고 있다.

‘시세반영과 현실화’라는 불명확한 기준으로 인해 인근 단지나 같은 동의 동일 면적임에도 공시가격에 차이가 나기도 하고 경우에 따라 보유세에 종부세 과세 대상까지 포함되는 사례들이 나오고 있어서다.

특히 세종시 아파트는 개발 호재 및 국회 이전 등의 일시적 이슈로 인해 단기간에 급등한 곳이 대부분이다. 

시세는 ‘사회적 이슈’에 따라 유동적일 수 있음에도 불구하고 공시가격에 즉시 반영되는 것은 미실현 손익에 대한 세금부과 등 조세 법률주의에도 위배된다는 주장이 제기될 수 있다. 

연명부에 서명하기 위해 관리 사무실에 들린 한 입주민은 "실거래가에 맞게 공시가격을 올릴 수 있지만 너무 급격하게 올리는 것은 부담이며, 특히 1주택 소유주 입장에서 문제가 있는 것 같다"며 금번 정책이 이해하기 어렵다는 불만을 호소하며 이의신청에 동참했다. 

이렇듯 세종시 내 많은 단지에서 공시가격에 대한 이의신청을 진행했지만, 그럼에도 불구하고 이러한 이의신청이 반영될지는 의문이다.

실제 공동주택 공시가격에 대한 과거 의견 수용률을 보면, 2019년 21.5%에서 2020년 2.4%로 크게 줄어들었다. 전체 조정건수 역시 2019년 13만 5000호에서 2020년 2만 8000호로 감소했다. 즉 100건의 이의 신청 중 약 2건의 이의신청만 받아들여진 셈이다. 

결국 이번 사태는 정부의 부동산 정책실패 부담을 주택 보유자들에게 떠넘기게 되는 것은 아닌지 의문이 든다.

부동산세제는 모두가 공감하고 합리적일 때 소기의 성과를 거둘 수 있기에 납득할 수 있는 수준을 넘어서고 있다는 시민들의 목소리를 결코 간과해서는 안된다.

세종시는 행정수도 구축을 위한 계획도시이며, 이러한 계획도시는 여러 가지 이슈들로 인해 부동산의 급격한 변화가 동반될 수밖에 없다.

하지만 일시적이고 급격한 변화를 시민의 세금과 바로 연동시키는 정책은 세종시의 정주환경 정착에 지대한 악영향를 끼치는 요소일 뿐만 아니라 이로 인해 80만을 바라보는 계획도시의 가장 큰 축인 생산인구 유입의 진입장벽을 높이는 결과를 초래할 것은 자명한 일이다.

이에 좀 더 합리적이고 명확한 기준으로 시민 모두가 공감할 수 있는 공시가격 결정이 이루어지길 세종시민의 한사람으로서 희망해 본다.

김현옥 다른기사 보기